传统交通型基建企业参与城市更新业务策略

□ 居佳威 付方敏

城市更新是“十四五”重大的“国策”方向，蕴含着巨大的发展机遇。我国城市更新经历了两个阶段：第一阶段为积极鼓励、大力支持城市更新；第二阶段为城市更新朝纵深化、系统化推进。城市更新业务是交通基建企业建设“具有全球竞争力的科技型、管理型、质量型世界一流企业”的重要支撑。中交集团是具有全球资源整合能力的国际型工程企业，位于全球500强第61位，集“国有企业党建工作联系点、国有资本投资公司试点、交通强国建设试点单位”等优势为一体的中央企业。中交集团加快城市更新业务拓展，不断提升全产业链服务能力，深耕城市、运营城市、服务城市；要抓住“十四五”期间国家新型城镇化建设的重要机遇，加强对未来城市的研究，积极拓展城市更新业务，打造中交特色明显的城市综合开发品牌。

一、交通基建企业参与城市更新的背景

1.我国城市更新的主要政策及模式简述

在新型城镇化发展中，国家重点关注“生态文明”与“以人民为中心的国家治理体系”的建设。第一阶段，积极鼓励、大力支持城市更新，推出诸如棚户区改造、老旧小区改造等一系列城市更新的相关政策。第二阶段，城市更新纵向深化、系统化推进，并在相关文件中出台了涉及旧改的金融、税费等一系列专项文件。比如，2019年4月15日《关于做好2019老旧小区改造工作的通知》指出，根据“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取”居民出一点、社会支持一点、财政补助一点"等多渠道筹集改造资金。2020年11月17日住建部《实施城市更新行动》提出，力争到十四五末期实现2000年前建成的老旧小区改造任务，促进一二三级产业融合发展。总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，走出一条中国特色城市发展道路。2021年9月6日住建部《防止城市更新大拆大建的通知》指出，实施城市更新行动要顺应城市发展规律，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。

2.城市更新是“十四五”重大的“国策”方向

“十三五”期间，国家重点推行新型城镇化建设。2015年中央城市工作会、2016年国务院《加强城市规划建设管理工作》要求城市发展由外延式向内涵提升转变；2019中央经济工作会提出加强城市更新和存量住房改造提升。“十四五”期间，国家实施城市更新行动。国家《十四五规划纲要》提出实施城市更新行动，推动解决城市发展的短板和突出问题，北京、重庆、佛山、厦门、上海、江苏、成都等多地出台“三旧”改造或城市更新指导意见。住建部《防大拆大建》通知，杜绝过度房地产化，城市更新将由“开发方式”向“经营模式”转变。

3.交通基建企业参与城市更新相互共生迸发巨大发展潜力

城市更新包含了城市中心一些价值较高的土地。通过“一二级联动开发”、项目内部收益平衡，成为地方政府进行“基础设施及公共服务补短板、强弱项”的重要工具。在城市更新过程中，政府最缺乏的是资金支持。而传统交通基建企业资金雄厚，抗风险能力强，工程建设质量高，综合基建能力强，能为政府提供强大的工程建设后盾。城市更新地段一般位于中心城区核心地段，土地价值水平高，交通基建企业参与其中能获得丰厚的利润回报和重大业绩支撑。

4.城市更新是中交集团提升“全球竞争力”重要支撑

城市更新在体量上涵盖各大中心城区，资源丰富，在质量上需满足新兴城市生活圈需求，以达到人民美好生活的愿景，这都是中交集团“两步走”的重要支撑。其中，体量是保证企业正常乃至超额完成目标任务的基础；质量是企业发展的核心特征之一，是完成企业从量到质的转变的核心内容。

“十四五”末，中交集团将率先完成跨国公司向全球公司的转型，进入“全球中交”时代。城市更新更是中交集团进入“全球中交”的重要支撑。公司转型，离不开国内市场的辛勤耕耘，是公司在这一期间转型升级的重要载体。在国际化的发展路线中，中交集团更应注重建设模式输出，将国内城市更新与国外城市更新有机融合起来，形成内外互动、整体效应的新型格局，为中交集团建设“有全球竞争力的科技型、管理型、质量型世界一流企业”贡献力量。

二、交通基建企业参与城市更新的优势与意义

1.交通基建企业参与城市更新的优势

（1）政府的关注度和扶持力度持续增强。《十四五和2035年远景目标纲要》提出“十四五”期间要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造；2021年老旧小区的改造规模将超过5万个，高出2020年近40%。2020—2021年25个省市公布了城市更新计划，其中北上广深四大一线城市今年着力推出旧城改造计划。

（2）一、二线城市的城市更新力度持续加强。从目前国家及各地政策出台情况看，北上广深等传统一线城市，杭州、成都等新一线城市，推进城市更新的意愿和力度都较大。随着区域经济发展轮动，昆明、贵阳、武汉、长沙等省会城市，大湾区、长三角的部分二线城市（如佛山、中山、宁波、无锡等）也加快了城市更新的步伐，新兴城市发展可期。

（3）产城融合是城市更新的核心目标。促进高附加值的现代服务业和高新技术产业向城市中心区集聚，是城市更新的核心目标。融合、互补的城市能够有效整合人才、资本、技术等经济活动要素，有效汇聚不同类型和规模能级的企业集群。

（4）“自持运营+服务实体经济”的天然优势。资产改造后的盘活升级中，大多数旧改物业位于城市的黄金地段，拥有天然的人群基数和成熟的市场环境，展现出极高的商业、资产价值。提高资产自持比例，在项目更新改造过程中，开发商越来越看重改造后项目带来的持续现金流，自持物业成为商业地产的主流趋势。政府越来越严格要求开发商自持比例，要求后期招商、运营由开发商一体化规划和运营。

2.交通基建企业参与城市更新的意义

（1）参与城市更新能更好地提升城市的品质，优化人文居住环境。城市更新，包括棚户区改造、“三旧”改造以及更广阔范围的城市更新，这三类更新通常是城市更新三部曲。其中，棚户区改造是对历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院进行改造。“三旧”改造是对除了建筑外墙装饰整修，并从文化、内涵、经营等多方面着手改造，为旧物业引入新内容，推进节约集约用地优化。城市更新是在“三旧”改造对特定地块建筑形态改造的基础上，综合“产业发展、土地效率、环境改善、公共配套、社区治理”等多因素规划整个城市和区域的现状。

（2）参与城市更新能更好地加速中国经济向高质量经济发展结构的转变。改革开放40年来，中国经济经历了从高速发展到高质量发展的结构性转变，随着经济发展方式的转变，城市空间载体功能也发生了转变。如何将城市发展方式和社会经济要求进行匹配，对城市空间规划、产业升级、就业创业、人居环境、绿色环保、社会治理进行协同，最终实现“人产城”的有机结合，是未来城市发展的主线，也是城市更新的重要意义所在。

3.城市更新是交通基建企业业态中的“金牛”产品

城市更新经历了多个阶段发展，我国城市更新从“拆改留”变为“留改拆”，从单纯的“大拆大建”升级为“有机转型”。三个阶段分别为：1.0阶段——物质与环境改善；2.0阶段——由单一转向综合；3.0阶段——可持续理念的融合。中交集团作为世界级交通基建企业，在综合建设能力方面具有全方位优势。在城市更新的3.0阶段，具备可持续建设能力，顺应可持续理念融合的观念。城市更新3.0，是交通企业业态中的“金牛”产品，适用稳定型战略，能为企业挣得大量效益。

三、中交集团参与城市更新的策略与方法

1.中交集团参与城市更新的特色策略

对标标杆企业，中交核心优势在于央企平台、大交通及良好的政商关系和一、二、三级联动能力。基于此，可积极探索国有企业存量用地、轨道交通TOD、城市中心区环境治理EOD为导向的特色开发策略、“科技+社区治理”为导向的城市更新新模式，形成具有中交特色的城市更新策略组合。

（1）基于TOD更新。如佛山林岳西TOD，前期投资建设佛山轨道2号线，承建了轨道线路、车辆段及上盖物业开发。通过联合开发，推动TOD上盖商业运营及住宅销售，并以此为契机积极寻找以站点为核心的广义TOD开发机会。

（2）整合中交全产业链资源优势，提供中交方案，展现中交力量。充分利用中交优势和中交能力，打通城市更新能力链条，明确拓展目标和拓展策略，构建一套具有中交特色的城市更新业务拓展“产品组合”。

（3）以交通基础设施为引领的全领域“工”的能力。中交，作为全球知名工程承包商，连续11年ENR排名居中国企业首位，在港口、疏浚、船坞、公路、桥梁、机场、轨道交通等全交通基础设施建设领域处于领先地位，其余工程领域均属于全国一流水平。

（4）以城市综合开发为主导的全过程“商”的能力。“五商”中交通过产业链延伸和多元化拓展，形成了“前端以规划策划为价值引领、中端以资本为纽带的开发建设、后端以产业联盟为抓手的资产运营”的价值提升路径，为各城市更新提供前期高端策划、产业导入、投融资、设计、建设、运营、服务的“七位一体”全周期解决方案。

（5）作为央企的品牌力、公信力和号召力。中交集团成功实施一系列全球瞩目的超级工程，为大国复兴提供关键支撑，形成“中国港”“中国路”“中国桥”“中国岛”等全球著名品牌。海南工程、港珠澳大桥岛隧工程、蒙内铁路等得到了国家的高度赞扬和社会各界的广泛认可。

（6）提高策划及投融资能力，发挥投资平台牵头主攻作用。依托现有投资平台布局，加快筹建城市更新研究中心，强化城市更新策划、投融资等专业能力培养，加强政策研究。组建专业化团队，开展针对重点城市、重点项目的专项拓展攻坚工作。①短期：组建专业部门或专业团队，对区域政策、项目情况、投融资模式等进行深入研判，尽快做大城市更新规模。②中期：根据落地情况，总结不同模式下城市更新做法。充分发挥投资平台优势，引入兄弟单位、产业商业等资源。③长期：借力集团，加快在北京、广州等核心区域的业务拓展，打造1～2个示范级标杆。

2.中交集团参与城市更新的重要方法

（1）设计性企业在城市更新中更能展现规划设计能力和技术支撑实力。提高策划规划设计能力，发挥设计单位技术支撑作用。为加快“大城市”业务拓展，中交二航院、中交四航院、公规院等二级设计院积极拓展前端的规划设计能力，现已具备规划、市政、建筑等领域的策划、规划、设计能力。近年来，中交设计院不断提升规划设计能力，根据各城市不同的资源禀赋和消费升级、产业升级和公共配套等发展需求，发挥设计单位策划并建设了一系列新兴城综业态，为未来城市更新业务积累了丰富的城市开发经验。

（2）公路航道企业的绿色建造和遗保更新是参与城市更新的重要渠道。提高绿色建造及保留历史文化有机更新的开发建设能力。目前，中交仍不具有完善的历史文化街区有机更新能力，提升保留历史文化的有机更新能力有利于传承城市文化、保护传统风貌、提升城市文化自信，有助于拓展中交城市更新业务。对于建筑的改造大多局限于传统的模式，提高绿色建造能力有利于城市低碳环保，优化人居环境，契合我国可持续发展战略，有助于拓展中交城市更新业务。

提高产业导入、城市运营能力及资本能力，尽快补链强链，充分发挥中交品牌、资金、技术、规模与资源等优势，以区域价值策划、价值实现、价值提升为核心，聚集城市综合开发全产业链资源优势，提供“一揽子解决方案”。导入中交产业发展与运营联盟资源，优化创新环境、构建知识要素集聚平台，以不断吸引、集聚、整合外界的创新资源和创新要素。

（3）中交集团参与城市更新宜采用产资运作模式。学习“万丈资本”采用地产基金方式瞄准核心一线城市存量物业增值型投资。

四、结语

依托中交集团的全球资源整合能力，充分发挥中交品牌、资金、技术、视野与资源等优势，以区域价值策划、价值实现、价值提升为核心，聚集城市综合开发全产业链资源优势，提供“一揽子解决方案”。加快城市更新业务拓展，不断提升全产业链服务能力，深耕城市、运营城市、服务城市。面对城市更新新的领域，中交集团坚定推进大城市战略，加快实施城市更新行动，需要更进一步加强内外部资源整合，持续提升整体实力，并加快对核心城市、核心项目的拓展。