2021年以来房地产市场新变化及趋势判断

2021年以来在“房住不炒”定位下，我国房地产调控政策不断完善，房地产市场也出现一些新变化。未来几个月，房地产市场需求受调控政策影响，商品房销售面积增速将继续回落;房地产开发投资动力减弱，增速将继续放缓;房价同比涨幅将继续回落。

2021年以来房地产市场运行新变化

商品房销售增速明显回落

2020年下半年以来，政府多次重申“房住不炒”定位，房地产市场调控措施不断趋严。商品房销售呈现增速放缓趋势。2021年以来商品房销售面积、销售额增速逐月回落，1—9月两年平均增速分别为4.5%、10%，分别较上半年放缓3.6个、4.7个百分点。7月以来商品房销售面积、销售额的月度增速由正转负，8月后降幅进一步扩大。

30个大中城市商品房销售增速逐步回落。其中，一线城市改变了2020年下半年商品房成交面积两位数高增长的局面，2021年以来开始高位回落。二线城市3月以来商品房成交两年平均增速保持两位数，6月以来增速开始明显放缓。三线城市商品房成交涨幅相对较慢，1月两年平均增速为10.6%，此后增速回落，6月以来持续负增长。

房地产开发投资增速放缓 销售回款成为重要资金来源

虽然房企融资、房地产贷款等政策收紧，但房地产投资增速仍表现出一定韧性，表现好于整体投资。房地产投资两年平均增速从6月开始逐步回落，1—9月为7.2%，增速较上半年回落1.1个百分点。不同区域房地产投资两年平均增速均有所回落。西部地区增速最高，1—9月两年平均增速为7.5%，较上半年回落2.4个百分点，中部、东北地区房地产投资1—9月两年平均增速仍高于一季度，但自5月开始已逐步回落。一线城市房地产投资增速总体回落，北京、上海房地产投资两年平均增速仍然相对较快，1—9月分别为8.6%、9.7%。深圳房地产投资累计增速5月已由正转负，两年平均增速降至8月的2.6%。

从资金来源看，销售回款成为房地产开发投资的重要来源。今年1-9月定金及预收款、个人按揭贷款等其他资金两年平均增速为11.5%，远高于其他类型的资金来源增速（国内贷款、自筹资金两年平均增速分别为-2.4%、6%）。同时，随着对房地产贷款和房企融资的监管趋严，定金及预收款等其他资金来源占比上升，今年1-9月为56.4%，占比较2020年同期提高了4.1个百分点;国内贷款占比为12.4%，较2020年同期降低了2.6个百分点。在其他资金中，定金及预收款的占比提高到今年9月的66.3%，占比较2020年同期提高了3个百分点，而受政策因素影响，个人按揭贷款占比同比降低2.3个百分点至28.2%。

下半年以来房价涨幅明显回落

从70个大中城市房价看，新建商品住宅、二手住宅价格环比涨幅自7月以来明显放缓，9月转正为负，分别下降0.1%、0.2%。其中一线城市新建商品住宅、二手住宅环比涨幅分别回落至9月的0%、-0.4%。二线城市新建商品住宅、二手住宅环比涨幅分别回落至9月的0%、-0.1%。三线城市房屋价格环比涨幅最低，其二手住宅环比涨幅连续3个月为负。

“两集中”政策影响土地供应节奏 成交土地溢价率逐步降低

2021年以来22个重点城市开始实施住宅用地“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）政策，大部分城市的首次集中出让时间在4月和5月，这也使得2021年土地市场供给规模下降。1—9月100个大中城市住宅类供应土地数量和面积分别同比降低13%、17%。其中，一线城市在3月、5月、8月住宅用地供应有所增加，3月、8月主要是北京、广州土地供应增加，5月主要是上海土地供应增加，土地占地面积同比增长85%。二线城市4月、7月、8月土地供应有所增加。三线城市住宅类土地供应面积总体下降。

从成交土地楼面均价和溢价率看，土地价格开始降低，2021年上半年100个大中城市住宅类用地楼面成交均价同比涨幅保持两位数，溢价率平均为17.6%，高于上年同期。8月开始出现明显降低，9月住宅类成交土地溢价率降至4.1%。

未来房地产市场趋势判断

房地产市场需求受调控政策影响 商品房销售面积增速将继续回落

一方面，我国房地产市场需求仍然存在。一是以人为核心的新型城镇化持续推进。未来随着户籍制度改革、农业转移人口市民化配套政策体系的完善，城镇化率预计仍将有年均1个百分点的增长，意味着每年将有约1400万农村人口进入城镇，带动相关住房需求。家庭规模趋于小型化，也会带来住房需求的扩张。七普数据显示平均每个家庭户的人口为2.62人，较2010年六普的3.1人减少0.48人。同时，随着交通便利化程度上升、小孩上学、公共服务保障等原因，越来越多的农民工从回乡建房转为返乡购房，拉动三、四线城市房地产市场需求。贝壳研究院发布的《2021返乡置业报告》显示，44.8%受访者有返乡置业打算。二是城市群、城市圈等加快发展，流动人口规模增加。长三角、珠三角、成渝等主要城市群的重点城市、卫星城市人才吸引力增加，带来新的住房需求。三是改善性住房需求增加。我国35～60岁人口比重仍在上升，根据联合国数据，2020年约为37.4%，2025年将上升至38.5%。这部分人群收入总体稳定，对于居住条件和住房品質要求提升，住房改善性需求和能力提高。

另一方面，居民购房意愿释放将受调控政策限制。一是限购政策影响需求释放。2021年以来北京、上海、深圳、广州等多个城市进一步提高限购、房屋买卖门槛，通过建立成交参考价格发布机制、加强销售价格指导等方式引导稳定市场预期。北京“学区房”新政对热门学区带来较大冲击，成交、价格都受到较大影响。二是加强资金监管，严查购房资金来源，加大对银行资金违规流入土地和房地产市场的处罚。同时，与房地产相关的融资环境总体趋紧、融资成本趋于上升，不少银行涉房贷款占比有所下降，居民通过贷款加杠杆的行为仍会受到一定影响。2021年二季度个人住房贷款余额增速为13%，较上年同期降低2.7个百分点，居民部门杠杆率为62%，较2020年末降低0.2个百分点。总体预计商品房销售面积将继续逐步放缓，其中调控政策收紧的一、二线城市房地产销售放缓幅度将更大。

房地产开发投资动力减弱 增速将继续放缓

资金是影响房地产投资的主要因素，其主要受“三道紅线”政策影响，从资产排名前20的房企数据看，虽然2021年不少企业指标情况有所改善，但其达标情况变化不大，大部分企业踩中一条红线，资产负债率大于70%，这将影响企业有息负债规模的增长。中小型房企面临的资金压力相对更大。在外部融资渠道收紧的情况下，2021年以来房屋新开工面积、购置土地面积增速均逐步放缓，两年平均增速为负，预计房企将继续加大力度促销，促进销售回款的增长。但考虑到未来销售增速仍将回落，销售回款的增速将随之放缓，房地产开发投资增速动力不足，预计房地产开发投资月度增速将逐步回落。

房价同比涨幅持续回落，部分区域环比下降

在“房住不炒”定位下，房价上涨过快的城市将是政策关注的重点，市场指导政策将及时跟进，限购限贷、销售价格指导、打击违规资金流入等政策有助于引导市场预期。住宅用地出让“两集中”、土地出让收入划归税务征收等将有利于土地供应的透明化，一方面有利于房企合理安排资金，引导市场理性竞争;另一方面有助于稳定土地市场价格，进而促进房地产市场价格稳定。同时，房企为增加销售回款，或将通过降价等措施加大促销力度，预计房地产市场价格同比涨幅将持续回落，在严调控政策下部分地区房地产价格环比将继续下降。

房地产市场健康发展的几点建议

一是保持房地产金融政策的连续性、稳定性，加强资金流向监管。资金是影响房地产市场销售和投资的关键因素。要加强对房地产相关资金来源和流向的监管，加大房地产贷款集中度管理，在支持首套自住房需求的基础上，严审购房首付资金来源，严厉清查利用经营贷、消费贷等违规加杠杆行为。

二是发挥城市政府主体责任，不断完善房地产市场制度建设。不同地区产业发展、人口结构、城市化水平等情况不同，房地产市场发展环境差异较大，“一城一策”、因城施策是房地产市场调控的重要策略。各地区要加强对本地区房地产市场交易量、价格等的监测预警，不断建立和完善住房交易参考价格发布机制，提高市场价格信息透明度。根据市场需求、人口流动情况，调整住宅用地供应，完善土地出让机制，优化房价地价联动机制。加强市场秩序监管，严格房地产开发企业销售和房地产经纪机构管理、土地竞买主体资格审查。加大租赁住房建设，完善长租房政策，解决好新市民、青年人住房问题。

三是须关注房地产企业信用风险问题。未来，房企面临的融资环境难有改善，从国内看“三道红线”、贷款集中度管理等限制企业外源融资渠道，从国外看美联储货币政策转向预期升温，利率上升、汇率波动增大海外融资压力。在此背景下，需要重点关注财务杠杆过高、土地储备质量不好、城市布局不佳的房地产企业的信用风险问题。

（梁婧为中国银行研究院高级研究员。本文编辑/王晔君）