铁路不动产测绘的特点与方法北京局集团有限公司土地测绘及登记取证服务》为例
——以《中国铁路

宋鹤宁 师洪艳

(沐城测绘(北京)有限公司， 北京 100102)

0 引言

中国铁路始建于清朝末年由英国人修建的吴淞铁路，经过一个多世纪的建设和发展，截至2021年底，全国铁路营业里程突破150 000 km，其中高铁超过40 000 km，位居世界第一，全国铁路复线率和电气化率分别达到60%和70%，分别位居世界第二位和第一位。由于铁路线路历史较长，土地权属来源复杂，经过多次征地，因历史原因造成部分征地资料不全及部分土地权源资料缺失，存在不可预见的困难。土地边界呈开放状态，宗地相邻单位、个人及村集体土地多，四邻情况复杂，可预见的工作难度较大及可能出现的土地权属纠纷较多，权籍调查工作开展难度大。铁路线路用地呈狭长状，使用传统测绘手段进行铁路线路用地的测绘工作投入的成本较高，但效率低，投入与产出不成正比。本文以《中国铁路北京局集团有限公司土地测绘及登记取证服务》项目为例，通过对项目复盘，发现传统测绘手段不适用狭长线路土地测绘及权籍调查工作，无人机倾斜摄影测量技术优势更大。

1 不动产登记权籍调查

1.1 权籍调查内容

权籍调查和地籍调查的工作流程都是先“调查”后“测绘”[3]，权籍调查是不动产首次登记的基础[4]。权籍调查是不动产统一登记之后出现的，包括不动产权属调查和不动产测绘工作。不动产权属调查主要获取不动产权利的主体、来源、类型、权利变化等状况，不动产测绘主要是获取不动产的坐落、界址、面积、用途等状况。并非所有的不动产登记都需要进行不动产权籍调查，如果权利人有其他的材料可以证明不动产的权利状况和自然状况，则不需要再对该不动产再进行权籍调查[5]。不动产权属调查和不动产测绘的目的是：明确产权，形成“权属明确、界址清晰、面积准确”的成果，为不动产登记工作提供技术支撑。

不动产权籍调查是以不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则，根据不动产权利类型，开展不动产权籍调查工作[6]。

权籍调查的内容：①利用现有成果开展日常不动产权籍调查，充分利用现有地籍调查成果，如各类不动产调查、登记、审批、交易等资料；②更新地籍图，权籍调查完成后，要与原档案资料进行对比分析，并更新地籍图；③调查不可或缺，无论办理哪种不动产登记业务，都应该办理权籍调查，只是需要区分情况，确定是否需要进行外业实地调查。

以下四种情况不需要进行外业不动产权籍调查：

(1)权利人有其他材料证明不动产单元的权利状况和自然状况，不需要实地进行权籍调查。

根据灌溉模式、种植作物及净需水定额，项目区农业灌溉净用水量449.36万m3。项目区灌溉水利用系数为0.89，推算到项目区在西干渠直开口的取水量为504.9万m3。项目区灌溉用水取水量见表4。

(2)权利类型为抵押权、地役权的，首次登记不需要不动产权籍调查。

(3)不动产变更登记、转移登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记、查封登记等不涉及界址变化的，不需要实地开展权籍调查。

(4)已经有其他证明材料的也不需要再实地开展权籍调查。

1.2 铁路权籍调查重要性

铁路是国家经济的大动脉，是联系社会的纽带，对我国社会经济的发展做出了突出贡献，在经济社会发展中有着至关重要的作用。铁路是我国综合交通运输体系的骨干，承担了全国旅客周转量的60%和货物周转量的70%以上。铁路是满足人民旅行需求、提高人民物质文化生活水平、加强国防建设的重要的基础设施。近年来，我国高速铁路迅猛发展，成为我国走向世界的一张出彩名片。截至2021年底，我国铁路运营里程突破150 000 km，其中高铁运营里程超过40 000 km，位居世界第一，全国铁路复线率和电气化率分别达到60%和70%，分别位居世界第二位和第一位。

随着我国铁路不断的快速发展，铁路日发车次的不断增加，铁路是国民出行的重要交通选择，铁路运输与人们的生产生活息息相关，保证铁路运输的安全更是重中之重。而铁路用地权籍调查就是对铁路用地及铁路运输最好的保护措施之一，保护好铁路用地，对实现铁路用地资产保值增值，促进和谐铁路建设具有重要里程碑意义。

2 铁路用地不动产测绘

2.1 铁路用地不动产测绘内容及特点

2.1.1铁路用地不动产测绘内容

铁路用地不动产测绘涵盖地籍调查、地籍测量、不动产测绘成果编制等工作内容[7]。

(1)地籍调查。对铁路土地及其附着物的位置、权属、数量、质量和利用现状等基本情况进行的调查工作[8]。

(2)地籍测量。主要包括控制测量、界址点坐标测量和地籍图编绘工作。

(3)不动产测绘成果。包括使用过的地形图、控制点成果以及测量完成的控制点、界址点、量算面积、地籍图、宗地图、地籍册等。还包括相应的技术设计书、技术总结、验收单和协议书等。

2.1.2铁路用地不动产测绘特点

常规不动产测绘的特点：

(1)法律权威性。测绘成果是确权登记的基础，必须由主管部门严格审查，具有法律意义，也保护不动产所有人的权利。

(2)块状分布。无论是宅基地还是开发商楼盘的初始登记以及机关单位用地都是块状分布。

(3)面积较小。土地用途决定了这些权利主体的用地范围较小，即使是开发商、机关单位用地一般在几万到十几万平方米。

铁路不动产测绘除了具备法律权威性的特点外还有其特有的特点：

(1)狭长分布。由于铁路线路的特有特点，铁路线路用地都呈线状、狭长分布，单宗地长度为几米甚至几十千米。

(2)单宗地面积大。由于铁路线路的特有特点，单宗地面积为几万甚至上百万平方米。

2.2 铁路不动产测绘方法

结合本项目的实际情况和历史档案资料，本项目在权籍调查完成后，对标记宗地界址点位置采用现场采集北京市地方坐标的方式开展测绘工作。

利用测区内已有控制点转换参数[9],平面坐标转换残差绝对值均不超过2 cm,精度符合要求。完成坐标转换后,进行图根点测量。在测量中,采用1+n的方式作业，即一台基准站多台流动站，大大加快了作业效率。

图根控制测量符合以下要求[10]：①必须使用三脚架、基座架设仪器，不得使用手扶单杆；②观测前，手簿中设置的平面收敛阈值≤20 mm，高程收敛阈值≤30 mm；③数据观测时间每测回不得少于10 s，每个点位观测至少2个测回，测回间隔大于1 min，两测回独立观测即要求接收机重新固定；④经纬度应记录到0.000 01″，平面坐标和高程应记录到0.001 m；⑤测回间的平面坐标分量较差应小于20 mm，垂直坐标分量较差应小于30 mm；⑥初始化时间超过5 min仍不能获得固定解时，宜断开通信链路。重启卫星定位接收机，再次初始化，当重启3次仍不能获得固定解时，应选择其他位置重新选点进行测量。

界址点采集过程中采用一台基准站多台流动站的作业模式。使用三脚支架方式架设天线，测量过程中仪器的圆气泡稳定居中，手簿中设置的平面收敛阈值≤20 mm，观测时间每测回不得少于10 s，每个点位观测至少2个测回，测回间隔大于1 min，两测回独立观测即要求接收机重新固定，界址点坐标取两测回的平均值作为成果数据。作业前后应进行已知控制点检核。

3 应用案例

本项目不动产权籍调查和不动产登记测绘工作采用外业调查测绘，内业数据处理的方法进行，以原有地籍调查成果和档案管理资料为基础，对标段内土地的产权状况进行调查，包括权利人、权属来源情况、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素，开展不动产权籍图测量，内业对所有成果进行整理，完善基础数据及各类测绘成果。建立不动产调查数据库，利用建库软件，将以宗地基础的权籍信息经过内业整合，将经过现场调查、核实、完善的不动产单元信息进行录入。不动产测绘流程如图1所示。项目完成后对整个测区随机选取90点进行精度检查，经计算中误差为0.041 m，满足规范要求，数据精度统计见表1。

图1 不动产测绘流程

表1 数据精度统计 单位：m

近几年随着移动互联、光学字符识别(optical character recognition，OCR)技术的发展，开发移动端APP系统用于确权签字，实现权属信息的录入和上传等工作。该方法可以通过拍照等分门别类地上传各种照片和文本，如房屋现场照片、权利人的身份证和户口本信息，还可以利用自动识别技术，智能化自动识别纸质权属资料并录入，无须手动填写，降低错误率。

项目测绘工作完成后，通过对本项目测绘工作的复盘分析，使用传统测绘手段进行铁路线路用地的测绘工作时需要的人力、交通工具、仪器设备等数量众多，且效率不高，因此不提倡使用常规测绘方法进行铁路线路用地的不动产测绘工作。铁路用地大多为线路车站、区间及相关铁路设施用地，呈线状分布[11]，“点多、线长、面广”，传统测绘手段需要的人力、交通工具、仪器设备等数量众多，且效率不高，这就需要引入先进的、新兴的技术手段，如倾斜摄影测量、激光雷达等[12]，在三维模型中导入不动产登记数据库信息，通过对三维数据与不动产数据进行数据对比分析，可以很直观获取登记边界信息。而且无人机倾斜摄影测量具有效率高、操作灵活、周期短和成本低等优点[13-15]，在狭长线路测绘工作中的优势更加明显。

4 结束语

随着2021年1月1日《中华人民共和国民法典》的正式施行，物权篇涉及不动产内容再一次充实明确，更多人对不动产有了更深入的认识。不动产统一登记工作将大范围展开，例如，冰川、草地、林地和海域等。近几年全国各地开展的房地一体化不动产登记确权发证工作正如火如荼地进行中，在这项工作中各地区根据自身实际情况采用了不同的测绘方法：传统测绘技术(卫星定位接收机结合全站仪)和新兴测绘技术，新兴测绘技术如倾斜摄影测量、机载激光雷达、手持(背包)三维扫描等技术手段。而且经过验证新兴技术在精度上完全能满足测绘需求，而且测绘效率得到提高，人工成本降低。相信随着新兴技术的更广泛应用和推广，这些技术手段将在铁路用地土地测绘及登记取证工作得到广泛使用，不仅是测绘手段的提高，而且通过三维模型数据可以直观地看到如实景再现的相对位置关系，也使室内(不需要现场指认)权籍调查、确权成为可能，将大幅提高铁路不动产测绘和权籍调查的效率。