基于房地产周期理论对新冠疫情下房地产行业如何应对的政策建议

张俸铭

郑州大学 河南郑州 450000

2019年的冬末，当人们开始充满期待的迎接2020年的到来时，新冠疫情却悄然来临。政府迫不得已采取强制隔离措施，全面停工，交通大面积停滞，工厂不再运转，经济发展陷入衰减。此次疫情对我国各个方面的经济活动都产生了一定程度上的冲击，放眼望去，人心惶惶，各种谣言层出不尽，原本熙熙攘攘的大街冷冷清清。而且疫情的出现正好赶上了春节，往年是各个线下商业活动收入大增的“春节红利”降至冰点。而且随着疫情的持续，停工减产使得第一季度的经济收入数据不太好看。而且假设疫情的发展符合钟南山院士对疫情的预测即“疫情将在四月底进入低潮”这个说法，我们还要担心疫情对第一季度的经济活动的影响会不会持续下去，影响到后续的二三四季度的各项经济活动。面对疫情的大幅冲击，房地产，就像一个昂扬的战士，在一场没有硝烟的战斗中，肩负着它引领国民经济走向复苏的这一重要的使命。作为国民经济重要的支柱型产业，如何应对新一轮的挑战，突破重围，发挥其对经济复苏的导向作用，具有十分重大的现实意义[1]。

1 房地产周期理论概述

所谓房地产经济周期，是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩周期性、但不定期的反复运动的过程。由于房地产经济是宏观经济的一个组成部分，正因如此，国民经济有一定的周期，那么对应的房地产经济也会有一定的周期。因此，通过分析整体的经济走向对于研究房地产的波动周期也具有着重要的理论性意义。

房地产经济周期作为整体国民经济的一部分，它的变化，当然也会通过扩大效应引起整体国民经济的变动。一个阶段的经济增长率通常是我们拿来划分和研究经济周期特征的重要关注点。而房地产周期的变化主要其需求与供给的变化通过影响购房的成交量而引起的。房地产经济周期主要分为四个阶段，即“增长、繁荣、衰退、萧条”这四个阶段。这和我国易经所谓的“物极必反”有着逻辑上的相似之处。当房地厂行业经历过萧条之后，随着经济大环境的逐渐复苏，人们对住房的需求量的逐渐增加，购房量开始逐渐回增。在这个时期，由于房地产的价格比较低，购房多为自用，炒房的人比较少。现房价格高，投资房子的人少，盖房子的人也少，那么期房价格相对于现房价格也会更低。后来，买房的人多了，房子的价格，也就上涨了，投资商看到房子上涨，市场看好，就开始从供给端提高房子的数量——不断开发新的房地产。房地产投资商逐渐变多，房地产的数量也开始增加。房地产经济进入回暖增长阶段。在这种增长趋势的一步步积累发展下，房地产行业迎来了它的繁荣阶段[2]。这个阶段具体表现在房子的投资属性渐渐占领上风，房价还在持续上涨，引来了更多的投机者把目光放到房地产上。但这一时期都比较短，有点“昙花一现”的意思。随后，高昂的房价把真正的消费者挤出市场，房地产行业的繁荣仅靠投资基金来维持，此时也预示着房地产行业

迎来了衰退的阶段。在这个阶段，房地产的交易会随着消费者的减少而不断缩小，甚至会出现“改好的房子没人住”的现象，比如说现在很多城镇出现的“鬼楼”。此时，由于房子的供应量大于其需求量，此时房价会下跌，之前囤房的投资者又会纷纷抛售手中的房。这样的市场会挫伤消费者的信心，交易量的锐减使一些风险抵抗力的较差的小企业被迫退出市场。在这种不容乐观的“唱衰”情形发展并持续一段时间后，房地产业就进入了最后的萧条期。影响房地产周期的因素有很多，我们可以从内生因素和外生因素这两个角度来讨论。影响房地产行业的内生因素主要是房地产内部收益率、投资、利率、通货膨胀等；外生因素是房地产业外部会对房地产业产生一系列影响的因素，通常这些外部因素会通过影响房地产内生因素从而对房地产业产生影响。疫情之下，由于停工减产，减少人员流通，以及一系列限制令的原因，影响了房地产第一季度的交易量，由于很多投机者对房地产业丧失信心，也或是因为很多行业遭受重创，使他们资金不足以再支撑房地产的投资。以上的论述也是为什么本文想要从房地产经济周期的角度来探究疫情对我国房地产市场影响的理由。

2 房地产行业对国家经济的作用

2.1 宏观层面

自改革开放以来，社会主义市场经济飞速发展，房地产的商品属性观念就此建立。 随着土地制度的进一步改革，土地市场也开始形成并蓬勃发展。城市化进程的推进，使得我国房地产行业在过去的30多年间处于一个高交易量、高投资量的“供求两旺”的新时期。但这也导致了房价高涨、住房保障滞后等一系列问题。自2009年我国住房限购政策推出，“炒房热”的趋势才逐渐放缓。以上的一系列经历，为我国房地产行业成为国民经济支柱型产业奠定了客观基础。

2.2 微观层面

同时，作为支柱型产业，产业链长，产业关联度比较大是房地产产业的一大特征，所以它在自身不断发展的同时，也通过产业关联效应带动着与其相关的一系列上下游产业的发展。比如建设房屋需要的水泥钢材等建筑材料，以及在施工时的机械设备，在房子建好以后，装修新家是必不可少的，这样，也就涉及到了家用电器、室内的设计和装修、供暖供电等。不仅如此，房地产产业在教育、科学、文化、卫生等方面也有着举足轻重的作用，要推动这些社会经济活动的发展，都必须建立在建筑业的基础之上。在住房是满足人们基本生活条件的刚需的同时，作为商品，房地产具有可投资性、高风险性、高杠杆性的金融衍生产品的性质。这就像期货一般，房子是可以“炒”的。比如说一个新房子的贷款利率最低是30%，那么就意味着，你可以拿30万，去买100万的房，只要你按时给银行还贷款就行了。很多投资者就此嗅到了商机，纷纷拿出自己的钱，去买比他们的现有资产更值钱的东西。这个政策给消费者和银行都带来了好处，对于银行而言，这样催生了大量的贷款业务，银行可以去用这个收利息赚钱；从投资者的角度而言，我用口袋里的钱，换成了更值钱的东西，贷款是以后要考虑的东西，现阶段我有了一个能增值的资产，何乐而不为呢？这点想法也颇有一些资本主义国家所奉为圭臬的“消费主义”的意思。“今朝有酒今朝醉”就这样，房地产业在金融界也吃得很开。

3 房地产行业当下面临的困境

新冠疫情之下，由于病毒的传染性，政府极大限度的限制了各项社会经济活动的进行，尽可能地降低一切人群聚集的可能。GDP 骤减，经济发展陷入停滞。这种隔离措施对我国的中小企业的生产经营的打击是致命的。打个比方，不让生产年销售，就是断了中小企业资金链的源头。资金链这么一断，就像是一个精密运转的机器，链条断裂了，那也就运行不下去了。好多资金来源不广的中小企业，就面临着这样的困境。企业的运行全靠着产品生产销售引来资金，结果没钱来了，中小企业只能靠着现有资金苦苦挣扎，甚至面临破产。

3.1 疫情对房地产本行业的影响

因为没有钱赚了，以前“口袋里放钱就是贬值”的这个观念，对于投资者而言行不通了。现在各个行业都受到了打击，钱还是放口袋里比较踏实。于是一些打算将目光放在房地产行业的投资者开始保持观望态度。而且，由于住宅销售部门的暂停营业，住房交易量遭到重创。这给本身就是高杠杆，快周转的房企造成了巨大的资金压力。商业用房遭遇更加惨淡，居家隔离使得很多商铺不得不暂停营业，甚至由于交不起租金而纷纷转租。其中遭受重创的就是餐饮业。房租高、人力成本高、食材成本高、利润低，这四个问题，在我国的餐饮业中十分常见。由于疫情的扩散，有与餐饮业基本上都是以堂食为主，因此在人员不能聚集这一禁制令的影响下，餐饮业遭受重创。年夜饭纷纷退订，员工不能上班，由于不能营业，直接切断了收入来源，员工的工资也迟迟发不下来。不仅如此，原本用于应对大客流量的春节聚餐的食材也不得不纷纷捐赠，高昂的租金，店面的维修费用等都是疫情之下压死餐饮业的一座座大山。与餐饮业同处于服务业的旅游业情况也不容乐观。但是服务业毕竟是快消行业，资金链短，疫情对其影响基本上都是短期的。等疫情得到了一定的控制后，它的恢复速度还是比较快的。我们可以看到，进入4月份后，疫情得到了一定程度的控制，各个景点开始开放，商业活动也开始恢复了正常的秩序。对于商业用房，发展的前景仍较为明朗。但是对于工业用房，恢复状况就不一定这么平稳了。结合 SARS 期间的情形，我们发现疫情冲击对工业企业的影响不仅发生在短期，也可能通过“ 收入下降— 利润减少— 投资需求下降—收入下降” 的正反馈机制对工业产生更加持久的影响。生产是收入的来源，大规模的延迟开工导致工业生产活动短期内明显减少，收入增速由此降低。[《如何看待疫情对工业的影响》 新浪财经]。很多中小型企业由于没有完善的自我拯救机制，再加上资金链的源头断裂，还不起银行的贷款，所以尽管我国央行下令限制银行对于中小企业的抽贷断贷，但仍有不少小中工业企业难以抗住疫情对生产的袭击，濒临破产，从而造成工业用房的闲置。而且很多工业用房比较难处理。一方面工业用房再利用率低，只能向同行业的其他企业转让；另一方面，工业用房的选址和规模会影响了闲置厂房的再利用和改造。

3.2 房地产相关联产业的发展现状

在众多与房地产行业息息相关的上下游行业中，我们选择了金融业和水泥建材业作为分析目标。选择水泥建材业的原因是在房地产建设中，这是必不可少的两个重要环节。而且在当下，中国已成为世界上最大的建筑材料生产国和消费国。选择金融业的原因是因为，由于房产的商品性，房地产行业与金融行业可谓是息息相关，可以说房地产经济的振兴，决定着金融行业的繁荣。从短期来看，第一季度的建材行业的生产运行将受到较大影响。但从全年来看，第一季度是建材行业的生产运行淡季，疫情期正处于行业淡季，冲淡了疫情对行业的影响。[《疫情对水泥建材行业的影响》中国水泥网 ]对于水泥行业而言，与建材行业有着相似的状况，不必焦虑淡季加上疫情，产量销量大幅减少的情况。通过后续的一系列复工增产，第一季度的损失，都可以被弥补。从我国的水泥业企业规模特色来看[3]。

再者是金融行业，房产作为一个高杠杆的金融产品，“炒房”一度成为很多有钱人趋之若鹜的投资喜好。另一方面，随着我国城市化进程的加快，大量农村成员涌入城市，城镇人员对住房的需求量日趋增长。房地产行业的兴盛充当了信用派生的重要媒介，创造出了大量的信用货币，是银行信用派生的“发动机”、“水龙头”，而不是“蓄水池”[《房地产不是“蓄水池”，房市的泪不会变成股市的水》 邓海清 陈曦 ]。房地产相对于一些小微企业和民企而言，更容易实现信用扩张，给银行带来高额贷款。反过来，金融行业的兴旺掣肘着人们的投资热情和投资需求。投资水平再通过社会投资总量的增加和投资结构的变化来影响房地产行业。由此可见，在现阶段，房地产经济与金融业之间呈互相制约，互为依赖，共同发展的关系。由于房子是杠杆产品，它的购买需要大量的贷款业务，所以我们主要从疫情对银行的贷款业务的影响来分析疫情对房地产业的影响。从短期来看，新冠疫情对金融尤其是银行业的冲击以间接影响为主，而决定这种影响的因素在于疫情的可持续时间。由此可见，新冠肺炎疫情对金融行业的冲击以间接影响为主，在短期内影响还是比较小的，不必担心。

4 结合SRAS 时期的经济环境和政策调控分析新冠疫情后房地产经济的走向

此次疫情不得不使我们想起2003年的 SARS，回顾历史，我们或许也能从其中找出疫情过后房地产的恢复经验。SARS 也是一项传染病，当时我们也是使用了严格的停工减产防止疫情的进一步扩散。但从各项数据来看，当时我们的房地产行业恢复的还是比较好的。而且由于科技和信息技术发达，现在的疫情得到控制的速度和恢复速度也是很快的。但是毕竟SARS 和现在所处环境不同，所以我们还是要在过往经验中对比分析，找到本次新冠疫情过后房地产行业的出路[4]。

从新冠疫情对房地产市场短期的影响来看，主要影响的还是超大一线市场的房价。我们 看北京和上海的商品房房价数据，从19年的6月份之前是一个尚为平稳的价格，从2019年的6月份到11月份房价一直处于下跌的转状态，11月份到2020年的二月份下跌的速度放缓，到了2020年2月份房价开始回暖，出现了小幅度的上升，到了4月份，房价再次开始下降。整体上都是处于一个下降的状态，并且同去年相比同期下降2．58%。由于一线城市房价持续走高，利用房地产经济周期理论来分析，一线城市的房价特征正符合房地产经济周期的繁荣期向衰退期过渡的部分特征。房价走高的速度放缓，而且由于疫情这一外部因素的影响，北京上海这两个一线城市的房价已经出现了下跌趋势，虽然不是很大，但这种现象还是值得警惕的。

我们把目光放回2003年的非典疫情，数据显示，2003年3月，全国商品房销售面积同比增速下降至30%，较1-2月销售面积增速下降38．5个百分点，4月份增速继续下降，5月份起随着疫情好转销售面积增速明显回升，房地产销售出现明显反弹。[《SARS与新疫情背景下对比 对房地产行业影响一目了然》 安客居数据 ]这是短期的数据。那我们看一下，自从5月份非典疫情得到控制后，商品房的数据又是怎样的呢？从国家统计局给出的官方数据中，我们可以看出，2003年商品房交易额为7955．66亿元，2002年与2004年的交易额分别为6032．34亿元和10375．71亿元。也就是说2003年疫情平复以后，商品房的交易量并没有受到影响，仍旧处于一个稳步增加的状态。这说明非典虽然对房地产行业产生了一定的负面影响，但这种影响几乎是暂时可忽略的，当疫情得到控制了以后，人们的买房热情持续高涨。

那么引起这个迅速反弹现象的原因是什么呢？我们先从宏观经济环境这个角度分析。2003年我国顺应国际经济发展趋势，实行了积极宽松的财政政策和稳健的货币政策，这大大提高了消费者和投资者的信心，经济迅速发展。基于这种经济政策的刺激，非典带来的很多不利于经济活动的影响，基本上都在很短的时间内消除了。在2003年的时候，我国出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，也就是著名的18号文件，直接暴露了房地产的商品属性，相当于给广大消费者和投资者指出了在房地产市场有着高额利润的市场。这个文件直接将房地产经济推上时代的浪潮，一直到现在，房价相对于十几年前的翻倍增长，政府在其中的作用也是功不可没。不过政府也是没有做错决策，房地产红利的确给我国经济带来了巨大的红利[5]。我们从这两个角度来看，可以得出结论——当时的非典疫情对于房地产行业的影响还是短期的、暂时的，并没有很大的波及和延续。

但是，今时已不同往日。2020年是我国计划中充满希望的一年——因为我国的全面建成小康社会的目标就在不远处了。但是我们却面临着经济形势的内忧外患。从国际形势来看，美国对华的贸易开始了极端的抵抗与破坏，而且美国对我国经济进行了更为明显的压迫。从2019年美国与我国的贸易站号角吹起，再到2020年美国对我国在美企业的无端诋毁与高额罚款。我们可以看出，美国看到中国正以迅猛之势发展，所以美国十分的着急，开始对我国进行了一系列无耻的制裁手段。2019年，英国脱欧，欧盟经济受到冲击，而且欧盟在欧债危机之后，一些国家的经济走势尚未完全恢复，在他们负债累累的基础上，却又遭受了疫情的打击，而且由于他们的防控不利，疫情有进一步蔓延的趋势。这也在很大程度上影响到了我国对欧盟的贸易往来，从而也影响了我国的整体贸易收入。再看国内，我国为了在稳定经济的基础上进一步推动经济增长，实施了“两降”“六稳”政策。在房地产宏观调控政策方面，为了调控房市，防止房地产泡沫破裂，我国进行了一系列的去杠杆政策。从整体来看，政策效果良好，房地产库存量减少，待售面积下降。看上去政策实行后产生了很不错的效果。那么接下来，我国应如何进一步应对新冠疫情的影响呢？

5 政策建议和结论

综上所述，我国应该对疫情过后的房地产市场抱有信心。因为疫情的影响是暂时的，从当前形势来看，房地产行业仍然有着上升的趋势，交易额下降是由于疫情的原因，而非投资者对房市丧失信心。我国应大力推进线上看房的 VR 技术的发展，为人们线上看房提供方便，并进一步推进提交定金锁房的政策的发展，以稳定提高购房交易量与交易额。另外，也要进一步调控房市，防止房地产泡沫的出现，并将经济发展的重心放到实业产业上，而不是一味的指望房地产带动经济发展。房地产经济固然好，但是我们对任何一个具备高杠杆属性的金融衍生品都应抱有警惕的态度，不能一不小心就跌入了高利润的“温柔陷阱”。一个国家的发展，还是要靠科技实力，实业的发展才是对经济发展而言最为稳定的强心剂。如果一个国家仅仅靠着高杠杆的金融经济维持表面上的繁荣，那么一旦金融这颗脆弱的摇钱树被各式各样的打击所击垮，那么国家经济将会迅速受到干扰和破坏，严重的话很有可能进入衰退期。美国就是一个很好的例子，美国的两次金融危机皆是因为房子而起，资本家对利益的嗅觉是最灵敏的，一旦有高额的利润，不能指望他们严守内心的良知，不去触碰红线。房产的泡沫就是由于无休止的贪婪引起的，有钱的人大量买房，没钱的人只能对高昂的房价望而却步，这就使房子成为了“奢侈品”，使那些真正需要房子的人无法实现对于银行业而言，国家应警惕并防止一些银行对某些中小企业的断贷抽贷行动，应放低贷款门槛，帮助这些中小企业平稳渡过难关。同时在疫情得到一定程度的控制之后，国家也颁布了一系列的政策去刺激消费。很多地区的纷纷发放消费券来鼓励消费者购物，一些企业通过退税的手段使断了收入来源的人生活不至于这么紧迫。

6 结语

综上所述，结合当前疫情被控制的程度来看，我国的防控措施成效显著。在之前我国对房市一系列的调控措施后，房地产市场在疫情的冲击下，没有垮塌，仍旧较为稳健。说明我国对风险的调控还是十分精准的。房地产市场能否在经济形势严峻的当下仍旧保持可持续发展，这与政府是否能够做到在挤压房地产泡沫的同时做到宏观调控经济市场，在控制房价的同时，不去戳破房地产泡沫，有着重大而直接的联系。