“存量时代”的中国房地产市场发展

摘 要：随着近年来国家调控政策的相继出台和实施，房地产行业逐渐回归发展新常态，各地新建住房规模逐渐回落，存量房市场逐渐发展，房地产行业进入“存量时代”，呈现出与之前高速发展时期截然不同的发展状态，房地产开发项目的利润空间被进一步压缩，房地产企业纷纷探索新的业务模式与发展途径。文章介绍了“存量时代”房地产行业所处的发展背景，對“存量时代”房地产行业特征与发展趋势进行分析，从国家政策和房地产企业两个方面分析了我国房地产行业未来的发展方向。

关键词：存量时代;中国房地产;行业发展

中图分类号：F293.35文献标识码：A文章编号：1005-6432（2022）15-0085-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.15.085

1 前言

在新型城镇化建设、生态文明建设的战略部署下，我国房地产行业大规模扩张，城市外延的增长式建设基本结束，城市发展进入去存量发展模式。尤其最近几年，我国各大城市的房地产开发都趋于放缓，存量土地改造成为房地产企业未来发展的主要任务。[1]同时，城市更新的概念和内涵不断扩展、丰富。房地产行业迎来新的发展阶段，房地产企业开始探索新的发展途径。

2 “存量时代”房地产行业发展背景

维持房地产行业稳定长效发展是关系国计民生与社会经济的世界性难题，在政府政策的指导和规范下，自2016年下半年开始，各地区纷纷出台“因城施策”政策，对房地产市场进行调控。[1]比如，2018—2019年全国超过160个城市对外发布人才政策，其中关联多项住房政策，进一步放宽对专业人才的购房资格、租房补贴等;北京、成都、天津等地继续推进老旧小区改造工程，稳定房地产市场的同时，切实提高城镇居民居住条件。

党的十九大报告中对房地产发展做出指导，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，强调未来房地产经济的发展重点应从效益增长向确保公平方向转移，切实落实弱势群体的住房保障工作。同时党的十九大再次强调“房住不炒”的房地产调控方向，强调房地产发展与小康社会建设、现代化城镇建设与社会主义现代化强国建设的重要关联性，逐步稳定房地产市场增长速度和规范市场秩序。

2020年我国房地产行业迎来巨变，政府提出房产融资的“三条红线”，对房地产企业进行分级管理。其中“三条红线”是指：一是房地产企业剔除预收款外资产负债率不得超过70%;二是房地产企业净负债率不得超过100%;三是现金短债不得小于100%。分级管理即“四档管理”，根据“三条红线”的触线情况，将房地产企业划分四档：三线全触的房地产企业不得增加新债务;触碰两条红线的房地产企业，年负债增速不得超过5%;碰到一条线的房地产企业，年负债增速不得超过10%;三条线都未触碰的房地产企业，年负债增速不得超过15%。面向房地产行业的金融投资骤然收紧，各地房地产企业纷纷放缓发展势头，去存量、降负债，我国房地产行业由野蛮生长时代迈入到存量时代。[3]2020年年底，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，其中对房地产贷款占比和个人住房贷款占比都做出了明确的规定，进一步加强了对房地产行业的金融管理力度。从房地产企业到地产投资者、相关行业等都在思考、探索中国房地产未来的发展方向。

在落实“房住不炒”的大背景下，2020年7月国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》对城市建设做出全面部署：推动城市更新，促进城市高质量发展。各地政府配合住建部，转变城市开发模式，坚持以人为本的发展思想，全面统筹、规划城市建设，全面推进城镇内老旧小区改造工作，提升城镇居民居住环境，提升城市建筑品质与功能性，优化城市建筑结构，加快绿色、宜居、人文、智慧城市建设;加快城市群建设，以中心城市为主体，借助产业经济、优惠政策等促使中心城市向外辐射，构建起包含大、中、小城市，以及小城镇在内的产业结构合理、供应链基本完整、经济协调性更强的城市群体系。同时，文化旅游、健康养老等模式也成为房地产行业发展新的突破点。部分房地产企业通过研究国家政策和经济形势，关注到国家大力支持的文旅项目和康养项目，开始分析房地产企业转型进入文旅与康养行业的可行性。[2]其一，房地产企业进入文旅业需要遵循其行业发展特点和规范，从过去的城市规划、开发建设、产品规划等内容与运营方向转型，开展文化城、大型娱乐设施、综合商超建设，通过建筑设计和建筑内容吸引消费人群，形成旅游业与房地产开发双向促进的态势。其二，2021年5月，第七次人口普查结果显示，60岁及以上人口占18.7%，65岁及以上人口占13.5%，人口老龄化程度进一步加深，未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力。面对这些情况，国家政策一直在向康老建设倾斜，但商业养老模式仍不健全，用于康老的土地仍然相对稀缺。[3]房地产行业如果想结合康老行业共同发展，就必须转变现行的地产开发的粗放模式和经营思路，开展精细化运营模式，从社区服务、社区内休闲娱乐设施等方面，提高养老社区的功能性与品质性，结合康老模式促进房地产行业逐步形成新型产业模式。

3 “存量时代”中国房地产市场特征与趋势

（1）新房规模逐渐回落。随着我国城市化建设逐渐发展，房地产行业新建商品房销售面积会逐渐达到峰值，随后新建住房规模开始逐渐回落，但在一定时期内其规模仍将保持高位，在未来几年内逐渐降低。我国城镇化进程还在加快，城市内改善性需求有一定规模，虽然近年来城市生育率持续下降、劳动年龄人口占比减少，但房地产行业仍具备韧性，新房销售规模仍将在短时间内保持稳定，在城市化和城镇化到达一定规模之后再逐渐回落。

（2）存量房交易量不断上涨。分析最近一两年内各地房产交易数据，部分经济发达城市存量房的交易量已经接近甚至超过新房交易量，上海地区更是早在2010年存量房交易面积就已经超过新房销售面积。以当前房地产行业发展趋势来看，未来几年内各大城市内存量房交易量将会持续增加，甚至在全国范围内存量房交易量都将会全面超过新房交易量。

（3）房地产行业整体利润水平降低。房地产行业渐趋成熟，房地产升值速度将回归常态。随着“房住不炒”政策的贯彻落实，房地产行业融资渠道持续收紧，房地产企业利润空间被进一步压缩。从房地产行业的长期发展来看，各项政策、制度更加完善，行业渐趋规范，各地房地产市场逐渐稳定，行业利润水平会逐渐靠拢社会平均利润水平。从上市房地产企业的毛利率、净利率数据也能发现这一点，全国大多数房地产企业利润率从2017—2018年左右开始持续回落。

（4）商品房价格上涨速度放缓。“存量时代”的房价、地价已经过了快速增长的时期，未来土地价格、房价的增速都将趋于平稳，并逐步与国民人均收入增速、经济发展情况、通胀变化等相适应。商品房价格上涨速度很难再达到前两年10%～15%的增幅。[4]

（5）房地产行业开始探索其他发展途径，产业链更加完善。与之前房地产企业将绝大部分精力投注到房地产开发项目之中相比，“存量时代”房地产开发的利润空间、成长空间都被进一步压缩，房地产企业开始转向发展房地产服务、物业管理、文娱与传媒等相关业务，同时配合地方政府政策，推动自有物业的销售、租赁，促进房地产市场供需关系的平衡。在这个过程中，房地产企业也同时拓展了自身业务范围，将产业链向上下游延伸。

（6）融资限制仍将继续。2020年下半年央行联合住建部针对房地产行业融资管理工作召开座谈会，再次明确“三道红线”“四档管理”政策，在未来工作中要坚决避免房地产行业的高杠杆金融行为。融资限制是坚持“房住不炒”的重要手段之一，由此可见房地产企业融资仍将受到相关政策的严格限制。

（7）业态创新成为行业发展新的增长点。新房开发的规模将會持续回落，开展业务创新是房地产行业发展的必然方向。国家也在调整房屋租赁政策，可以预测的是房地产市场中除交易外的其他模式会有较大发展。2021年7月2日颁布的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》中，明确保障性租赁住房基础制度和支持意见，要求各地要做好政策衔接，有关部门要强化协作，确保各项政策落实到位。比如各地逐渐兴起的房屋租赁业务、商铺托管、青年旅社，以及养老公寓项目等，在最近几年内都表现出巨大的发展潜力。

（8）行业集中度持续提升。房地产行业周期性减弱，实力强劲的龙头地位房地产企业在市场竞争中的优势将进一步扩大，中小房地产企业的生存空间将受到挤压，房地产行业集中度不断提升。

（9）房地产企业对内部管理的要求不断提高。房地产企业将更侧重物业管理、房地产服务、新盈利点等方向的探索和发展，对内部管理的要求将不断提高，企业运营能力、产品创新能力、精细化管理能力等都会成为影响房地产企业核心竞争力的重要因素。

（10）房地产行业与城市更新紧密关联。城市更新将是未来一段时间内城市建设的重点内容，也将是房地产行业拓展发展方向、参与城市建设的重要途径。[5]房地产企业配合地方政府，通过承接改造项目、应用环保技术等方式，参与到老旧小区改造、基础设施建设、城市环境改善等城市建设中来。同时房地产企业可以通过参与城市更新建设的过程，树立企业品牌，提高社会信誉度。

4 “存量时代”房地产行业发展的对策思考

4.1 政府加强对房地产行业的管理

首先，坚持“房住不炒”政策。政府相关部门应持续推进城市商品房管理，继续坚持“房住不炒”政策，进一步限制房地产投机行为，保证房地产的物质功能属性，避免土地资源的浪费，保护、充分、合理利用土地资源。其次，推进“租售并举”方针。租赁市场逐渐成为“存量时代”房地产行业发展的重要内容。政府相关部门已及时调整市场管理条例，改变过去“轻租赁、重买卖”的管理模式，逐步规范租赁市场秩序。2019年年底新冠肺炎疫情暴发，我国经济受到严重影响，房地产行业内长租公寓项目频繁爆雷，为稳定租房市场，国家与地方政府纷纷探索可行政策。2021年2月深圳和北京两地率先出台相关政策，提出将租房押金、租金、租金贷等用于房屋租赁的资金纳入专用监管账户，北京地区还要求长租公寓项目预收房租原则上不得超过3个月。

最后，坚持“因城施政”。针对不同地区、不同城市，政府相关部门应正视地域差异，根据本地区实际情况和本地区房地产行业实际发展状况，制定相应的措施，或对相关政策进行进一步完善。例如，“租售并举”政策并不是要求三线城市与北京、上海等超一线城市按照统一标准实施，而是要根据当地房地产行业发展的实际情况，在同一政策下制定更适应地区发展的具体方案。

4.2 “存量时代”房地产企业需积极探索新型增长模式

首先，结合时代特点与政策环境，找准企业定位。“存量时代”各家房地产企业都应认真审视自身竞争优势，分析市场环境与行业趋势，找准自身在行业内、区域内的位置。比如，由开发方转变为房地产投资者和持有者，开展办公大楼运营维护、商品房项目与公寓项目的销售租赁等业务;或者下沉到房地产下游产业，开展项目代工、项目管理等业务。总之，房地产企业应认真审视时代形势，根据自身特点积极探索新的营业方向，寻找新的盈利点。其次，紧跟时代发展，转变营业模式。找准定位后，房地产企业要根据开展的新业务及时调整营业模式。比如转变为房地产投资者和持有者之后，房地产企业需要在组织结构、人才队伍、内部控制体系和资产结构等方面做出相应调整，使之适应企业的新身份。最后，持续推进“减负债、降杠杆”政策，降低企业内部财务风险。长久以来房地产企业通过“高负债、高杠杆”的方式扩大开发规模，但“存量时代”房地产企业利润被压缩，财务风险迅速凸显。要想获得健康长效发展，房地产企业仍要持续推进自身转型，减少自身负债，探索更可控、更稳定的融资方式，加强企业财务管理能力和抗风险能力。

5 结论

近年来国家针对房地产行业出台了多项调控政策，新建住房规模逐渐回落，各地存量房市场逐渐发展，房地产行业逐步进入“存量时代”，面临着更大的挑战和机遇。要想保证房地产行业持续健康稳定发展，首先政府应持续推进各项调控政策，进一步规范房地产市场;其次房地产企业要抓住时代机遇，找准自身定位，积极探索新的发展模式，不断扩大自身竞争优势。

参考文献：

[1] 盛松成. 对中国房地产市场现状的深度解读[J].财会信报， 2021（3）： 17.

[2] 海商容. 我国商品房销售市场与租赁市场均衡发展机制探析——评经济科学出版社《中国房地产市场价格决定机制与房地产金融》[J].价格理论与实践， 2020（2）： 177.

[3] 景刚. 中国房地产投资对经济增长的影响研究——基于规模差异、区域差异及空间溢出效应视角[D].大连：东北财经大学， 2019.

[4] 陆岷峰，欧阳文杰. 中国房地产与房地产金融七十年运行轨迹、经验与展望——兼论房地产去金融化[J].长春金融高等专科学校学报， 2019（9）： 5-30.

[5] 张馨月. 房地产市场非理性发展对国民经济的不良影响研究[D].济南：山东大学， 2019.

[作者简介]杨扬（1982—），女，汉族，河北徐水人，硕士研究生，研究方向：房地产市场、存量房、存量房资金监管。