房地产公司税收筹划的重要性及策略研究

田美丽 刘宇婷

1.内蒙古华鹿房地产开发有限公司；2.内蒙古财经大学会计学院会计学

一、房地产公司税收筹划的重要性

在房地产公司的开发建设及经营管理当中，经常会涉及各种各样的税务问题，这些问题具有较高的复杂性，稍有不慎就可能会增加公司的税收负担，甚至给企业带来税务风险问题，也因此，越来越多的房地产公司开始通过税收筹划，来提高自身税务处理措施的科学性与针对性。但就目前的实际情况来看，一些房地产公司在税收筹划方面还存在很多问题，这些问题对其税收筹划的效果造成了极大的影响，对此，为了更好地开展税收筹划工作，促进其综合效用的有效发挥，还需要房地产公司不断深化税收筹划工作的研究活动，从而降低税务风险给公司的生存及发展带来的忧患，强化房地产公司税收筹划的重要性。

第一，能够提升公司社会形象。依法进行纳税是公司履行社会责任的重要体现，而税收筹划工作可以说是依法纳税的先行官，是保证公司能够在合法、合规的基础上，根据公司发展的战略目标，提前对公司生产经营活动进行税收策划，有效降低公司税负及税务风险，使公司树立依法纳税的良好形象，使其更容易获得人们的认可和信赖，从而为公司带来更高的经济效益。

第二，能够影响公司的利润。房地产行业中涉及诸多税种，如耕地占用税、契税、土地使用税、增值税、土地增值税以及企业所得税等等，多达数十种，这使得该行业的平均税负能够达到19%-30%左右，对于公司经营成本的影响很大，如果在这种情况下，公司不能实现税收筹划工作的有效落实，会使公司税收利润受到极大的影响，进而影响其利益最大化目标的实现，降低公司的市场竞争力。

二、房地产公司税收筹划原则

（一）全局性

在房地产行业中涉及诸多的涉税内容，且涉及的税种具有较高的复杂性，各环节当中遇到的税务问题也会有所差异。因此，在制定税收筹划方案的过程中，应该以最终的利润及总体税负为基础，切不可单独基于某一环节或者是某个税种进行筹划，或以此来衡量公司税收筹划方案的科学性与可行性。而这就要求房地产公司在进行税收筹划方案编制时，要应用全局视角，根据总体税负、非税成本等内容评估公司的经济收益，从而实现税收筹划方案的优选。

（二）合法性

对于房地产公司来说，其落实税收筹划工作的过程中，必须要以合法性作为前提条件，税收筹划工作并不是偷税漏税，两者在本质上有着很大的差别。因为，税收筹划是纳税人在法律允许或不违反税法的前提下，在应税行为发生前合理节税的一种行为，是符合法律的行为准则和立法精神的；偷税漏税是对已发生的应税行为全部或部分违反法律法规的规定，是违法行为。国家对于公司的税款征税具有强制，但税款的缴纳却并不是越多越好，公司需要在积极缴税的同时，尽可能地减少自身税收成本和利润流失，如此，才能保证公司发展的健康性与可持续性。

（三）目的性

之所以要对税收筹划工作加以落实一方面是为了通过科学合理的税收筹划，将公司税负有效降低，使公司获得更高的经济收益，从而使公司的发展能够有更多的资金支持。另一方面，则是为了通过纳税时点的控制，使公司尽可能地保留较多的可支配自由资金，实现资金的高效利用，也正因如此，税收筹划工作被赋予了较强的目的性，即节税增利。

（四）事前性

在税收筹划过程中，事前性原则是保证其效用发挥的基础，具体需要在房地产公司发生纳税行为以前就其生产经营活动进行安排和谋划，提高避税活动的合理性，从而有效降低纳税成本。如果公司在纳税以后落实税收筹划工作，那么该项工作就失去了原有的意义，也许只能达到优化上次纳税行为的效果。

三、房地产公司税收筹划存在问题

（一）筹划理念落后

税收筹划理念在我国的发展时间还相对较短，这也导致我国很多房地产公司在工作实践当中存在税收筹划意识薄弱或者是不能正确认识相关工作的情况，一些公司领导觉得税收筹划属于变相的偷税漏税，不仅会影响公司社会效益的发挥，还可能会造成一定的税务风险问题。如果公司不能从思想层面充分的认识税收筹划和税务风险控制的关系，将会使其税收筹划方式出现合理性不高的情况，甚至会出现与税务管理规定相背离的情况，造成税务风险。

（二）管理方式落后

对于房地产公司而言，工程质量及经济效益是保证其生存及发展的根本条件，所以，在实际当中，大部分房地产公司往往是将主要的精力放在质量提升和经济效益获取方面，而对于税收方面的工作则不够重视，很多公司还没有建立起健全的税负管理制度及税收筹划管理体系，致使其在面对涉税问题时无法采取科学、合理的措施进行管理。且在缺乏相关制度体系的支持下，也容易使财税人员出现工作不积极，甚至是消极懈怠、敷衍了事的情况，导致公司不能根据当前形势及时做好税收筹划方案的编制工作，严重影响了公司税负的控制效果，甚至会出现税后利润不能满足公司运营发展需要的情况，对公司发展造成不利影响。

（三）专业人才欠缺

在房地产公司当中，税收筹划属于专业性较强的工作，不仅需要相关人员了解公司经营管理的各项内容，还要熟知国家的各项税务法规，能够通过各项税收筹划方案的合理编制及应用，满足公司税务管理工作的实际需要。但就房地产公司目前的情况来看，高素质税务管理人员缺失的情况非常普遍，很多税收管理工作都是由会计人员兼职完成，但受到专业知识等因素的限制，导致很多会计人员并不能保证税收筹划工作的科学性与有效性。甚至还可能会增加公司的税务负担。如在增值税的相关规定当中明确指出，公司在对税率不同的经营活动加以开展的过程中，需要实现各项经营活动的独立核算，而对于未能独立核算的，则按照最高税率的经营活动进行计费，若财税工作人员不能实现各项业务的准确区分及核算，就会为公司带来较高的税负问题，影响公司的经济效益。

四、房地产公司税收筹划应对策略

（一）强化认识

人的行为是受意识影响的，所以，只有在公司领导层深刻了解和认识税收筹划工作，并对其保持高度重视的以后，才能实现相关工作的有效开展。对此，公司领导层应该做好自身思想认识的调整工作，认识到税收筹划工作包含合法性、专业性、超前性、风险性以及整体性等特征，其是在合法合规的基础上，结合公司战略目标、生产经营进行的事前筹划。因此，公司必须要正确认识税收筹划工作，要将经济收益的提升与税务风险的防控结合起来，从而实现公司合法权益的有效维护。当然，想要做到这一点，还需要公司做好税收政策的学习工作，提高企业财务与会计水平，降低公司税负，实现财务利益最大化，提高企业竞争力。

（二）完善制度

对于房地产公司来说，健全完善的制度体系是保证其税收筹划工作有效开展的前提，因此，在落实税收筹划工作以前，公司必须要结合自身实际、国家法规以及税收筹划的具体流程做好相关制度体系的建设工作，要从公司创立开始就对税收筹划工作进行全面的渗透，使相关工作能够对土地竞拍决策、项目立项、工程融资、开发建设以及产品销售等环节进行有效的覆盖，规避涉税风险，从而降低公司各环节中的税负，避免税收成本过高影响公司的健康发展。

与此同时，目前，跨地区经营已经成为现代房地产公司发展的常态，但由于各区域在经济发展方面有所不同，其应用的税收征管政策也会有所差异，对此，房地产公司还需要对各地区的纳税政策进行了解，使自身的税收筹划能够更为精准有效。

（三）合理利用税收政策

在房地产公司的税负结构当中，土地增值税、企业所得税以及增值税具有较大的影响，是决定公司经济收益的重要因素。而这三个税种在征收方面通常采用先预交后结算的方式。只不过在缴纳时间方面有所不同，根据国家相关规定的要求，土地增值税，需要达到清算条件。增值税需要在工程交付时满足结算缴纳条件。而企业所得税则需要在获得竣工备案、初始产权办理或者是投入使用三者中满足任意一个则进行收入成本的结转。对此，房地产公司要从整体出发对项目的三个税种进行测算，同时对比预交税负，对相关运营节点进行合理的设置，从而达到减少公司税负的目的。

例如，增值税。国家针对该项税务设置了一系列的进项留抵退税制度。在相关制度当中明确指出，增值税的进项留抵部分允许进行退税处理。而如果项目在增值税方面形成的税负比房地产公司预交税率低3%，则需要公司对进项留抵可退税金和结算缴纳条件、交房进度间的平衡进行综合的考虑，并且，要关注交房过程中工程发票的获取情况，确保在增值税结算缴纳时，能够对抵扣进项进行正常的勾选，防止出现多交增值税的情况。

对于企业所得税，一般需要根据年度汇算来完成清缴，需要房地产公司对项目的预期毛利率及实际毛利率差异进行综合的考量，并做好项目运营节点的规划工作，特别是对跨年度竣备项目，要防止取得竣备的时间差异造成公司多交税款的情况。

在土地增值税方面，需要房地产公司结合国家现行税务减免政策合理的确定项目价格，通过对项目税后收益的测算，选择能够实现最大收益的销售方式。而通过提高配套设施质量、工程施工质量以及降低销售价格，将普通住宅方面的增值率保持在20%以内，可以享受相关税收优惠政策，这对于公司土地增值税的有效控制有着非常积极的作用[1]。

（四）培养人才

房地产公司应该对内部财税团队加强建设，一方面，要对内部财税人员进行不断地强化，通过多种方式组织财税人员对相关专业知识进行积极的学习，并通过各项激励措施的有效落实强化现有财税人员对于税收筹划的学习和应用热情。另一方面，要结合公司特点，对高素质的财税人才进行积极的引入，要实现外部引进与内部培养的有机结合，为税收筹划工作的有效开展提供支持，与此同时，要对外部引入的人才作用进行充分的发挥，利用“传、帮、带”等方法，深化财会人员的指导和培训工作，并且，要对国家新颁布的各项税务法规加强研究与解读，在公司内部构建起税收筹划专用知识库，为税收筹划工作的有效开展奠定基础，从而达到提高公司税收筹划水平的目的。

（五）分阶段筹划

所谓的分阶段筹划，实际是将房地产公司的经营管理活动按照不同时间节点进行划分，由于不同阶段中的税种不同，所以，与之对应的税收筹划方案也应该有所差异。当然，需要注意的是，在对这种税收筹划方式进行应用的过程中，必须要实现对房地产开发经营环节的全面覆盖，也就是说，阶段的划分，并不是将开发经营活动的各阶段独立开来，所以在税收筹划方案编制的过程中，还需要注重其连贯性与全面性。具体如表1所示。

表1 房地产项目各阶段的工作内容及税务种类

相关筹划思路：首先，准备阶段。准备阶段是做好税收筹划的前提，同时，也是公司税收筹划水平的直观反映。应该从该阶段就开始进行税收筹划工作的整体布局。结合项目开发以及融资的方式进行合理的安排和规划，实现相关税收筹划方案的有效编制。

其次，开发建设阶段。该阶段涉及较多的税种，所以，筹划方案也相对复杂，具体需要从房屋定价、子公司建立以及精装房销售等方面入手，分析公司已经出现或者是即将出现的项目，不断提高税收筹划方案的精准性与科学性。

再次，销售阶段。该阶段涉及较多的税种，所以，筹划方案也相对复杂，具体需要从房屋定价、子公司建立以及精装房销售等方面入手，分析公司已经出现或者是即将出现的项目，不断提高税收筹划方案的精准性与科学性。

最后，保有阶段。在销售阶段结束以后，对于没有完成销售的房屋，将由公司持有进入保有阶段。公司可以对这些房屋进行自用，也可通过出租的方式获得收益。而较为常见的处理方式即为出租，这时的税收筹划方案需要重点分析租金收入。

（六）分税种筹划

这种税务筹划模式主要是根据房地产公司生产经营过程中涉及的各项税种进行划分，并针对每个税种及其相关政策进行筹划的一种方法，这种模式虽然能够对公司生产经营过程中的所有税种进行考虑，但却会使公司生产经营的各阶段被割裂，从而影响税收筹划方案的连贯性和整体性，而这会对方案的可行性造成不利影响。所以，在实际当中应该慎用[2]。

五、结束语

综上所述，对于房地产公司而言，科学、有效的税收筹划工作，不仅能够帮助其更好的应对各项税收问题，还能在降低其税负的同时，有效减少税务风险的产生概率，这对于公司经济效益的提升及其健康平稳发展有着非常积极的作用，因此，房地产公司应该对该项工作保持高度的重视，要结合自身实际，明确生产经营中的各项涉税内容，有针对性的落实税收筹划工作，确保该项工作能够将公司各项涉税问起囊括其中，从而实现有效的协调与处理，满足公司的发展需求。