不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究

张慧

【摘要】针对当前不动产登记业务、数据及信息系统的现状，结合不动产统一登记的业务、信息系统建设，提出以不动产登记数据为依据，以现有的不动产登记信息管理系统为基础，建立统一的不动产登记信息管理基础平台的技术路线。在此基础上，对现有的不动产登记信息管理平台的整体结构进行改造升级，并对该平台中的不动产权登记凭证和查询等功能进行了研究，为构建统一的不动产登记信息管理基础平台，实现以土地为中心的不动产登记全业务需求提供技术支撑。

【关键词】不动产登记;登记数据整合;信息管理基础平台建设

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.09.010

引言：

根据当前不动产登记业务、数据及信息系统的构建现状，结合不动产统一登记的业务、信息系统建设，提出以不动产登记数据为依据，以不动产登记信息为主要指标，以现有的不动产登记信息管理系统为基础，建立统一的不动产登记信息管理基础平台的技术路线。不动产登记信息管理基础平台的总体架构是建设不动产权籍调查成果管理系统、不动产登记业务管理系统、不动产登记档案管理系统三个相互关联的管理系统，其中登记业务管理系统包括土地登记、海域登记、房地登记、林权登记、农经权登记等五个业务子系统，并对其上的不动产登记凭证和查询等进行了系统的功能分析，为建立一个统一的数据处理系统和一个以“以地为本”不动产登记信息管理系统，为满足所有不动产的登记全业务需求提供技术支持。

1、我国不动产登记的现状分析

不动产统一登记涉及土地、房屋、草原、林地、海域以及将纳入的农村土地承包经营权等各类不动产的登记，原先分别是由国土、住建、林业、海洋、农业等部门进行登记，登记资料各自归档，但是由于各部门的登记信息系统、数据参数格式都不同，从而存在着各类不动产登记的数据标准不统一、数据质量参差不齐、缺乏统一的空间参考等问题。

分散登记的各种登记业务各部门都出台了登记办法，对登记的相关工作做了明确规定，从办理流程上看登记程序大致相同，登记类型却差异较大。土地登记的基本程序包括申请、土地权属审核、注册登记和核发证书，登记类型包括土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记;房屋登记的一般流程包括申请、受理、审核、登簿和发证，登记类型包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记和其他登记;草原登记分为草原初始登记和变更登记，按照权属分为国有草原登记和集体草原登记;林权登记包括初始登记、变更登记和注销登记;海域使用权登记包括初始登记、变更登记和注销登记;农村土地承包经营权包括家庭承包方式登记、其他承包方式登记和变更登记、注销登记。实施了不动产的统一登记后，统一了不动产登记的类型即首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，统一了登记机构、登记人员、登记簿册和登记信息管理基础平台。

2、不动产登记信息数据整合

在登记职能整合后，根据不动产统一登记工作的整体推进情况，分别对各单位进行调研，按不动产统一登记的标准，将不同的登记信息进行集成，以排除各种信息的冲突，从而实现对所有不动产登记的全面管理。在不动产登记资料的整理方面，基于现有的地籍调查资料，以宗地、宗海代码为指标，结合其它类别的不动产登记资料进行扩充，加速不动产登记资料的集成。按照尊重历史、充分继承的基本理念，对现有单位的调查结果予以保护，对涉及变化、信息不全的房屋、林地、草原、承包地等，按照现行政策、规范和标准进行补充调查，并梳理不动产登记信息的历史关系。

2.1技术思路

按照《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》《不动产登记数据整合建库技术规范》要求，分别对各登记档案资料进行数字化处理，以不动产登记档案资料为基础，对房屋等不动产进行落宗、落幢，并对登记簿数据进行核对清理、标准化转换和整体迁移入库。

2.2清理各类不动产登记数据

依据《不动产登记数据标准》，对土地、房屋、草原、林地等各类不动产登记的纸质档案资料进行扫描、信息录入或补录、梳理历史关系。根据坐落、权利人等关键字段的匹配性，利用原有的地籍调查成果资料，对房屋等不动产进行落宗地、落幢，建立各类不动产的登记数据与宗地、宗海的关联关系，缺失登记信息的实地进行外业核查，确保各类不动产登记的数据清晰、准确。

2.3建立不动产权籍调查数据库

建立不动产权籍调查成果数据库，编制不动产单元代码，通过不动产单元代码，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用。

2.4数据标准化转换及迁移入库

按照不动产登记系统数据库结构，将现有的土地、房屋等各類登记业务的数据库进行映射转换，通过标准化转换消除各类登记数据的标准不统一、格式不统一、精度不统一的问题，形成统一的不动产登记中间库成果，再整体导入统一的不动产登记信息管理系统。

3、不动产登记信息管理基础平台建设

不动产登记信息管理平台的建立是一系列政策、机制、数据及其管理、技术、标准、应用、服务的综合。在此基础上，以运行环境与数据库为基础，以技术规范、标准为依托，建立系统的应用程序。基于数据的隐私化、实时的特点，对系统的安全、可靠的操作环境提出了新的需求，并通过建立统一的不动产登记注册数据库（国家、省、市、县四级），实现了前期建设和日常的不动产登记成果的汇交、检查、接收、查询浏览、统计分析和监督等功能。

3.1总体架构设计方案

我国明确提出，要全面整合土地资源、水资源、草原资源、湿地资源等调查与确权登记管理职责，有效解决行政机构条块化职责和权利分割的问题，提供了关于自然资源统一确权登记工作、不动产登记工作与不动产登记管理工作相互之间协同执行的政策机制，为自然资源数据信息的全方位整合与共享使用夯实基础，并对相关工作的相互协同提出要求：1.各项工作的开展需要准确确定农用地、建设用地、森林资源、水资源、湿地资源、矿产资源的储量分布情况和应用现状情况，明确权利构成的特点与权利主体，不同工作的重点不同。2.各项工作要想高效化执行，获得统一性、准确性和真实性的资源数据信息，确定资源方面的权利归属，就应保证各项工作的相互协同。当前，我国的自然资源调查工作和普查工作具有独立性的特点，分类标准、调查标准和数据管理标准有着一定差异性，自然的界限相互交叉重叠，缺乏统一的规范监督标准，在此情况下就必须要确保各项工作逐步性的协同执行。3.各项工作的落实，应合理界定、明确每个层级工作的监督管理职责、事权职责，提升资源信息社会化服务效果与水平，满足资源持续性保护需求、合理利用的需求。这三项工作存在的主要联动关系：（1）在明晰和确定资源产权的过程中，是将不动产的登记当作主导部分。从本质层面，不动产登记工作就是开展土地、建筑物、林木、森林等各类定着物的权利归属，明确空间范围之内资源的权利类型和主体，将信息内容记录在不动产登记簿中，在此情况下自然资源统一确权登记可根据不动产登记管理的资源权利内容和土地属性内容，使得统一确权登记和不动产登记簿处于一致的状态，相互之间存在紧密的关联，一旦发现有不一致的，就可按法律程序重新申请查验。（2）不动产登记管理能够调查核实我国土地的利用现状、变化情况、权属状况等情况，可以为自然资源统一确权登记提供基础信息，便于明确土地和自然资源利用的现状、准确界定所有权与边界，进而为资源利用现状分析权利空间区域的划分提供基础保障。目前我国在不动产登记中提出了相关规定，要在登记房屋建筑和森林林木等不动产的过程中融入所附着土地与海域的信息，确保权利主体的相同性，而在自然资源统一确权登记的过程中实施的对象和不动产登记一样是依附于土地，此情况下就可以将不动产登记管理的数据信息作为参考，按照调查后的土地变更状况更新记录自然资源的变化信息。（3）我国的自然资源统一确权登记工作和不动产登记工作、不动产登记管理工作的内容有着一定的关联，相互之间能够进行内容的补充，各项工作的实施能够调查记录我国的资源分布状况和权属特点，但是在各种资源空间位置、范围、类型、数量、权属的专项调查内容具有相互补充。首先，不动产登记工作主要进行资源权利归属信息的记录，但是由于权利登记是权利人主动申请提出，不能确保登记的全面性。近年来，我国在逐步制定和完善资源有偿使用制度和生态补偿制度，国家所有自然资源的所有权代表行使主体和内容应该更为清晰，只有进行自然资源权属和不动产登记的良好衔接、严格落实法律制度、赋予一定的法律效力，才能确保国有资源资产管理工作的高效化落实，使得国有资源更为优化配置。其次，不动产登记管理工作是结合我国土地利用现状，对调查宗地的单元进行划分，重点调查统计各种用地资源的空间位置、范围、数量等情况，在资源质量调查统计的领域主要是评价耕地质量情况，根据耕地分等级评价资源的质量，没有创建较为完善的森林资源，水资源和湿地资源等质量评价调查体系，再加上土地调查主要是结合土地利用的状况开展资源分类工作，没有重点分析依附土地的资源原始特点和自然特点，很难准确调查评价资源质量和生长模式，未来的演化趋势;而在有效执行自然资源统一确权登记工作之后，就可以和不动产登记管理、不动产登记之间相互衔接，详细性的调查核实水资源、森林资源、草原资源、滩涂资源、矿产资源等质量和空间范围、类型，明确具体的数量和权属状况，全面登记我国的自然资源所有权，不仅能弥补不动产登记管理、不动产登记工作的不足，还能为我国自然资源的保护、可持续利用提供帮助。再次，对于不动产登记管理而言，主要就是调查国土资源的更新情况，提供自然资源统一确权登记的土地调查基础数据信息，而自然资源统一确权登记则能够以此为基础全面研究资源的特性情况，实现确权登记，而自然资源确权登记又能够和不动产登记之间相互联系，各项工作之间有着互相共享信息的关系。从实际情况而言，自然资源统一确权登记能够帮助不动产登记解决问题、做出反馈、补充内容，不动产登记管理可以和自然资源统一确权登记之间相互促进解决问题、补充内容，还能为不动产登记做出反馈，三者之间可以通过信息的共享提升内容的充足性、成果的递进性，使得各类数据信息更为完整、更为准确，相互之间进行内容的补充、问题的应对和处理，为国家自然资源的可持续保护、高效化利用提供帮助。

建立统一的不动产登记信息管理平台，以建设不动产权籍调查成果管理系统、登记业务管理系统、登记档案管理系统为总体架构，采用统一的宗地、宗海代码来实现三个系统之间的自动关联，从而实现不动产登记业务全链条管理。

3.2不动产权籍调查成果管理系统

以现有的地籍数据和各类不动产数据、业务为基础，依据不动产测绘成果，建立不动产权籍调查数据成果管理系统，提供不动产单元编码，建立新旧编码的关联关系，建立宗地、宗海與其上定着物之间的空间位置关联关系，实现不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用，并通过不动产单元代码自动关联登记业务管理系统、登记档案管理系统，实现权籍调查成果信息实时推送。

3.3不动产统一登记业务管理系统

按照不动产统一登记业务规范要求，建立统一的不动产登记业务管理系统，实现不动产登记的申请、受理、初审、审核、核定、登簿发证等全业务流程的网上管理，自动生成统一的电子不动产登记簿。该系统覆盖房、地、林、海和承包地等所有不动产领域，以及首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记和查封登记等日常业务的办理，提供统一登记簿册证和流程定义、登记查询、统计等功能模块，包括不动产登记业务办理模块、登记簿管理、信息查询、统计分析、数据推送。提供与不动产权籍调查成果管理系统接口，实现与其信息实时交互，并实现登记的图形属性一体化管理。该系统包括土地登记、海域登记、房地登记、林权登记和农经权登记等五个业务子系统，这五个系统相互之间存在联动关系，同时与不动产权籍调查成果管理系统、登记档案管理系统自动关联，能相互支撑、互相补充、相互协同和统一。

3.4不动产统一登记档案管理系统

建立不动产登记档案管理系统，实现对不动产登记档案资料的电子化管理，同时自动关联不动产权籍调查管理系统、登记业务管理系统，从而实现不动产登记数据、资料的统一存储、统一管理和统一应用。该系统包括档案整理、档案扫描、图像处理、图像存储与命名、归档和对登记档案的查询、借阅、查阅、统计、输出、管理、备份等功能模块。

3.5与不动产登记信息相关接口

建设不动产登记信息相关接口，提供不动产登记信息交互与共享，实现不动产登记信息与国家、省、市、县四级平台的实时共享，实现与自然资源系统内部业务和住房与城乡建设、林业、海洋、农业等主管部门以及公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计、卫生健康、司法、法院等多个部门之间的互通共享，同时，依法开放权利人、利害关系人对不动产登记的各项权利、事项的公共查询，提供社会化服务。

结语：

不动产统一登记涉及体制政策、机构人员、法律法规、技术标准和登记规范等多个环节，涉及面广，时间紧、任务重、影响大。在不动产统一登记的过渡时期，以现有的地籍资料和宗地、宗海统一编号作为指标，宜采取松散结合的方法进行其它类型的数据扩充，有助于推进不动产统一登记的一体化管理。在不动产登记信息管理基础平台的设计与建设中，应将各种类型的不动产业务与信息化相结合，进行平台结构和功能的优化。在建立了统一的不动产登记信息管理系统的基础上，对其进行数据的及时更新与共享，确保不动产登记信息的现势性，并制定相应的管理规范制度与制约措施，确保不动产登记信息的保密和安全。

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