REITs在我国住房租赁行业中的应用与探索

周东利

【关键词】 住房租赁; 保障性租赁住房; REITs; 资产证券化

【中图分类号】 F293.33  【文献标识码】 A  【文章编号】 1004-5937（2021）23-0043-08

一、引言

2015年起，中央及地方政府着手培育住房租赁市场并出台了支持政策。2017年，习近平总书记在党的十九大报告中提出“房住不炒”的基本方针，要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力发展租赁住房是落实中央住房体系改革的积极措施。从行业发展趋势来看，房地产市场正在步入存量时代，围绕租赁住房等自持存量资产的合作、运营等模式调整将引领地产行业的高质量发展方向。因此，关于如何支持租赁住房发展成为近年来关注重点。

受制于租赁住房专项用地供给较少、租金回报率低等原因，我国的住房租赁市场发展缓慢。REITs产品作为支持租赁住房发展的重要工具，在国外已经拥有非常成熟的发展经验，探索运用基础设施REITs工具解决当前住房租赁市场面临的问题对住房租赁市场发展具有重大意义。2021年6月，中国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）经过多年探索从基础设施领域扬帆启航。2021年7月发布的《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称“958号文”），将保障性租赁住房纳入基础设施REITs扩大后的试点范围。权益型REITs工具的推出，将助力住房租赁行业形成“投—融—管—退—管”的完整闭环。不断完善的政策体系以及权益型REITs工具将为住房租赁行业的蓬勃生长提供源源动力，为可持续、高质量发展保驾护航。基于此，本文围绕REITs在我国住房租赁行业发展过程中的应用实践这一课题展开研究。

针对上述问题，本文从理论和实务出发，结合当前我国住房租赁市场发展的现状与困境，通过调查分析域外REITs市场发展情况、国内租赁住房REITs案例实践，在国内基础设施REITs的当前规则和条件下，构想我国的保障性租赁住房基础设施REITs，并探索REITs对我国住房租赁市场发展的功能价值，为利用REITs工具建设住房租赁市场提供建议。

二、我国住房租赁市场发展的现状与困境

租赁住房是十九大以来党中央和国务院在住房保障体系顶层设计的重要一环，能够契合“房住不炒”“租购并举”的政策定位，凸显住房的“居住”属性。我国的住房租赁市场有自身的发展特点，同时面临诸多发展困难。

（一）我国住房租赁市场发展的重要性分析

1.发展住房租赁市场是落实中央住房体系政策的重要抓手

2016年，中央经济工作会议首次明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。党的十九大报告提出，坚持“房住不炒”定位，要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。近年来，坚持“房住不炒”“租购并举”的定位不动摇，大力发展租赁住房是落实中央住房体系改革的积极措施。

住房问题是影响人民群众幸福感、获得感的重要因素，近年来的一系列政策都是在努力实现人民群众对“住有所居”的向往。从发达国家的经验来看，美国、德国、加拿大、日本以及新加坡等国家几乎无一例外地采用市场与政府保障相结合的住房体系[ 1 ]。其中，德国的租赁住房在西方发达国家的住房租赁市场建设中具有代表性，其以市场化租赁为主要导向，通过政府联合非营利住宅公司等为低收入者群体提供公共福利房，并辅以政府主导调控租金、发展房地产租赁企业等手段扩大租赁住房供给、保障租住双方权益，推动住房租赁市场长期稳定发展[ 2 ]。2016年中央政府出台大力发展租赁住房专项文件①，明确了我国住房租赁体系中以市场配置为主，对符合要求的城镇户籍困难群众，由政府提供基本的住房保障。2021年国务院办公厅印发文件②提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，以解决新市民、青年人等群体的住房难问题。

2.发展住房租赁市场是实现“房住不炒”的有效措施

在现代市场经济体系下，住房是一种特殊商品和资产。从马克思政治经济学角度看，住房因其具备居住属性而具有使用价值，也因其同时具备金融属性而具有交换价值。在信贷金融体系内，由于近年来城市住房显著增值和购买力活跃的特点，还被赋予高杠杆的担保价值，使其与一般的资产有所差异，进一步强化了金融属性。房产通常被认为是受金融机构欢迎的抵押物，房价上涨与企业信用扩张由此形成正反馈机制，导致地产与信用周期天然存在同向关系。

租赁住房由于其天然的“居住属性”，成为住房供给侧结构性改革的关键之举。住房租赁市场的政策导向，就是让住房回归居住属性，扭转过去数十年以来形成的“土地财政—房价上升—资产升值”的经济发展模式，降低住房的金融化属性。而保障性租赁住房政策更是精准施策破解新市民住房瓶頸，解决如何让房子准确供给符合政策标准、真正有需求人群的难题，凸显租赁住房的居住功能[ 3 ]。因此，大力发展住房租赁市场是落实“房住不炒”的有效措施，一定程度上有助于缓解房地产过度金融化趋势，降低宏观经济和金融体系的潜在风险。

（二）我国与世界主要国家住房租赁市场发展的横向比较

通过横向比较世界范围内部分城市（我国以北京、上海、深圳为代表）的主要指标（表1），研究表明，我国存在住房租赁行业发展活力不足、配套的财政税收优惠政策较少的情况[ 4 ]。体现在住房租赁市场相关指标上就是售租比高，租金回报率低，可负担住房的公共财政支出比例相对较低。

从影响住房价格与租金价格水平的因素上看，与发达国家的住房租赁市场相比，我国的住房租赁市场具有一般性特征，但同时有其内在的特殊性。

其中，一般性体现在住房价格、人均地区生产总值、产业经济发展水平等经济基本面均与住房价格和租金水平呈正向影响关系，且住房价格和租金水平二者呈正向影响关系。

其特殊性体现在，我国城市住房租金水平虽然与经济基本面比较一致，但是我国住房价格却在一定程度上脱离了经济基本面。造成这一差异的因素主要为住房价格增长预期对住房价格呈正向影响，对租金水平却呈负向影响。究其原因，一是我国居民本身更倾向于“居者有其屋”的居住消费理念，二是近年来我国房价的高增长预期使居民普遍具有投机心理，从而助推了住房价格的上涨，产生了我国住房租赁市场的较低租售比[ 5 ]。

随着我国多措并举全面落实“房住不炒”的相关政策方针，住房价格持续上涨带来的居民投机心理可能会有所下降，从而使我国住房租金水平与住房价格的差距逐渐缩小，回到国际主要经济体的正常水平，推动住房租赁市场释放更多活力。

（三）我國住房租赁市场发展的现实困境

我国的住房租赁市场目前尚未达到成熟的阶段，还存在自身发展的特点，面临不少困难，具体分析如下：

1.行业发展活力不足

通过第（二）点横向对比分析可以看出，现有的住房租赁市场面临的首要问题是租售比显著偏低。极低的租售比、过长的投资回收期[ 6 ]，造成企业、居民持有房屋获取租赁收益的动力不足，是当前住房租赁市场增加房源供给的最大障碍[ 7 ]。

2.专项用地供给较少

专项租赁住房用地相对较低的土地成本虽然有助于企业长期持有经营，但整体供给较少，大部分租赁住房项目是在住宅或商业性质建设用地上开发建设，土地成本较高，项目的投资回报率低。

3.存量物业改造受限

对于存量物业改造，部分地区受限于国有物业租赁的相关规定，整租期短于轻资产经营模式的投资回收周期，而且改造验收标准尚未完善，不利于推广标准化的改造运营模式。

4.专业化的住房租赁企业发展缓慢

西方发达国家的住房租赁市场中，租赁住房的房源供给中采用私人租赁住房和机构持有房源相结合的方式，美国和德国的住房租赁市场中，通过机构持有的房源比例为30%～40%[ 8 ]。当前，我国住房租赁市场供给主要来源于居民自有住房、各级政府提供的保障性租赁住房、专业机构集中改造或建设三类，专业化住房租赁企业的渗透率较低。与海外住房租赁机构相比，我国在数量、专业化运营管理能力、管理的资产规模、资金实力等方面均需进一步提升。

5.财政税收优惠政策支持较少

在租赁住房的培育期、资产剥离和运营期等各阶段，企业需承担印花税、增值税、企业所得税及房产税等各项税费，与租赁住房相关的税收优惠政策较少，企业经营压力大。再加上保障性租赁住房具有民生属性，在租金价格上不能高，品质上不能低，投资回收期相对更长，导致企业的投资回报率较低。

6.行业配套政策需要完善

在制度建设方面，住房租赁市场配套的相关制度有待完善，统一的行业规定尚未正式出台。部分地方政府尚未建立针对租赁住房的标准化办事流程和审批要求，政策变动性较高。

7.缺少创新金融工具支持

租赁住房企业目前主要依赖银行贷款等传统融资，少量通过股权融资，缺少大规模的资本市场资金参与。目前我国尚未有租赁住房REITs产品推出，对于类REITs和REITs等创新资产证券化工具的运用尚不充分。相较于传统融资方式，REITs以底层资产持续稳定经营为核心，在获取长期限资金、向投资人提供稳定的投资收益等方面具有突出优势。

住房租赁市场建设具有十分重要的意义，但当前我国住房租赁市场发展中面临诸多现实困境。REITs以其长期限、权益型、永续运作的特点能够解决我国住房租赁市场中面临的问题。通过发行租赁住房REITs，使得租赁住房资产持有方能够获得合理资产对价，盘活其持有的不动产资产，收回资金用于租赁住房市场的发展建设，解决租赁住房市场规模发展基本的资金需求。

三、我国REITs的功能探索：域外经验分析与案例实践比较

为促进我国住房租赁行业发展，本文结合域外REITs发展以及我国租赁住房证券化的实践基础，探索REITs工具的运用能否解决住房租赁市场中的问题。

（一）域外REITs市场发展分析

REITs（房地产信托投资基金）起源于20世纪60年代的美国，本质是将流动性较低、单笔交易规模较大的基础设施资产，通过证券化手段形成分散的证券或份额，为各类投资者（尤其是中小投资者）设立低门槛参与不动产资产投资的机会，是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

1.域外REITs市场的发展概况

美国作为最早推出REITs的国家，也是目前全球最大、最成熟的REITs市场，根据统计④，截至2020年底，美国公开上市的REITs总市值约为1.25万亿美元，虽然因受新冠疫情对世界经济带来的显著冲击较上年同期下降约6%，但是近十年来美国REITs产品仍然从34只增加至223只，增长5.6倍。

亚洲地区的中国香港、日本和新加坡分别于2000年后推出各自的REITs规则和产品。与其他两个亚洲REITs市场相比，中国香港REITs市场近年来发展较为缓慢。而新加坡近年的市场规模迅速扩大，目前拥有亚洲（除日本外）最大的房地产投资信托市场，并日益成为全球房地产投资信托中心。

从域外REITs市场的发展经验来看，REITs市场的蓬勃发展为租赁住房、交通基建、商业等领域的发展提供了长期、稳定的资金支持。

2.四个主要国家（地区）REITs收益情况分析（表2）

投资人对REITs收益分为稳定股息和股价上涨所带来的资本利得两部分，REITs产品与股票一样具有很强的流动性，且收益高于一般股票，对投资者有很强的吸引力[ 9 ]。在考虑分红再投资的情况下，横向对比四地REITs指数⑤的综合回报率，美国REITs指数回报率无论是短期还是长期，收益率均远超其他指数。亚洲三地REITs指数在不同时段表现不一，新加坡和中国香港REITs指数十年内的收益表现劣于日本REITs市场，但从十五年累计收益率来看，中国香港指数回报率在亚洲三地中领先。从不同时间节点纵向看，受疫情影响，2020年各地REITs指数回报率均跌破5%，中国香港REITs回报率跌幅更是超过18%。以最近十年时间倒推，随着时间跨度拉长，各地收益率逐渐走高，体现出REITs产品长期表现稳定、穿越周期的特点。

（二）我国REITs市场的发展空间

鉴于我国当前规则已将保障性租赁住房纳入基础设施REITs的试点范围，因此在分析我国租赁住房REITs时，以基础设施保障性租赁住房REITs为切入点，逐步讨论保障性租赁住房REITs的发展空间。

1.我国基础设施REITs的基本情况

海外REITs市场历经数十年的发展已比较成熟，而中国基础设施REITs在2021年试点启航。根据2020年发改委和证监会颁布的试点范围要求，首批基础设施REITs的底层资产只包括产业园区、高速公路、仓储物流、污染治理四大类。“958号文”将基础设施REITs的试点范围扩充到全国的九大类型资产，其中包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。

2.我国首批基础设施REITs的估值与收益表现

我国首批基础设施REITs均采用收益法进行资产评估，即通过预测持有到期的资产未来经营收益，利用折现率或资本化率进行折现得到评估价值。需要注意的是，我国REITs采用“网下询价、管理人定价”的发行定价方式，资产评估值只是提供给投资人参考的基础，并不对REITs的市场价值发生直接影响。

基础设施REITs发行条件要求基础设施项目需满足预计未来三年项目净现金流收益率不低于4%，但随着基础设施REITs二级市场的市值提高，新购入REITs份额的投资人可获得的现金流分派率在下降，特别是产权类资产，可能会低于4%的分派率，反映出投资人对已经发行的基础设施REITs的认可和追捧。

3.保障性租赁住房带来REITs发展的新挑战和新机遇

租赁住房资产中的保障性租赁住房因其“民生”属性，作为城市基础设施率先入围REITs试点。根据现有规则，拟申报发行保障性租赁住房REITs，底层项目在资产合法合规性、区域分布和租户分散度、经营现金流稳定性、净现金流分派率、運营管理机构经验等方面均需要满足REITs试点的相关具体要求，政策属性更重的保障性租赁住房是否能够满足国内REITs发行标准和投资人需求，需要等待市场的检验，也对保障性租赁住房运营企业提出新的挑战[ 10 ]。

另外需要认识到，保障性租赁住房与市场化租赁住房共同构成了租赁市场，并且以市场化方式运作的租赁住房在我国住房租赁市场供给中仍将占据主导地位。市场化租赁住房与权益型REITs具有天然的适配性，在保障性租赁住房进行REITs试点成熟后，可以考虑将市场化运作的租赁住房择机纳入我国基础设施REITs的试点范围。

（三）租赁住房REITs案例研究

探索REITs工具的特点，从而进一步发现其推动住房租赁行业发展的意义与价值，有助于提前发现REITs构建过程中可能出现的问题。

1.我国已有的租赁住房证券化实践探索

自2017年发行首单租赁住房类REITs⑥项目以来，租赁住房证券化市场蓬勃发展，为相关企业带来了新的机遇，也为住房租赁市场的建设提供了重要支持力量。截至2021年9月底，共有24单租赁住房资产证券化产品发行，其中租赁住房类REITs共计20单，规模合计261.06亿元;租赁住房CMBS和ABN发行单数各2单，共计75.53亿元。发行人以国企及房地产行业龙头企业为主，并由各自运营，底层资产来源多为自主开发项目或并购项目，主要分布于京津冀、长三角和珠三角核心一、二线城市核心地段。

（1）类REITs资产选择标准

监管规则对发行租赁住房类REITs的资产所在地未做明确要求，但优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域，并要求资产正常运营且产生持续、稳定的现金流，未对资产运营时间提出明确要求。已发行的类REITs项目的资产类型以市场化运行的长租公寓（租赁住房）为主，其发行人多为已布局相关业务的房地产开发商，如保利发展、招商蛇口、华发集团、海南人才集团等。资产中也包括具有公租房属性的资产，如深创投安居集团发行了国内首单公共租赁类人才公寓类REITs项目。

（2）类REITs产品期限

已发行的租赁住房类REITs产品中，产品期限最长的不超过十八年，均设置每两年或三年的开放退出行权安排，本质上为三年期产品。

（3）投资人类型及收益率要求

已经发行的类REITs产品一般分为优先级和次级两类资产支持证券，其中优先级可切分出AAA、AA+等多档评级。若有较强信用的增信主体对优先级提供差额补足、流动性支持等，则可提升优先级证券信用等级，扩大优先级的发行规模，从而实现在扩大发行人融资规模的同时降低融资成本。

优先级投资人主要为商业银行及银行理财子公司、政策性银行等，该类投资人偏好短期限、具有稳定收益的“债性”产品。次级投资人的构成往往需要结合发行人的发行诉求而定。对于出表型的类REITs项目，通常引入市场化的次级投资人与发行人共同认购次级资产支持证券，而不出表的类REITs项目的次级资产支持证券往往由发行人全额认购。

2.保障性租赁住房基础设施REITs构想

在“958号文”将保障性租赁住房纳入基础设施REITs范围后，多家住房租赁企业在积极推动租赁住房基础设施REITs上市。根据近年已经发行的租赁住房类REITs积累的经验，结合当前基础设施REITs监管规则以及首批基础设施REITs项目情况，对以保障性租赁住房作为底层资产发行基础设施REITs的交易结构、资产选择标准、投资人类型以及收益率要求等设想如下：

（1）保障性租赁住房基础设施REITs交易结构（图1）

根据《公开募集基础设施证券基金指引（试行）》的要求，基础设施REITs的发行载体为公募基金，由公募基金通过资产支持专项计划持有项目公司的股权，从而穿透取得基础设施项目的所有权。

（2）保障性租赁住房基础设施REITs资产选择标准

保障性租赁住房资产应当位于直辖市及29个人口净流入大城市，包括北京、上海、深圳、杭州、广州等。这些地区具有稳定的住房租赁市场需求，与党中央、国务院的有关要求和“十四五”规划精神吻合。从资产运营的要求讲，资产运营时间原则上不低于3年，且要求项目历史3年总体保持盈利或经营现金流为正。由于保障性租赁住房的受众群体是广大新市民、青年人等，能够较好地满足现金流来源分散的要求。

（3）产品期限

基金期限的设定多参考剩余土地期限或剩余特许经营期限等因素而定，根据首批基础设施REITs试点项目，基金存续期最长99年，最短20年。保障性租赁住房的土地使用权多通过划拨方式取得，划拨地无固定使用期限，理论上保障性租赁住房REITs的期限可设为永续。

（4）投资人类型及收益率要求

基础设施REITs的投资人由战略投资者、网下投资者和公众投资者组成，不仅全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等长期限资金可参与基础设施REITs投资，还可面向公众投资者公开发售REITs份额，引入公众投资者共建REITs市场。

根据域外发展经验，通过我国已有REITs实践探索，结合制度论证，构想以保障性住房作为底层资产，探索运用基础设施REITs工具解决当前住房租赁市场面临的问题具有可行性，且对住房租赁市场发展具有重大意义。

四、REITs对我国住房租赁市场发展的功能价值

虽然当前房地产行业有过度金融化的现象并造成一定的风险隐患，但不可否认的是，住房租赁行业良性发展离不开与之相配套的金融服务政策和工具的支持。通过上文的研究分析可以发现，REITs以长期限、权益型、永續运作的特点能够解决当前我国住房租赁市场中面临的困境。REITs工具的运用有助于进一步凸显住房的“居住”属性，引导参与方关注运营能力，促进盈利模式转变[ 11 ]，通过持有“高质量增长型资产”为企业提供发展新动力，使得租赁住房资产持有方能够获得合理资产对价，盘活其持有的不动产资产，收回资金用于租赁住房市场的发展建设，以解决租赁住房市场规模发展基本的资金需求，促进房地产和金融的良性循环。

（一）助力房地产行业转型升级，提供行业发展新动力

过去几十年间，房地产行业经历了土地红利的高速发展阶段，随着房地产存量时代的来临，不动产商业模式的核心由“开发”转变为“运营”，通过赚取资产差价的盈利模式不再是房地产行业发展的主流，对存量资产的改造和提升资产运营价值将成为行业发展的新方向。

基础设施REITs是权益型的资本工具，作为资本市场的纽带，在实现原本投资于租赁住房的金融资本、国有资本平稳退出，打通与资本市场资金对接的长效渠道的同时，也有助于引导前端投资，增加前期权益型投资来源，使租赁住房行业高效快速地集中投资能力得以进一步释放;同时，通过REITs平台的搭建，资产持有人和开发主体在获取退出收益时还可以长期持有REITs份额并向REITs平台输出优良的运营管理能力，从而享有长期稳定的运营管理收益以及运营增值收益，助力房地产行业从重向轻转变。

（二）增加资产配置种类，引导市场化资金投向

REITs本质是将流动性较低、单笔交易规模较大的基础设施资产，通过证券化手段形成分散的证券或份额，大大降低了投资者参与不动产投资的门槛，比如我国首批基础设施REITs的投资标准通常设定为1 000元。通过发行REITs引入资本市场力量共建租赁住房，尤其是可大大缓解保障性租赁住房对政府财政投资的依赖[ 12 ]，以有限财政资金撬动社会投资，形成有效产品供给和资产池，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效[ 13 ]。

（三）提升机构资管能力，促进住房回归居住属性

REITs价值核心来源于基础资产价值，影响基础资产价值的核心因素在于其是否具有产生持续、稳定的现金流的造血能力，而具有优秀的运营管理能力的专业化、机构化的住房租赁企业则是保障租赁住房实现稳定运营、提升资产价值的重要基石。REITs对于早期投资人来说可以理解为退出渠道，但对于新的REITs投资人而言，需要持续依靠REITs管理人和资产运营机构对基金和底层资产的运营管理提升来保障获得期间收益和增值收益。根据域外租赁住房REITs统计数据，优秀的运营管理能力有助于提升租赁住房REITs的估值表现[ 14 ]。

同时，作为一个具备“持续长大”能力的战略资本运作平台，REITs具有份额流动性和资产长期性的特点，投资人不需要频繁地进行资产出售并购即可获得稳定现金分派，REITs可被定位为持续存在的资本运作平台，从而保障租赁住房投资资金的稳定。不需要通过主体回购或资产处置的方式来变现资产，有利于维持租赁住房的稳定运营，促进租赁住房回归居住属性[ 15 ]。

五、推动住房租赁行业发展REITs模式的建议

虽然国内基础设施公募REITs已经启航，但围绕国内租赁住房自身发展的特点和难点，在REITs推动过程中还有一定的合理调整空间，本文针对研究过程中发现的问题，提出以下几点建议。

（一）加强顶层政策设计

由于房地产开发企业具备较强的资金实力和成熟系统的开发运营能力，尤其央企国企既肩负着最大限度实现国有资产保值增值的重要使命，又承担着利国利民的社会责任，是推动住房租赁行业持续健康发展不可或缺的重要力量。通过引入具备丰富的开发经验、专业化的运营经验、较强资金实力的各市场参与主体，组成联合体共同进行租赁用地的投资、开发及运营[ 16 ]。建议考虑给予自持部分合理的地价折让，避免在过于偏远地段设置租赁住房，造成房屋闲置。通过前述手段合理调整租赁住房的投资回报率，以期符合REITs投资人的收益预期。同时，也建议在保障性租赁住房基础设施REITs试点成熟后，择机将市场化运营的租赁住房纳入REITs试点范围中，充分发挥REITs的力量建设住房租赁市场。

（二）加大住房租赁企业培育力度

从长期看，培育具有较高资产运营管理能力的住房租赁企业，对具有民生属性的保障性租赁住房提升资产价值、提高居住群体生活幸福感尤其重要。规模化效应，有助于引导市场形成稳定的租赁关系，使租客权益得以保障，并配以金融工具予以支持，可为企业从重资产模式向轻资产模式的转型升级奠定坚实的基础。我国基础设施REITs明确了优先支持有一定知名度和影响力的龙头企业作为REITs的发起人，建议从降低租赁住房企业综合税收、提供长期税率优惠，金融机构提供长期限、低成本的金融支持等角度，加大住房租赁企业培育力度，形成行业头部聚集，为住房租赁市场的发展与规范带来良性示范效应。

（三）建立资金闭环监管体系

针对保障性租赁住房、市场化运营的租赁住房，通过灵活运用REITs、类REITs等各类金融工具支持住房租赁市场的发展，精确引导相关融资资金投入到住房租赁市场的建设中至关重要。我国基础设施REITs试点办法鼓励发行人通过REITs实现的回收资金用于基础设施补短板项目建设，明确90%以上净回收资金应当用于在建项目或前期工作成熟的新项目。具体到租赁住房的建设过程中，需要匹配建立资金闭环监管体系，完善相关的資金隔离制度系统，对以租赁住房金融产品融资的资金严控资金流向，如发行人承诺并持续监督其继续投向租赁住房建设，避免资金流向销售型住宅地产、商业地产等领域。

（四）加快行业监管体系构建

监管立法方面，弥补租赁市场的法律空缺，加快相关法规条例的出台，构建全国性的租赁权益保障平台和投诉反馈机制[ 17 ]。在试点阶段，保障性租赁住房基础设施REITs对底层资产的审批、建设、运营方面合规性要求严格。因此，监管规范方面，建议在全国层面单独设立“租赁住房”的经营类别，并形成户型、消防、安全等统一规范要求，将私人租赁市场纳入统一监管。监管程序方面，建议明确立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，缩短审批时间。

（五）加大财政税收政策支持

针对住房租赁企业，扩大税收优惠的覆盖范围，对培育期资产剥离和运营阶段等各环节所涉的城镇土地使用税、印花税、房产税、增值税等予以优惠或者递延，对居民领取的住房租赁补贴免征个人所得税。加强财政补贴力度，对符合资质的住房租赁企业给予运营补贴。

六、结论

建设健康发展的住房租赁市场对提升人民群众的生活幸福感至关重要，REITs具有助力房地产行业转型升级、引导市场化资金投向、促进住房回归居住属性等功能，是解决住房租赁市场行业发展活力不足、专项用地供给少、存量物业改造受限等难点问题的重要创新金融工具，但最大程度发挥REITs的价值还需要在顶层设计、专业化的住房租赁企业培育、行业监管体系建设等方面进一步改进和完善。加快推动REITs在保障性租赁住房市场，以及整个住房租赁市场的运用，有助于我国住房租赁市场的长久持续平稳发展，为我国住房租赁市场的构建带来新的机遇。

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