关于农村房屋不动产一体调查登记颁证方面

秦建辉

【摘要】在当前农业经济发展过程中，对于农村地区的房屋不动产一体调查登记颁证工作来讲，是顺应当前农村房地一体化不动产登记工作实施目的以及要求所推行的一项工作。围绕在当前开展地籍调查工作的基础上，进行农村地区房屋建筑物以及相关构筑物的补充调查，从而形成房地一体化的最终调查结果，使房地一体化不动产登记工作能够拥有充足的数据支持。所以在下文当中，将对当前农村房屋不动产一体调查登记颁证工作进行深入研究论述。

【关键词】农村房屋不动产;房地一体化;调查;登记颁证

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.029

1、前言

自从我国进入新时期发展以来，我国农村发展有了很大变化，努力改变乡村面貌，提高农村生活水平，改变粗放发展，为激活农村土地市场。在2014年8月1日，我国国土资源部以及财政部和住房及城乡建设部等多个部门联合共同下发了关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知，在该通知当中针对当前农村地区存在的房屋不动产发证工作不全面以及未实施进行了严格要求。这对于当前农村地区的房屋不动产登记工作来讲，是具有重要指导意义的，保障不动产登记建设工作能够统一执行并真正贯彻落实。

2、农村房屋不动产一体化的概述

近几年，农村地区正在大力地开展不动产的登记工作，通过相关调查发现，在我国很多农村地区做了很多的登记项目，在这个过程中也出现了很多问题，总体来说农村地区居民对该方面的了解相对来说比较少，所以对于农村房屋不动产一体的具体概念以及相关内容并不了解，所以在这个过程中就造成了很多工作的进行比较困难，因此首先就要对房屋不动产一体的概念进行简要概述。简单来说，主要是将农村宅基地和集体用地使用权及地上的建筑物，实行统一的权籍调查，统一的确权登记，统一颁发房地产一体不动产权证书。这项工作会在很大程度上维护农民的合法权益，维护农村地区社会和谐稳定，促进农村振兴。因此各个地区要大力开展该项工作，同时面对群众的疑问要耐心解答。

3、农村房屋不动产一体调查登记颁证的实施背景

我国在2014年8月1日，由国土资源部以及财政部和住房及城乡建设部等多个部门共同下发了关于推进当前农村地区房屋用地确权登记工作的相关通知，该通知当中全面指出要加快当前农村地区的地籍调查，并且对农村房地等集体建设用地建筑物加快统筹推进，并做好构筑物补充调查相关工作。对当前在集体制度不断完善的基础上基于不动产登记建设工作的实际需要，以农村地区和房屋调查技术方案相关指导工作要求为基础，在当前农村房地一体化调查工作过程中，对地上建筑物以及相关构筑物等进行全面调查。

农村地区地籍及房屋调查相关技术方案的事实是，主要要求在开展实际工作的过程中，应当对农村地区范围内的宅基地及集体建設用地到每一个土地的权属位置和面积用途等等都进行全面调查，还包括地上建筑物以及构筑物的相关情况，都需要明确调查并记录，从而使农村地区的集体土地确权登记发证工作拥有可靠的数据支持，使不动产登记拥有坚实的基础。所以，在本文论述内容中，基于房地一体化不动产登记体系工作相关要求，对现如今农村地区地籍调查工作过程中所涉及到的工作区域以及工作内容等进行了介绍，从而为农村房屋不动产议题调查登记办证工作提供指导意见，使这项工作进展得更加顺利。

4、农村房地一体确权登记发证工作的意义

4.1合法维护农民权益

对于农村房地产权登记发证工作来讲，是给予农民权益为出发点所开展的一项工作，同时还能够推动当前乡村振兴发展，促进农村社会秩序更加和谐稳定。对于农村宅基地来讲，使用权及房屋的所有权都是农民自身所拥有的非常重要的一项权利，将会直接关系到每一个农民的切身利益，所以依托房地一体化之前登记工作并发放不动产凭证，能够使农民的宅基地使用权以及房屋的所有权得到合法确认。在此背景下，如果一旦出现相应的宅基地使用权及房屋所有权纠纷问题，那么就可以依据农村房地一体确权登记发证工作所取得成果，对这些纠纷问题进行解决，缓解并化解社会主要矛盾，使农民的合法权益以及土地权益得到有效的维护，同时还能够进一步奠定农村发展的基础条件，使农村的社会秩序变得更加稳定与和谐。

4.2实现不动产权常态化管理的需要

在农村房地产确权登记工作不断推进与实施的过程中，可以使当前农村地区的不动产数据被同步收纳到数据库当中，所以对于我国当前的不动产数据管理工作来讲，能够实现常态化管理以及动态化管理。通过房地一体确权登记发证工作是当前农村地区的土地产权相关制度建设变得更加完善，而且建立基于数据的城乡一体化数据库和信息管理系统，从而使不动产数据的变更机制能够变得更加完善而且更加灵活，让不动产管理工作变得更加简单。

5、房地一体确权登记发证存在的问题

5.1统筹工作安排无法实施

我国在2011年5月6日，由国土资源部以及农业部等相关部门共同下发了关于推进农村地区集体土地确权登记发证工作的相关通知，并就今后开展农村集体建设用地使用权确权登记发证工作的相关内容及工作程序等进行了明确部署企业明文规定，但是并没有在此过程中涉及到农村房屋房地一体登记。所以虽然很多地区在之后开展了宅基地以及集体建设用地的确权登记发证工作，但是并没有涉及到农村房屋不动产。所以在之后的发展过程中，针对之前所发布的通知进行了完善，在通知当中将农村房屋等集体建设用地的建筑物和构筑物等也纳入到了房地一体调查登记的工作范畴当中。对于大部分地区的宅基地以及建设用地来讲，使用权的确权登记工作已经基本上实现并完成，而农村房屋不动产一体的土地权属确认以及建筑物和构筑物补充调查等并没有完成，两者之间没有实现统筹安排，所以在实际工作过程中遇到了很大阻碍。

5.2房屋现状不能满足房地一体不动产要求

在进行宅基地以及集体建设用地使用权确权登记发证工作的过程中，针对这些用地的使用权权属进行了明确的区分，但是这些农村宅基地以及集体建设用地，经过几年经济的发展，原使用权数据没有动态更新，与现状的房屋楼层、房屋状况、实际面积都发生了变化。如果这些数据使用到农村房地一体不动产调查，会带来很多矛盾、纠纷、错误，所以对使用权数据进行复核、检查、补充才能很好将使用权数据发挥在不动产一体调查中的作用。

5.3产权状况变更不及时

当针对农村宅基地以及集体建设用地所开展的确权登记，发证工作结束之后，在过去的农村宅基地以及集体建设用地使用过程中，因原拥有者死亡或者是出现分家析产、赠受、买卖，所引发的继承和分家等相关问题，导致这些已经发证并确权的相关用地，因产权出现变化而导致了许多矛盾出现。

6、农村房屋不动产一体调查工作内容

对于农村房屋不动产调查登记工作来讲，主要调查内容包括如下几点：

在地籍调查工作的过程中，应补充调查现权利人姓名、户籍、身份证号、联系方式，共有人状况，房屋产权来源如自建、析产、买卖、赠予、交换、继承等，房屋竣工时间、房屋使用用途、土地坐落等。

在承接测绘任务时，实行合同评审（或项目评审）、设计输入评审等制度。保证具有满足任务要求的实施能力，并将该项任务纳入质量管理网络。评审结果将被记录并作为技术设计的一项重要依据。经生产单位过程检查的测绘产品，通过项目检查、县级检查等最终检查，评定质量等级，编写最终检查报告，明确各部门、各岗位的职责及相互关系，规定考核办法，以作业质量、工作质量确保测绘产品质量。

房屋产权性质的调查，在开展农村房屋不动产一体调查工作的过程中，由于农村房屋是整个家庭的重要财富表现，应注重首次调查登记。以后如果权利人发生变更，应慎重对待。为减少和缓解农村房屋、宅基地矛盾纠纷，更换权利人的，应调查原权利人与现更改权利人情况，是否同意变更现权利人，并经过村委会同意方可变更。这对于农村房屋不动产议题调查登记工作来讲最重要的一项内容，就是需要对土地的使用者以及房屋所有者之间的进行确认及核实。如果是同一人的情况，那么需要让房屋的所有权人提供相应的产权证明，然后对自身的合法权益进行维护及确认。如果出现了房、地两个或者两个以上权利人的情况，那么需要对房屋所有者、土地使用者进行分隔界限来分别界定各权利人归属，无法界定房屋，土地界限的，应作为共同权人同时共有该处房屋和土地使用的权利。然后将所有权人都叫到现场并签字确认。

再次，就是房产类别的区分。对于农村地区的宅基地上的房屋来讲，本身是归为个人所有或使用者所有的，而集体建设用地上的房屋又可以分为个人所有房产以及集体所有权这两种，所以在农村房屋不动产一体调查登记的过程中，需要对这些房屋的差别进行明确的区分，可能还会出现一些特殊类型的差别，需要尤为注意。农村不动产以宗地和独立成幢的房屋作为不动产单元的，应以幢为单位绘制房产分户图，不需要分层绘制。建筑面积可按层分别计算后求和，也可采取简便易行的方式，如以一层建筑面积乘以层数计算。

最后，就是为了使房屋不动产议题调查登记工作中的相关需求得到满足，在开展补充调查的过程中，需要由房屋的所有权人递交统一格式的房产登记申请书。除此之外，在开展相关调查工作的过程中，需要针对地籍测量工作过程中所丢失或者是遗漏的测绘工作量进行补充，在实际测量的过程中，针对计算一半建筑面积的房屋相关附属设施要进行全面的调查，使房屋测量过程中所出现的房屋数据误差能够得到补充，保证所得的房屋面积计算结果是准确的。如果有纸质图件资料，对纸质资料进行数字化处理，生成带坐标的空间数据;如果没有纸质图件资料，条件具备的，可开展野外实测;条件不具备的，可结合实地勘丈，在高分辨率正射影像图上进行勾绘。

结语：

综上所述，对于农村房屋不动产一体调查登记颁证工作来讲。对于当前农村地区经济发展以及农民合法权益的维护是具有非常重要意义的，因为在过去因产权不清晰以及界定不分明等原因所导致的农村发展过程中矛盾问题非常多，所以在新时期发展背景下，为了响应国家的号召，需要就当前农村房屋不动产一体调查登记颁证工作给予充分重视。并且在实际工作过程中，就每一项工作进行细化，确保每一个工作步骤及工作环节都符合农村房屋不动产一体调查登记颁证工作要求。

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