房地产企业成本管理研究

邢鑫

（晋中华晟房地产有限公司，山西 晋中 030600）

一、房地产企业成本管理概述

我国经济的发展促进房地产产业发展，各大公司的竞争也日趋加剧。由于房地产市场的发展，原材料的价格不断攀升，工人的工资不断增加，房地产公司的盈利能力不断下降。要解决这个问题，必须要对当前房地产公司的经营成本进行深入的剖析，只有这样，房地产企业才能在市场上脱颖而出，同时还要对成本进行有效的控制，以确保公司的盈利。

（一）成本管理的概念

成本管理在提升企业经营和盈利方面有着举足轻重的作用，这是一个公司对产品的成本进行分析和决定的统称，是公司经营活动中的一个重要环节。整个费用控制的概念对于房地产领域而言有着相当久的历史，这个概念将会贯穿参与到整个工程中，这是一种以经济为基础、全面监控整个工程的过程。动态成本是指在工程实施过程中所发生的成本，它是对工程造价和工程造价进行综合评价的一个主要标准，并且也可以为工程的实施和管理提供合理的后期费用控制依据。

（二）房地产企业成本管理的重要性

房地产业投资高，风险大，在我国，房地产公司面临着巨大的资金投入。许多公司在确定要进军地产时，都会基于自己的经历或者简单的市场调查，对整个楼盘进行全面的策划。在发展的进程中，战略风险、金融风险、市场风险、操作风险、法制风险等问题尚未引起人们的广泛关注。一些开发商在获得了土地使用权后，会通过各种途径和手段来评估自己的“项目可行性”，在没有经过前期调研的前提下，将房地产的发展风险转化为实际的项目。而在工程建设的进程中，却没有充分地重视相关的政策和法律规定。由于各种突发事件、原材料涨价、人工成本上涨等无法提前进行有效的预见与管理，从而引发了合约争议。在工程建设中，存在着产品定位、产品质量、代理销售、代理纠纷等诸多不可控的问题，其中的危机风险是无所不在的。所以，在风险控制的前提下，如何提高合同管理，控制风险，提高成本管理水平，提高公司的盈利水平，是当前的一个十分紧迫的问题。

二、房地产企业成本管理存在的问题

对于房地产企业而言，由于利润空间相较以往更小，因而许多企业对于利润仍然有着以往的错误估计，一定程度导致其在成本管理方面存在许多的误区，其主要部分体现如下：

（一）企业的成本管理认识存在误区

在我国，由于对房地产公司的经营理念存在误区，因此，房地产公司在经营过程中所遇到的各种风险挑战是无处不在的。一是每当政府出台新的经济调控政策、产业调整政策时，对重大突发事件、原材料、能源、设备等物资供给不能满足工程需要进行前期的全面调研。二是随着政府安全环保的日益严格，对房地产公司的风险管理提出了更高的要求，如果没有实现预测过程当中可能存在的风险，就难以对其进行正确地识别、科学地评价与处理。首先，部分房地产公司的经理们提出了对房地产公司进行成本管理的建议，对于房地产企业而言，应注意的是不能从财务和会计的角度进行成本控制，工程部门仅负责计划的进度和品质，而设计部则仅限于工程的设计。错误的理解很可能导致丧失对工程造价的控制，一些新颖的设计方案，使得产品的设计外观华丽，结构复杂，给后续建设带来困难，提高工程造价。其次，一些公司将工程造价控制局限在建筑与工程的设计两个方面。企业的造价管理要贯穿于项目的全流程而非单一的任用，如果缺乏正确的成本管理观念，势必会造成成本难以控制的局面。

（二）对合同和变更管理不到位

房地产企业最常见的问题是合约和变更的管理不善，合约的制定没有标准，缺少对费用的控制协议以及缺少对项目的预见性。这些问题包括：材料价格调整、签证管理变更、索赔管理条款、缺乏费用管理理念、缺乏与专业律师的交流与审核以及在实施阶段的费用管理和法律争议方面的劣势。与此同时，在对合约进行审核时没有对许可证进行有效的管制。为了确保合同的品质，合同的签订金额，分类，责任部门，审查结论。尽管认可过程、责任体系等都要有清晰的规范和管理办法，但是目前许多企业的契约经营都是以失败告终。另外，现场变更签证会对工程造价产生直接的影响，许多变化不能在时间上进行核算，也会造成工程造价的风险。

（三）成本管理水平较低

很多房地产企业对成本的管理认识不高，这主要是因为房地产企业的经营人员缺乏对费用的管理。由于房地产企业对工程造价的关注不够，房地产企业的整体造价还停留在静态的管理状态，无法适应变化的市场和情况。在成本预算管理中，仅在年终完成一次费用的汇总监测，缺少对费用变动进行即时监测和调节的实时监测，也没有对实际支出和预算费用之间的差异进行分析。预算团队在制定的时候，都会根据自己的经历和对未来的发展做出自己的判断，即便是不可控的情况下，也会影响到未来的发展，而现在，随着市场的发展，他们的计划并不能完全适应新的情况。另外，建筑工人缺少对工程造价的认识，这是因为他们觉得造价工作和自己没有任何关系，所以他们只负责建筑工程，这样就会造成人力和物力的巨大差距，影响到工程的管理。

（四）资金管理缺乏手段与方法

房地产开发需要大量的资本、较长的建设时间，因此，资金的使用将会对房地产的发展产生很大的影响。在项目造价预算的控制阶段，由项目经理对项目的预算进行监控，其中，项目财务、造价部门起着中介作用，将项目的运行情况实时反馈给项目经理，以便对项目进行实时的调整，并在市场环境出现突发事件或者重要的变动时，及时进行动态分析，发现问题，修改预算，保证项目费用的稳定。但目前我国很多楼盘都缺乏一套行之有效的预算管理制度、不规范的管理制度、不严谨的财政预算案，导致整体的预算费用执行问题。在施工过程中，因气候等诸多因素，导致整体施工延误。

三、加强房地产企业成本控制的对策

如上所述，目前我国房地产业面临着高利润、高投入、市场竞争和成本控制等问题，怎样才能有效地减少运营中的风险并提高利润，是当前房地产企业面临的一个重要课题。

（一）加强企业成本管理的意识

房地产公司必须将其造价管理工作，视为一种系统化的工程工作，并建立一套大型经营理念，全面地对物业经营目标与经营内容、方式进行全面的系统剖析与学习，使之能兼顾整体经营大局。为了接近世界先进水平、增强企业的竞争能力，需要构建一整套的成本管理系统。与此同时，企业的经营不仅限于产品的制造，而且要把产品的成本扩展到具有特殊性的非物质性。最关键的是，必须要用一种科学而又严格的方法来进行成本控制，这不但可以让产品在市场上的地位更加的稳固，而且还可以让公司在市场上站稳脚跟。在此基础上，对工程造价进行全面的分析，提出相应的对策建议。为此，必须在企业内树立起全员的费用管理观念，并制定出一套科学、合理的评价体系，加强绩效考评，以确保企业的各项费用管理工作能够顺利、高效地进行。依据工程建设的目标费用，采用具体的费用控制模型，对各部门的责任进行分层划分。依据工作岗位和经营内容，明确各单位和人员应完成的费用控制指标及职责。在具体的执行中，企业可以通过对个别指标的实现进行奖励和惩罚，从而形成一个更加科学、合理的奖励和惩罚制度。要想把这些都做好，就必须要把这个费用控制推广给整个公司的每一个人，让他们对这个项目的成本控制有一个基本的认识，让每个人都能主动地投入到这个项目之中。在提升员工对成本的理解的基础上，使员工了解到，技术制造和成本控制同等的重要性。除此之外，在实施过程中，应加强对管理人才的培训与选择，建立与之相适应的培训课程，既能提升其技术技能，又能有效地减少技术方面的管理费用。

（二）构建科学控制体系

如何使公司的经营活动得到有效规范，其中关键在于合同的签订以及正确履行合同中的内容。为更好地控制公司的企业成本管理，建立公司的良好的社会形象，提升公司在国内外的声誉和口碑，促进公司的可持续发展，企业高管就应该牢记要以合同来定夺成本，以合同来管理项目的原则，牢记需要通过规范科学的管理制度，来制定企业各个经济活动当中的企业战略目标。同时，在执行契约的过程中，必须聘请一位专业的律师，对其进行管理，提出意见，并进行审计，这样才能保证公司的遵纪守法。在建设工程时，要做到的就是公开招标，因为那样不仅能挑选出合格的建筑公司还能挑选出优秀的原料供应商，从而节省建设工程的成本和费用，并且还能按照合情合理的程序办理相关的手续，让双方在法律上进行协作，并得到合法的保障。房地产公司在遵守合约条款的时候，还可以要求业主遵守协议，这样就可以减少很多不必要的争议，如果客户违约，也可以通过法律途径进行赔偿。同时，使用法律流程也是可行的方法之一，按照相关的法律规定，通过打官司妥善解决。另外，房地产公司在签订合同的时候，必须要将造价控制在自己的责任范围内，并且要建立一套完整的监理体系，这样才能保证工程的顺利进行。

（三）建立信息化成本管理模式

在信息化方面，要遵循统一的方针，采用统一的目标、标准、平台开发的各种应用软件，才能确保整个企业的正常工作和各种工作的协调，统一到网上，统一地进行信息的统一，从而防止新的工程无法与现有的信息体系对接，造成资料冗余、不准确、缺乏权威。如以GIS为基础，对住宅进行智能化的管理。在GIS平台上，可以进行空间数据的浏览、定位、查询、图形量化、空间分析（平面缓冲），并将相应的房屋的整个寿命周期管理信息显示出来，为城市的建造和维修工作提供了可靠的资料，确保城市的管理者可以随时掌握城市的住房状况。通过GIS的地图解析以及对统计数据的总结，将房子按层级进行重点突出，使得其状况更加清晰。

（四）运用必要的成本管理技术

要使房地产公司的整体发展策略得以实施，就要采用必要的成本控制管理技术，不仅要对整个项目进行投资，还要对项目的效益进行评估。首先，要构建健全的综合预算体系，将其作为一个整体的结构框架，并对其制定的原理、步骤、费用和收益进行清晰的界定。其次，房地产公司还得聘请专门的公司来做一个统一的预算和成本控制，然后再由公司的股东，董事会和监事会共同商议，经过各方的共同努力，才能得到最后的认可。最后，要对整个公司进行全面的预算评估，要做到公平、公开、公正，一旦通过了预算案，那么一定要严格的实施，如果出现了问题，那么就必须要做到最好。主管机关要对执行者或机构进行仔细的分析和调查，严格实行考评体系，凡是玩忽职守，企图利用职权谋取私利的，都要移交司法机关，进行严厉的追究和追究。第一，收集有关工程的全部费用基本信息，其中包含工程调研，费用规划，费用预算，工程费用规划以及工程费用的每个步骤。第二，对工程结算信息进行总结，其中包含工程预算、工程结算、设计变更、工程洽商等。第三，按照不同的商品类别和费用类别，将其分类，并将其与成本方案进行比较。第四，通过项目的竣工、成本分析和成本计划的比较，评价项目的投资估算和成本计划的正确性和合理性。将工程结算和费用规划中的有关费用进行比较，对其构成要素进行汇总，并对其成因进行剖析，以评估其效果、分析工程进度、施工组织、承包范围变化、工程量变化、设计变更、工程洽商、市场等因素对工程造价的影响。对影响装修材料的使用性能和使用寿命的影响因素进行了研究，并对材料的使用进行了评估。对比工程结算与类似工程结算的不同，并对其产生的影响进行分析，并对其进行总结，以便今后类似工程进行改善。成本管理部门应当编制工程造价差别分析报表，上报有关单位，由有关单位负责说明在不同的具体费用区间中，具体的费用的预算有差别的产生，并以书面形式说明。在收集到初步的反馈后，成本管理部召开专题会议，研究影响成本差距的各种影响因子和各种对策的可操作性。

四、结束语

房地产公司的成本控制是影响公司的可持续发展的重要因素，而成本控制是一项非常系统的工作。只有人员组成工程流程，管理工具和组织框架各个方面适合企业自身的模式，才能够更加有效地控制好房地产企业成本管理。只有房地产企业的全部员工完全地投入到成本管理当中，才能够更好地及时反馈各个项目成本的真实信息，才能够准确调整好需要完善的地方，更好把握好市场的方向，以此获得更大的利润，避免损失的发生，这样的房地产企业才能够立于不败之地，获得更好的发展。