房地产企业高负债经营的财务风险与管控措施研究

林馨怡

（中国武夷实业股份有限公司，福建 福州 350000）

长期以来，我国房地产行业的快速发展与负债经营密切相关联，这种经营方式使房地产企业综合成本得以降低，运行过程中的资金空缺也得以有效填补。为了保证房地产企业高负债经营存在的财务风险降到最低，房地产企业需要采取必要的措施加强对财务风险的管控。

一、房地产企业高负债经营的财务风险表现及成因

（一）财务风险表现

1.偿债压力加大

受经济大环境、政策等因素影响，近年来，我国房地产企业普遍存在财务杠杆正效应下降、资产负债率日渐提升的特点，这对房地产企业偿债能力提出很大的挑战。我国房地产企业的主要融资方式之一为负债融资，例如，2012～2017年平均负债从138.64亿元上升到491.86亿元，上升幅度高达254.77%。但在持续增加的负债比例影响下，企业的偿债压力会进一步提升，例如，盈利能力无法同步发展，资金流速放缓的房地产企业将出现较大债务逾期风险，无法按时偿还债务。为了明确房地产企业的偿债压力，应围绕短期偿债率、资产负债率、现金流动负债比等指标进行分析，如资产负债率较高且存在较高占比的短期负债，房地产企业的短期偿债能力将受到影响，在财务杠杆水平和偿债能力不匹配的情况下，高负债经营模式将引发一系列问题，最终导致债务逾期风险大幅提升。此外，近年来我国房地产企业的营业收入普遍下降，但同时存在持续增大的债务规模、较大的去库存压力，这会导致房地产企业偿债压力的进一步提升。

2.获利能力下降

基于较少的融资资金，房地产企业希望能够通过财务杠杆正效应取得较大的经济效益。由于存在固定的债务信息，房地产企业的盈利增加不会导致债务利息费用提升，能够税前抵扣的部分利息也使得房地产企业能够更好地获利。但结合实际调研发现，很多房地产企业不仅需要支付固定利息费用，同时存在受到抑制的财务杠杆正效应，需要支付的利息因财务杠杆水平提升而变多，在日渐沉重的债务负担下，房地产企业的盈利能力自然无法得到保障。很多房地产企业存在资产结构不合理、在建工程和在售库存过多等问题，这直接影响其获利能力，使部分房地产企业的资产收益率低于负债利息率的，企业的获利能力因财务杠杆不合理出现显著下降。

3.融资难度提高

房地产企业资金主要来源包括银行贷款、发行外债、自筹资金、其他资金等方式，高压的融资政策使房企再融资难度提升。以信托和开发贷融资方式为例，2020年房地产开发贷增速大幅度下降，达到历史最低值，同时房地产信托余额自2020年开始进入负增长，跌幅同样为近年来最大值。受商业银行门槛提高影响，随着个别房企债务出现逾期还款，银行对房企信用等级要求越来越高并更加谨慎选择贷款对象。财务成本会因财务杠杆过高而增加，进而影响房地产企业信誉，这种影响会最终体现在融资层面，企业的销售服务链、原料供应链也会同时受到影响。

（二）财务风险成因

1.内部因素

高负债经营财务风险与房地产企业内部因素关联密切，主要涉及财务风险意识、融资结构、融资管理水平等方面问题。很多房地产企业存在财务风险意识淡薄的问题，财务风险意识的缺失使企业在财务杠杆较高时未能及时控制，资产负债率持续提升，企业盈利能力下降，如果在此时仍开展负债融资，企业的财务风险将如滚雪球般扩大；融资结构不合理同样会导致高负债经营财务风险在房地产企业出现。对于本身资金有限的房地产企业来说，融资金额控制、融资方式优选极为关键。但是，高负债房地产企业的融资结构单一，主要依赖银行等外源性融资，较大的负债压力会显著提升企业财务风险，这种融资方式实际上使房地产企业处于极为被动的地位；融资管理水平问题主要体现在融资管理文件欠规范、企业自身治理水平低下、内部信息沟通不畅等方面，这往往会导致投资时机延误、融资策略执行不及时、融资管理机制无法落实，进而威胁房地产企业的整体利用，大幅提升财务风险。

2.外部因素

房地产企业高负债经营财务风险与外部因素同样存在密切关联，主要涉及政策环境变化、不稳定行业发展、不规则竞争等。首先，政策环境变化源于近年来我国出台的一系列房地产政策。2020年8月央行和住建部等机构提出“三道红线”政策，该政策标准是剔除预收款项后资产负债率不超过百分之七十、净负债率不超过百分百、现金短债比不小于一。在各大政策施压下部分高负债房企“暴雷”，2019年福晟和泰禾曝出资金链断裂，2021年阳光地产、恒大、蓝光发展等个别高负债房企接连发生债务危机。与此同时，因销售和现金流减缓引起的流动性减弱、再融资受阻，穆迪等国际评级机构下调了10多家房企评级；其次，不稳定行业发展源于政府部门的监管力度提升，大环境带来的影响也较为深远，虽然去库存、限购松绑等调控手段早已在我国房地产行业施行，但房地产行业仍存在整体层面的投资、销售增速放缓，在疫情影响下，境内外经济不确定性增强，受新冠疫情持续变化影响周期较长的是境外市场。房地产企业如无法做好预判，其财务风险将不可避免产生。此外，不规则竞争源于房地产行业的竞争深度增大，房地产行业的文化更迭和需求升级带来的影响同样不容忽视，在金融工具、商业模式、业务调整等层面的综合竞争压力下，房地产企业虽然能够获得新的发展动力，但同时也会面临新的财务风险挑战。

二、房地产企业高负债经营的财务风险管控措施

（一）加速业务转型

房地产企业高杠杆、高周转开发模式已成为过去，部分企业爆发债务危机，为了有效管控高负债经营催生的财务风险，房地产企业可从业务转型入手，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。近年来，我国很多房地产企业开始转型探索，例如投向新能源汽车等热门产业，在此过程中房地产企业需要充分利用自身资源、人才等方面的优势，更好适应时代发展，进而获取更多收益。此外，可以考虑房屋类型多元化，包括长租公寓、公租房、共有产权房、养老地产等。2021年12月召开的中央经济工作会议强调，要“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。我国房地产市场已进入存量时代，在租售并举与房住不炒等政策的引领下，长租公寓正在成为住房租赁市场的重要组成部分。长租公寓市场存在着巨大的供需缺口：我国2019年流动人口达到2.36亿，高校毕业生人数超过822万，但长租公寓按目前规模不到100万间，潜在的市场需求为房地产企业未来的业务开发和拓展带来新的机遇。近年来，随着电子商务的快速发展，国内对物流行业强烈的需求，部分头部房企开始转投收益稳定且运营风险较小的物流地产。物流地产和传统地产开发最大不同点在于盈利模式，物流地产通过持有物业、收取租金的方式进行整体经营，然后通过资产证券化手段打包卖出进行资金回笼。房地产企业需要同时聚焦经济社会发展提供的机遇和政策环境变化催生的风险。只有真正响应国家号召，积极履行社会责任，做好对自身内部发展方向的调整，房地产企业的业务转型才能够真正适应社会经济发展趋势。

（二）强化资金回收

资金回收同样属于财务风险管控的重点措施，这一管控需关注以下几个方面要点。第一，强化流动资产周转。流动资产周转速度与房地产企业财务风险水平息息相关，为降低资金回收风险，必须设法解放资产的循环和流动，相关实践须聚焦存货周转和应收账款回收期。基于存货周转，房地产企业需要规避存货积压并适当减少产出，为保证存货周转率的进一步提升，企业销售能力也需要设法提高，如以中国恒大为代表的上市房企普遍开展大幅度打折促销营销手法，用于加快存货的周转速度。基于应收账款回收期，房地产企业必须做好对客户信誉的严格审核，尽可能降低坏账率，加快资金回笼速度。现阶段，我国房地产市场较为不景气，如果无法及时变现应收账款，资金不足的房地产企业将出现持续扩大的财务风险，严重时可能导致其破产。第二，优化现金流量管理。现金流量管理需要提高现金流入，企业应设法优化销售模式，例如打造专业化销售团队、创新销售模式，具体可选择互联网营销作为切入点，充分利用大数据和互联网平台。房地产企业获利能力直接影响其现金流，但在追求销售的同时，还需要关注现金流出占比最大成本带来的影响，进而完善成本管理制度、优化成本预算管理。根据预算制度，严格监管各项成本费用，发现问题后及时解决并总结经验。房地产企业可由此真正了解自身现金余额和现金流量的实时变化，及时发现和处理各类异常现象，从而降低和规避资金回收方面的风险。

（三）实现融资模式多元化

资金的需求量大是房地产行业的显著特征，针对资金的不同需求，房地产企业可以采用相应的融资方式，做好融资的配比。我国房地产主要以银行等金融机构作为融资途径，这类融资会对应形成负债，过高负债会导致资本结构失衡，因此，必须设法打造多元化的融资模式。融资模式多元化包括明股实债、专项债、REITs、ABS、分拆上市和兼并收购等新的融资模式。随着房地产调控政策从紧，行业发展增速减缓，在高负债压力增加下，房地产企业分拆物业已成大势所趋。据贝壳研究院统计，2020年新增房企分拆物业上市企业达到16家，创造历史纪录。2021年截至7月已有11家物业企业成功上市，目前有23家房企已递交招股书正在排队中，预计今年物业企业上市数量会再次刷新纪录。分拆上市是一种股权融资方式，为企业提供了新的融资途径和新的资本运作。房地产行业的增长红利已成为过去，销售增速放缓、融资渠道收紧，而物业管理行业营收稳定且处于行业发展初期，智能一体化物业管理模式正在兴起，将物业板块分拆上市，将扩大融资平台，获取更多市场份额，从而降低高负债经营的财务风险。除了越来越多借分拆物业瘦身外，房企间的兼并收购动作也逐渐频繁。2021年12月央行、银保监会鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购金融服务。这一系列动向都表明监管部门希望支持一些优质房企积极参加一些已出险或可能会陷入困境房企的并购解救，以此提升困境房企的偿债能力，同时妥善解决这部分资产的后续建设和交付问题。具体实践需要聚焦融资渠道拓宽，同时充分结合房地产企业特点，消除以往“融资=负债规模提升”的错误认知。

（四）其他管控措施

为了进一步优化房地产企业财务风险管控，还应关注以下几方面内容。第一，健全内部控制制度。内部控制制度健全情况直接关系房地产企业对财务风险的评价有效性，只有制度健全，企业才能够及时发现财务风险及相关问题，进而针对性处理财务风险。具体的制度健全需要聚焦内控环境、会计控制制度，保证全体员工均能够认识到内部风险、财务控制的重要性并参与其中。同时，开展高水平的会计工作有助于更好地控制各会计环节，通过实施严格的监控，房地产企业的生产经营情况能够更好传递给管理层，进而更好实现财务风险的规避和防范，已发生的财务风险也能够同时得到有效监管及处理。第二，增强风险意识。财务风险在房地产企业各发展环节均有所体现，为真正克服这种风险，房地产企业的财务人员、管理层均需要具备较高风险意识，以实现财务风险问题的共同处理。房地产企业应通过宣传、培训等方式保证房地产企业各级管理人员的风险防范意识、风险敏感度较高，只有真正认识到财务风险管控的重要性，才能真正结合实际情况处理财务风险。具体实践需要聚焦财务风险的正确认识、积极对待，并设法保证全体员工均能够拥有较高财务风险防范意识，在开展相关宣传的同时，可将财务风险防范融入企业文化，更好地为财务风险防范提供支持。第三，强化日常监督管理。在日常经营过程中，房地产企业需要做好日常监督管理，这一管理需要聚焦员工职责的明确和落实，保证问题出现后能够及时确定责任人，进而快速、有效地处理问题。房地产企业需要设法强化各部门的沟通，保证全体部门、员工均能够在财务风险防范中发挥自身作用，这一过程须同时关注可能出现的资金风险事项整合及重点监管，相关对策的优选也极为关键。此外，内部审计工作也需要设法强化，辅以风险测试、风险数据库，房地产企业的项目决策优化、财务风险管控将更好获得支持。

三、结论

综上所述，近年来，房地产企业高负债经营的财务风险问题较为严峻。针对此问题，本文提出了开展业务转型、强化资金回收、实现融资模式多元化等措施和建议，并提供了可行性较高的财务风险管控路径。同时，为了更好地应对高负债经营催生的财务风险，房地产企业还需要关注财务风险识别的优化、管理会计的价值发挥、智能化技术的积极应用等。