建筑项目成本控制管理分析——以“大学城”项目为例

柴 伟

中铝海外发展有限公司，北京 100001

1 项目概况

1.1 项目简介与调整方案

该建筑项目位于我国湖南省湘潭市雨湖区湘潭大学东侧，共建设4栋6层多层住宅楼，以及1栋14层小高层、1栋26层高层、1栋29层的3栋高层住宅，共7栋高层，住宅总建筑面积为66269.75m2。经过多轮调整，设计院结合规划、工程原定计划以及成本管理原则，调整方案如下：（1）将原方案两栋多层住宅楼的洋房取消，在其中一栋位置新增一栋21层板式两梯四户住宅；（2）将一栋多层住宅楼取消中间一个单元，在左侧增加一个单元，层数按照日照要求控制；（3）将原26层的高层调整为28层，取消架空车库，南侧两户合并成一户，将右侧单元调整为15层，满足道路红线退让要求并按新规范重新计算面积；（4）将小高层右侧单元调整为15层，满足道路红线退让要求，按新规范调整核心筒形式，取消架空车库，按新规范重新计算面积。

1.2 项目调整具体情况

大学城项目经调整规划后实际成本比调整规划前增加2714.79万元（见表1），增加的原因如下：（1）重新调整规划后原两栋洋房改为高层，高层建造成本比洋房高；（2）按新规重新报审后建造标准提高；（3）地库面积增加，建造成本增加；（4）施工单位停工索赔；（5）方案调整后已建工程破除。

表1 实际成本对比表 单位：万元

2 预计增加成本主要类别、成因及优化办法

2.1 土建工程费

原成本为10230.00万元，预计成本为12930.00万元。

（1）原因分析：按照现行规划，且满足建筑装配率达到35%，两栋高层实施装配式。其余楼栋因新规在钢筋等级、混凝土标号等要求上都有所提高，地下室增加建筑面积约3000m2。因实施装配式两栋高层每平方米增加600元，合计增加约1300.00万元；其余楼栋因提高标准每平方米增加120元，合计增加约400.00万元；地下室造价约为3300元/m2，合计增加约1000.00万元。

（2）优化办法：工程部做好现场工程施工的监督和管理，特别是对隐蔽工程做好影像资料的留存，杜绝工程核量中虚报、多报等现象。做好施工流水计划，合理安排好各参建单位工作面和工作时间，缩短建造周期，从而降低开发成本。

2.2 工程监理费

原成本为86.15万元，预计成本为96.15万元。

（1）原因分析：施工许可证取得时间推迟，导致合同工期延长，按照监理合同原定合同工期18个月，现按合同工期24个月考虑。

（2）优化办法：监理单位在合同签订时提出过工期延长导致费用增加的问题，由于春节假期后现场施工未开展，监理单位没有安排管理人员派驻现场，由此考虑与监理单位协商因工期延长所产生的费用和没有安排管理人员派驻现场未产生的费用相抵，从而降低开发成本。

2.3 电梯安装工程费

原成本为168.00万元，预计成本为297.00万元。

（1）原因分析：按照现行规划，多层需要增设5台电梯，高层需要增设2台电梯，多层电梯每台安装工程费17.00万元，高层电梯每台安装工程费22.00万元.

（2）优化办法：在厂家选定及合同谈判中减低开发成本。

2.4 工程招投标代理服务费

原成本为5.00万元，预计成本为10.00万元。

（1）原因分析：已完成的施工单位及监理单位的招标工作需重新进行。

（2）优化办法：通过招标后谈判，降低造价。

2.5 勘察设计费

原成本为77.57万元，预计成本为192.60万元。

（1）原因分析：按照现行规划，规划图纸需要重新设计，设计费按照15元/m2考虑，规划设计费增加99.53万元；地下室面积需要扩建，新建地下室部分还需要重新做一次深基坑方案设计及审查，深基坑方案设计及审查费增加7.50万元；建筑规划方案指标核算费增加7.00万元；建筑红线定位测量费增加1.00万元。

（2）优化办法：与勘察设计单位协商设计费率，降低成本。

2.6 停工索赔费

原成本0.00万元，预计成本500.00万元。

（1）原因分析：施工许可证取得时间推迟，导致现场停工8个月。

（2）优化办法：工程部做好现场停工期间巡视资料收集，特别是对现场的成品保护，联系总包单位将现场建筑材料合理处置，以免造成建筑材料不必要的损耗。

2.7 管理费

原成本500.10万元，预计成本800.15万元。

（1）原因分析：开发周期延长，预计2021年6月进入交房收尾阶段，至2021年12月开发周期基本结束。暂定开发周期45个月，每月平均管理费16.67万元，开发周期基本结束后少数管理人员负责税务清算及公司注销等工作预计管理费50.00万元，预计全部管理费成本800.15万元。

（2）优化办法：减少日常开支，合理地安排项目管理人员人数，每位项目管理人员提高自身业务素养，争取做到一岗多责。

3 建筑项目成本控制管理措施

3.1 项目决策阶段成本控制措施

对于这一阶段的成本控制，主要是依据项目原定目标与计划进行投资规划的编制、估算，并对项目的目标进行分析和论证，保证项目在决策阶段的投资得到科学控制。此外，还需对项目工程建设的社会环境、技术条件进行调查分析，对比与项目相似的项目投资资料，综合市场实际情况，对所需投资进行估算与编制，确定项目建设的决策投资依据，并在决定项目落地后将其作为成本控制管理的目标。

3.2 设计阶段成本控制措施

此阶段的成本控制需要对上一阶段设定的投资目标进行分解，并对投资额度进行合理分配，保证各项目的投资成本在合理的限额范围内进行控制管理。根据实际需要对项目整体进行限额设计，在总体的限额上进行分配，再根据项目的实际情况进行比例的上调下降；将项目施工图预算在允许范围内，将设计限额重点放在项目工程量的控制管理上，根据确定原则、内容、投资额度进行成本控制设计，此处的成本控制还应该包括造价的审查，并对预算中存在的事实、问题进行成本调整与控制。

3.3 施工阶段成本控制措施

项目的施工阶段是项目实体形成的核心阶段，要求开展成本控制管理工作时，严格落实实际落地投资款项的追踪工作，其审查重点为设备投入、材料费用等大比例投入的款项，还需对于其招标文件、采购依据进行仔细核查；进行项目工程量列表清算，对工程特征性描述要求详实完整，不重复、不遗漏，避免对投资造成不利影响。审查原则应该建立在工程质量得到保证的前提下，以最低价中标的原则，对行业供需对设备、材料价格、质量进行查询及对比，实现采购性价比最优化。在项目不得已发生变更设计、实行现场签证时必须做好质量把关，根据签证管理流程严格落实，并对原始资料进行存档，以备正确索赔进行凭证存取，并在过程中发生的索赔第一时间进行处理，实现损失最小化，在关键项目实施对单位相关负责人员进行图纸考核、技术交底，尽可能避免返工。在施工现场也要做好项目的质量管理，项目确保协调有序、材料使用规范合理，对甲供材料的消耗做好限额消耗管理。

3.4 竣工阶段成本控制措施

竣工阶段并不意味着放松，还需重视项目消耗材料、设备方面的审核工作，对于成本、收入、利润方面也要做好控制管理，分类保管项目建成过程中产生的资料、文件、报告等，做好结算工作中的财务管理分析与成本核查，将实际成本与目标成本进行对比分析，保证企业在竣工阶段的经济任务平稳完成。

4 结束语

随着我国全面小康社会落成的到来，建筑行业同样迎来了新的契机与新的挑战，在日渐激烈的市场竞争背景下，实现项目工程的成本控制管理可以有效提高行业竞争力。文章结合“大学城”项目的估计成本、变更情况与实际成本，通过做好设计、施工、竣工三个阶段的成本控制，实现了工程质量与经济性的平衡。