浅议“不定期租赁合同”对居民住房保障的意义

赵海

（天津旗帜律师事务所，天津 300074）

一、“不定期租赁合同”的相关法律规定

百姓生活离不开衣食住行四个方面，“住”对我们的生活的意义可谓重大，而生活的多样性也造就了“住”的各种形态。例如：自行购买住房居住、承租公产房居住、承租私人所有房屋居住、借用房屋居住。当然我们本文探讨的“不定期租赁合同”探讨的主要内容涉及的是居住房屋或者经营用房等房屋租赁的问题。要探讨这个问题，我们首先来看一个概念——不定期租赁合同。

《中华人民共和国民法典》关于不定期租赁的法条包括：第五百一十条【合同没有约定或者约定不明的补救措施】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第七百零七条【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。及第七百三十条【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。上述法条是关于“不定期租赁合同”的最直接的法律依据，也是我们实际中解决问题的主要法律依据。

住房的保障问题，不仅关系了国计民生，更是影响的社会的发展和稳定。国家新型城镇化规划（2014－2020 年），根据中国共产党第十八次全国代表大会报告、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、中央城镇化工作会议精神、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《全国主体功能区规划》编制，走具有符合中国国情，符合现阶段生产力发展的现状，人民生活水平的提高，特别是随着信息技术的发展，城镇与农村的信息化已经实现了一致。即不论在农村还是在城镇我们所接触的文化信息、政策及各种新生事物已经实现了同步，虽然存在着极少数的差别，但对于农村与城镇人口的认知水平已经相趋同。这也是我们新型城镇化道路的必然发展趋势。既然有了城镇化的需求和发展的必要性，国家需要对城镇化的发展进行统筹，指定符合城镇化健康发展的战略，大的发展方向，并且从法律、制度和政策的角度方方面面进行引导，不断推进城镇化的水平向左健康、稳步的方向发展。城镇化健康有序发展，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2 个百分点左右，努力实现1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

二、保障居民的住房对城镇化的重要意义

为了进一步推进城镇化的发展，需要细化各个层面的制度配套和法律保障，包括：教育、卫生、就业、医疗、养老、保障性住房等基本的涉及民生的保障。再延伸一步，需要对我们生存的环境进行保障，不能走之前的老路，以环境破坏为发展的代价。现在的发展初期就要考虑环境保护的方方面面，青山绿水才是真正的财富。最终实行城镇化的发展符合人性化、智能化及注重文化的保护。

要想实现上述情况需要付出很多的努力，住房保障问题必然是重中之重。我国正处于经济发展的关键时期，内需乏力，对外经济也面临疫情及国际环境错综复杂等原因。国家此时也在为积极保障百姓住房采取各种努力与尝试。对于外来人口及商业经营中，不可能做到居住用房及营业用房都采取购买的形式，更多的还是采用租用的方式。一方面缓解房屋支出的成本，也便于居住地点的方便及营业地点的灵活，更能体现市场经济的灵活性。要进一步完善我国住房市场，促进市场健康有序发展，就必须发展好、规范好住房租赁市场。因此，通过顶层设计，完善住房租赁立法制度，有利于在追求住房租赁市场效率的情况下，保障好承租者弱势群体的权益，体现社会公平性，也有利于政府职能部门执法工作的开展。

基于上述法律，我们认为合同法关于“不定期租赁合同”本质是没有约定租赁期限或者租赁期限约定不明，合同相对人无法通过经验或者交易管理确定租赁期亦或是无法取得明确的租赁期间。因为不确定性的存在，容易造成交易的不确定性、不稳定性以至出现交易风险及纠纷，为此法律赋予当事人对“不定期租赁合同”享有特殊的权利，当事人对于合同解除享有“随时解除”权。但这种权利也不是无限制的，需要出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《民法典》也是继承了这一观点。

三、“不定期租赁合同”对住房保障的另一重要内容

由此引出，“不定期租赁合同”另一个重要的内容及给予当事人可以随时解除合同的权利，当然需要在合理期限之前通知承租人。这一制度的设立，为百姓生活中处理纠纷也提供了一个很好的途径及方法。法律制度的设立，不能脱离解决法律问题，规范生活和行为这一根本的目的。结合现时中的例子，更能深刻地理解“不定期租赁合同”的作用在化解社会矛盾方面的积极作用。

笔者实际经历的案件，我们称当事人为刘大叔，他是70 年代由河北省来到天津打工，因刘大叔学过裁缝手艺，加上自己能吃苦耐劳，在天津不仅落地生根，而且还与妻子共同经营裁缝铺。后因国家规范市场，刘大叔注册了一个个体经营户，作为裁缝铺的经营主体。但是，当时刘大叔没有自己的房子，一直租用天津市某区街道办事处下属企业的房屋用于居住和经营，并以该房屋注册了个体经营部。时光荏苒，转眼到了2010 年，因政府规划的原因，刘大叔租的房屋属于征收范围内，涉及房屋面临拆迁的客观情况。由于历史原因，上述房屋在开始出租的十年内，定期签订《房屋租赁合同》，由企业收取房屋租金。后续随着经济发展，政策的不断变化，刘大叔从90 年代就未再与企业签署过房屋租赁协议，房屋租金还是按月由刘大叔住房给企业。为了妥善解决纠纷，企业首先找到刘大叔沟通，希望协商解决，由刘大叔主动将房屋腾空搬走。而刘大叔也多次表述自己的困难，以及原企业领导给予其的可以一直承租房屋的承诺等等。我们姑且不论这些承诺是否真实，但是刘大叔与企业形成的租赁关系，确实时间非常长，此中的各类历史遗留问题及政策变化的原因也确实存在。因企业与刘大叔无法协商解决，无奈企业只能起诉刘大叔返还原物，即我们常说的“腾房”。本案起诉前的诉讼策略就是按照“不定期租赁合同”为主线进行，随着诉讼的深入，我们可以更加深刻的体会上述制度设立的重要意义。因为现实生活的多种多样的，很多问题没法简单的用对与错去评价，此时需要的就是规则，需要法律依据。“不定期租赁合同”制度很好地解决了类似刘大叔这种复杂问题的途径。最终，法院基于“不定期租赁合同”的法律，判决企业胜诉。后续经过企业与刘大叔的沟通及政府的协调，双方矛盾妥善化解。如果类似案件，没有相关法律依据及法律流程来进行处理，将直接造成纠纷各方都认为自己有里，均不退让，最终的结果只能是矛盾越来越激化。

我们回溯上述案例的意义，其实目的是强调社会问题的复杂多样，而法律规定不能做到面面俱到。但是“不定期租赁合同”这种制度的设计，一方面可以解决纠纷在诉讼中解决，另一方面还很好的给各方在日常生活中化解矛盾提供了依据。试想一个法律、法规是否能够称为好的规范，还是应该以其能否实际解决现实生活中的问题来衡量，更进一步，还要看法律、法规在解决社会纠纷的情况下，能否推进社会的进步与发展。如果法律规定的很死板很严苛，虽然看似保证了法律的实施，实际它的弊端也很大，那就是限制了人们的社会活动，限制了人们的开拓创新以至于阻碍社会的发展与进步。

首先，这种任意解除权只能适用于不定期租赁合同，其他合同的解除应当按照约定的事由或者出现法定解除的事由。期限的不确定使得租赁合同关系中出现了任意解除权力的行使基础，承租人和出租人都可以基于积极寻找使租赁物效用收益最大化的目的，进而行使该项解除权利快速结束双方租赁合同关系，并立刻开始新的交易过程。不定期租赁合同关系中，任意解除租赁合同关系的权利归双方当事人享有，它意味着不定期租赁合同的双方当事人可以根据自己的需要行使解除权，将自身从合同的束缚中解放出来，此项合同任意解除权是一种特殊的法定解除权，只要法律规定的条件满足，在不定期租赁合同的履行过程中随时行使均不受阻碍。

其次，而关于预告通知期限的立法规定，我国《民法典》并未具体指明，仅以“合理期限”四字进行了概括。在司法实践中，原则上是按照当事人之间的事先约定，如果没有约定此项合理通知期限的话，一般以租赁标的物返还的时间和租赁物的一般使用期限作为标准来确定合理的通知期限。

从国外的经验可以看出，我国的立法也是综合国民的实际需要及国家对社会管理的诸多方面最终形成的法律条款。而且从《合同法》过渡至《民法典》相关的规定，没有进行大的改动也可以看出，先前的法律条款在实际解决纠纷及保障交易安全的过程中，还是具备很多优越的特质。

我们本文探讨的主要内容，还是从国家保障居民住房安全的角度，体现在法律层面对应的法律制度为“不定期租赁合同”制度。但是，我们也要注意到，国家以法典的形式推动立法的目的，不仅仅的将更适合社会发展的法律予以更新和修订，我认为更重要的是体系国家对法律体系建立的决心和目的。我国法律自建国之间，各项法律法规加之司法解释等等，可以称得上是纷繁复杂。对于我们这样一个人口众多、地域广泛其近几十年高速发展的国家来说，之前的立法也是有其合理性和必要性的。随着经济发展的不断稳定，今后的立法不能再以先前的方式和思维模式进行，应当从更加长远的角度来立法。这也是此次，创历史的推出《民法典》的重要所在。结合本文探讨的这个小问题，在我们《民法典》中也只是一个点。我们也是从一个点出发，思考问题。社会的发展的必然的，对应的法律也必将不断地更新进步。那对于我们如何能更好地使用法律，更加准确的预测法律的发展变化，实际关系到我们每个人的切身利益。“不定期租赁合同”这个制度从设立之初，至《民法典》的颁布变化并不是很大，给我们的提示就是，可以比照该制度，我们来横向对比其他法律、法规。以解决社会纠纷、推动社会进步的角度还衡量相关法律法规是否有修改的必要，即今后该法律法规进行修改变动的机率是否很大。以便我们能够提起预测法律修改的大方向，为我们进行决策，保护我们自身的利益提供有利的参考。

法律具有明示作用，预防作用，校正作用，扭转社会风气、净化人们的心灵、净化社会环境的社会性效益。法的社会作用是指维护特定人群的社会关系和社会秩序。