比较法和收益法在房地产抵押估价中的应用
——以胶州市某宗房地产为例

向盼盼

(青岛恒星科技学院，山东 青岛 266041)

房地产估价是指房地产估价委托人托估价机构，对所需估价的房地产进行科学的估算，再由委托机构为委托人安排专业的房地产估价师。其估价行为需要遵循相关估价原则，以特定的估价目的为基础，遵照专业、科学、可靠的估价程序，在法律规定的范围内，采用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的价值进行估算，从而提供专业的估价意见的活动。房地产类型不是单一形式，尤其在如今房地产迅速发展的时代背景下，房地产的形式具备了多样性和复杂化，因此，房地产的估价方法也有所不同。比如同一宗房地产在估价方法的选择上不同，其所估算出的相应价值也存在较大差异。本文以胶州市某宗房地产为例，估价目的是为确定估价对象的抵押贷款额度提供参考依据，价值时点是2020年10月20日，价值类型是估价对象的抵押价值。本文分别采用了比较法和收益法分别对该宗房地产进行了估价，并分析了其结果的差异性。

1 估价对象状况描述

1.1 估价对象区位状况描述与分析

(1)基础设施。宗地内外达到“七通”，基础设施齐全。

(2)交通条件。临近胶州扬州东路、北京路等交通主干道，附近有胶州203路、胶州216路等公交线路站点，交通较便捷。

(3)地段繁华程度。临近佳乐家等，该区域居住人口较密集，地段繁华程度较好。

(4)临街状况。一面临街、临胶州扬州东路。

(5)楼层。地上1～2层。

1.2 估价对象实物状况描述与分析

1.2.1 土地实物状况

估价对象共用土地使用权面积为77 546.6m2，土地开发程度为宗地红线内外七通一平，宗地已开发利用。

1.2.2 建筑物实物状况

(1)建筑面积：186.90m2。(2)建筑结构：混合。(3)新旧程度：竣工日期为2011年1月1日，房屋结构和设施符合完好标准，无损毁状况，能够正常使用，九成新。(4)设施设备：有上下水、供电、通讯、消防等配套设施，配套设施较齐全。(5)装饰装修：装饰装修为中等装修。(6)室内净高：室内净高适宜。(7)建筑平面：形状规则。(8)停车位：停车位较充足。

2 估价测算方法及结果

2.1 比较法

比较法在房地产估算过程中应用较为普遍，比较法顾名思义就是与已知交易实例进行比较而估算未知房地产价值的一种方法，这一方法需要选择一定数量的类似房地产，然后将它们与估价对象做比较，并且根据它们的差异对可比实例成交价格进行处理，从而得到估价对象价值或价格[1-2]。

将交易案例与估价对象进行比较，从交易情况、市场状况、房地产状况三个方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，见表1。

表1 价格表

该房地产的单价为18 261元/m2。

2.2 收益法

收益法是对估价对象未来收益一种预测，其主要是利用报酬率或资本化率以及收益乘数将估价对象未来收益转换为价值，从而得到估价对象价值或价格的一种估算方法。本次评估选用报酬资本化法，并选用全剩余寿命模式进行估价[5]。

收益价值的基本公式为。

式中，V— —收益价值；Ai— —未来第i年的净收益；Yi— —未来第i年的报酬率；n— —收益期。

通过确定收益期、报酬率等参数，并代入当收益期为有限年、净收益按一定比率递增时，收益价值的基本公式，计算该房地产的单价为7 391元/m2。

3 估价结果确定

3.1 假定未设立法定优先受偿权下的价值

本次评估经综合考虑，采用加权平均的方式确定估价对象最终的评估结果，其中比较法的权重取70%、收益法的权重取30%，则评估结果见表2。

表2 测评结果

3.2 抵押价值

抵押价值=假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款

本次评估房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元，则。

抵押价值=280.35-0=280.35万元

4 结 论

本次评估比较法和收益法的测算结果存在一定差异，比较法各项数据均来源于市场信息，测算结果能直接反应市场状况，测算结果与其他估价方法相比具有较高的可靠性，一般情况下普遍高于其他估价方法[3]；收益法是以预期原理为基础，有一定的主观性，测算结果的可靠性、客观性较比较法低。最终通过分别赋予两种估价方法权重的方法确定最终估价结果[4]。

房地产估价师作为受托方，通过有偿的方式出具房地产估价报告，估价人员应该经过实地勘察和严密测算，选择合适的估价方法，确定估价对象在价值时点的价值，不得随意选择或舍弃某种估价方法。作为房地产估价机构，应该选聘一批高素质的专业人才，并不断提升房地产估价师的整体素质，为房地产估价行业的健康发展建言献策。