风险导向内部审计在房地产领域的应用研究

■卢文涛

一、引言

随着城镇化发展不断推进，房地产行业在我国国民经济发展中仍具有较强的生命力。再加上房地产行业的发展牵涉到多个行业，并且关系到国计民生。若是房地产行业发展出现问题，势必牵扯到整个经济的发展。而进入房地产行业的技术门槛和政策门槛较低，具有足够的资金和相应的人力资源基本达到了进入房地产行业的要求，因此，房地产行业每年都有大量的新进入者。但是，房地产行业存在诸多风险，如政策风险、市场风险、融资风险等。为了确保房地产企业健康发展，企业应进行内部审计。企业进行内部审计一方面可以提升管理效果，另一方面可以促进企业长期健康发展。现代的内部审计已从传统的查找错误、预防错误转向风险导向的内部审计模式。基于风险导向的内部审计可以促使企业提高风险意识，提升企业价值。

二、房地产企业内部审计难点

由于房地产企业具有开发经营范围广、投资周期长的特点。房地产开发投资金额较大，但资金回笼慢。再加上，房地产企业大多是集团性质的企业，管理结构较为狭长。由此可见，房地产开发企业开展内部审计存在一定的难点，具体有以下几个方面。

1.管理体系不完善。

当前房地产企业存在管理体系不完善的现象，这主要是因为房地产行业新进入企业较多，岗位设置不合理，没有进行职责分离，而且制定的制度缺乏监督机制，对违规行为也没有制定相应的惩罚措施。房地产企业内部控制制度不完善，再加上执行和监督不到位，加大了内审的难度。

2.跨区域经营管理难度大。

房地产的开发一般是跨地区开发，为了保证对当地市场快速作出反应，故需要在外地设立下属公司。这就导致房地产企业管理结构狭长，加大了房地产企业监管的难度，增强了问题的隐蔽程度，容易导致腐败的蔓延与滋生。

3.易发生短期牟利行为。

由于房地产企业的开发产品具有地理位置多变、使用功能多样的特性，再加上受设计水平高低影响，导致工程造价变化多样，这为房地产企业舞弊提供了可能。而且房地产企业开发产品具有资金投入大、一次性回笼资金、建设周期长等特点，这又使得房地产企业舞弊具有较强的隐蔽性。此外，房地产开发企业开发的每一工程项目存续时间短，开发完成后，该项目组成员面临去留问题，因此容易导致项目成员发生短期牟利行为，为舞弊带来了心理动机。

4.资产安全问题较突出。

房地产企业不仅在招投标、采购阶段涉及到大量资金收付，在施工、销售等阶段也涉及到大额资金收付，房地产企业的现金流动性较强。因此，房地产企业应加强资金安全的把控。资金安全仅仅依赖内部控制制度不足以起到较好的防范效果，为了确保资金的安全，企业还应加强内部审计。但是当前的房地产企业没有充分利用内部审计，对资金把控不严，资金存在安全问题。

5.房地产的建造价格具有隐蔽性。

房地产企业制定的招标价格、设计报酬等并不对外公开，其属于商业机密，因此，房地产的建造价格具有隐蔽性。再加上，项目完工后，房地产企业没有整理开发信息，使得建造成本也无法在内部共享，加大了内部审计的难度。

三、房地产企业内部审计存在的问题

1.对内审概念理解不到位。

由于房地产企业的关键成功因素是业务拓展与市场营销。因此，房地产企业将资源都集中在拓展业务以及开展市场营销等活动，而忽略了内部审计的重要性，致使内部审计部门被闲置。现代内部审计应以风险为导向开展相应的审计活动，提高审计工作效能，降低审计风险，从而降低内部审计外部化的负面作用。但是，目前很多房地产企业没有将内部审计的重要性凸显出来作为重要工作来抓，仍将内部审计看作事后审计，内审时只是复核财务报表的准确性，目的仅仅是纠错，不能有效发挥内审的服务与咨询功能。

2.风险管理意识运用度不高。

房地产企业经营过程中面临了诸多风险，不仅包括政策风险、市场风险等，还包括品牌风险、产品定位风险以及质量风险等。此外，房地产开发的整个过程中也会面临不同的风险。比如，项目投资阶段，房地产企业面临着开发风险、动迁风险等；项目动工之后，可能面临着施工风险、资金风险以及安全风险等；项目后期，可能面临着质量风险、营销风险，甚至是交房风险等。由此可见，房地产企业需要综合评估开发过程中可能面临的各种风险。但是由于房地产企业对内部审计的不重视，对内审理解不到位，导致内部审计没有将风险控制融入其中，进而导致房地产企业缺乏必要的风险防范措施。

3.内部审计质量难以保证。

（1）内部审计过程中没有质量控制环节。

当前很多房地产企业没有针对内部审计质量的情况制定相关的手册，有的甚至仅限于口头流传或者根据以往经验汇总编制。这就导致内部审计工作的执行一定程度上无法评价内部审计是否有效监督，是否正确执行等。

（2）缺乏对内审成效的评价机制。

内部审计部门在房地产企业的组织架构中是直接隶属于治理层，由治理层管理，而不是企业的管理者管理，这就导致内审的成效缺乏科学有效的机制进行评价，比如内部审计部门主要做了哪些工作，需要从哪些方面改进等问题，当前的房地产企业无法给予汇总与反馈。

（3）内部审计分级复核机制流于形式。

规范的内部审计工作严格要求分级复核，否则无法准确判断内部审计的质量如何，成效如何。而由于分级复核较为耗费时间，当前很多房地产企业的内部审计工作并不进行分级复核，或者虽然复核但是流于形式，这严重影响了内部工作审计的质量，会使内部审计效果大打折扣。

四、实施风险导向内部审计的必要性

1.实施风险导向的内部审计是审计行业发展的内在要求。由于房地产行业的业务流程相较于其他行业较为复杂，涉及到的风险种类较多，这就要求房地产企业内部审计时需要多学科的专业知识相互配合，多角度思考和分析，提高其在高风险环境中适应能力，进而实现稳健的、可持续的发展。

2.实施风险导向内部审计可以提高审计工作的效能。风险导向内部审计关注于房地产企业内部的风险，将内部审计的重点聚焦于重大风险事项，除了进行事后内审外，还重视事前和事中的审计。

3.实施风险导向的内部审计可以降低审计风险。风险导向内部审计贯彻风险导向理念，可以有效地识别审计风险。

4.实施风险导向内部审计可以减弱内部审计外部化的影响，从而减缓或者规避审计风险带来的负面影响。

五、风险导向内部审计模式的构建

本文依据内部审计实施流程构建风险导向内部审计，具体如下：

1.审计的准备阶段。

房地产企业进行内部审计是以提升企业价值为主要目的，因此，企业在进行内部审计、分配资源时，应将资源优先分配给风险最高的经营活动。这就要求房地产企业应对潜在内部审计项目建立风险评估体系，不仅包括审计内容、流程，还应对审计频率制定科学合理的规划，编制审计准备阶段的计划表。

2.审计的实施阶段。

在审计实施阶段，房地产企业内部审计主要是运用控制测试和实质性测试进行现场审计。控制测试是对房地产企业内部控制是否有效实施进行测试，进而评估房地产企业内部存在的风险。针对风险的重要性，确定测试的项目、内容及方法。比如，风险高的项目开展实质性测试，而风险较低的项目可以采用分析性复核。

3.审计报告阶段。

在审计报告阶段，先对审计实施阶段识别的内部风险再次进行评估，编写报告征求意见稿，对于难以判断其性质或处理方式的问题应咨询专业部门意见。然后，下发报告征求意见稿，根据反馈意见修改审计报告，最后下发正式审计报告。

4.后续审计阶段。

房地产企业内部审计人员需要在下达了审计意见书之后，进行后续审计。后续审计的目的一方面是跟踪整改方案执行情况，另一方面是监督问题方进行内部修正。