浅析我国房地产经济发展现状与趋势

赵晨

（同方科技园有限公司，北京 100083）

我们国家的城市规模正逐渐扩大，为房地产业增长起到了推动作用。若想保证房地产经济能够保持稳定发展，必须要确保其和国民经济能够保持良好的协调关系。然而从最近几年的现状来看，房地产经济呈现出发展过热的情况，如果未能予以消除的话，房地产泡沫必然会出现。因此说，必须要对国内房地产经济的实际情况有清晰的认知，重点针对将来的发展趋势进行预测，在此基础上寻找到可行的策略，以期使得房地产经济能够真正保持高质量发展。

一、房地产经济可持续发展的内涵

可持续发展的理念本质是要求不同的行业在发展的过程中不仅要注重当下的利益，更要考虑下一代的经济利益。房地产可持续发展主要是指在满足人们住房需求的过程中，遵循可持续发展的客观规律，并以其相关的理论作为基础的理论指导，为房地产经济的长远发展做好必要的工作。这种指导思想的出现，客观地反映出了房地产行业未来发展中相关管理制度改革的必要性。房地产行业的可持续发展不仅满足了当代人的住房需求，也为后代人的住房需求做好了一定的基础性工作。同时，房地产行业依托可持续发展理念的作用，不仅增加了自身的经济效益，也间接地加强了与其他行业的相互合作，促进了我国的经济发展。由于房地产行业的发展关系着社会其他行业的经济利益，必须以整体性的战略思想展开相关的经营活动，才能与社会各行业形成租金协同发展。同时，可持续发展观融入房产经济的相关理论，间接地体现出了国家最新的经济动态，为相关的投资活动带来了必要的指导。

二、我国房地产制度改革与发展历程

（一）第一阶段

在改革开放政策尚未出台前，我们国家采取的是计划经济制度，住房需求主要靠分配方式来满足。而改革开放之后，国内的市场经济改革工作逐渐深入展开，商品化住房成为主体，1988年起我国开始推行住房制度改革，从此时起，房地产市场发展速度逐渐加快，并进入到繁荣时期。

（二）第二阶段

从1992年到1993年这段时间内，我们国家的房地产投资呈现出过热的状况，房价涨幅是非常大的，也极大地影响了国民经济的发展。为了解决这个问题，中央从宏观层面进行调控，这就使得增速逐渐放缓，但是在此阶段中，房地产泡沫开始形成，并处于发展之中。

（三）第三阶段

政府在1994年继续对既定的宏观调控政策予以大力推行，从1995年到1997年这段时间内主要采取的是紧缩财政、货币这两项政策。1997年的亚洲金融风暴，明显冲击了经济环境，而这也就使得房地产市场的发展脚步减缓，整个市场进入了低潮期，相关调整工作开始展开。

（四）第四阶段

从1998年起，我们国家的住房供应体制出现本质转变，原先的分配机制完全摒弃，由货币化分配、商品化住房供给机制为原则确立了现行的住房制度。

（五）第五阶段

在2003年起，国内的房价出现快速上涨的趋势，大量资金投入到房地产市场中，政府也相继出台一些政策来对市场予以调控。

三、我国房地产经济发展的现状分析

（一）房地产经济增速过快

从我们国家的房地产行业现状来看，发展水平有明显的提高，和一些域外先进国家进行比较，也是出于领先位置的。随着城市化建设逐渐加快，城市人口数量急剧增加，住房方面的实际需求明显提升，而这就导致供需不平衡出现，如果这一问题得不到解决的话，人们生产必然会受到影响，社会发展也难以实现。国内不少的企业对房地产发展前景保持乐观的态度，进而投身到这个市场之中，这就未整个行业快速发展注入了动力，但是带来的结果却是增速太快，整个房地产经济的发展难以保持稳定状态。

（二）房地产市场管理缺乏合理性

若想保证房地产经济能够实现有序发展，必须要针对房地产市场展开行之有效的管理，如果管理并不合理的话，带来的结果就是房地产市场经济变得不够稳定，脱离控制的情况也会发生。从国内房地产行业发展现状来看，政府政策产生明显的影响，为了保证区域建设能够顺利展开，政府通常会在政策方面给予扶持，如此可以使得房地产发展速度加快，带来的经济效益也会大幅提高，这样一来，进入到房地产市场中的投资商数量就会明显增加。然而政府职能部门并未认识到房地产管理的重要性，提出的控制措施并不具有可行性，因而导致房屋价格的增长幅度加大，买方压力自然也就随之提高，如此一来，整个房地产行业就会陷入恶性循环之中，房地产经济想要保证稳健发展是难以实现的。

（三）市场发展不健全

我们国家的房地产经济呈现出快速发展的趋势，然而发展过程中的一些细节并未得到关注，这就使得房地产市场难以保持稳定发展。在对房屋进行建造的过程中，对建设用地的需求量是极大的，所以说，房地产行业、土地经营这两者间存在紧密的关系。然而当下的实际情况是这两者存在明显的冲突，导致此种状况出现的原因就是房地产市场发展并不是十分健全。另外来说，房地产建设规模持续扩大，所以建设过程中必然会对周边环境造成破坏。从企业的角度来看，应该要肩负起生态保护职责，如果房地产建设呈现出破坏性的话，这对整个行业发展必然会产生直接影响，若想解决这个问题，必须要对房地产市场发展予以健全。

（四）房地产需求稳定性不足

在现阶段，我们国家的房地产行业呈现出快速发展态势，房产价格上涨的持续性和快速性造就了一个新的投资市场，这就使得炒房群体的数量大幅增加。在一些人的观念中，炒房已经变为投资方式，而住房的本质属性则被明显忽视。简单来说，购买房屋的目标并不是为了满足居住的需要，而是希望通过投资来获取更大的经济效益。然而国内房地产市场并未得到严格的监管，非理性投资是较为常见的，这就使得监管难度进一步增加。政府在宏观调控方面的力度虽然是较大的，有些地区已经实施限购政策，然而带来的效果并不是十分理想，房产需求并不能够保持稳定，马太效应是非常明显的，在一二线城市中，购买住房是非常困难的事情，然而三四线城市中有大量的闲置住房。

（五）对环境方面的严重影响

自住房商品化以来，各地城市急于实现土地和城市价值，忽略了人与居住环境、人与自然环境的共生关系，对自然环境等长期价值没有予以应有重视。近年来，随着人民生活水平的提高，对居住环境要求也随之上升，环境问题成为城市发展的突出矛盾，从而带动了对城市规划、土地利用、产业发展和环境治理等一系列顶层制度的重新设计。制度和配套政策颁布仍然是借鉴其他国家经验和过去发展案例的基础上不断完善的，然而，房地产涉及的行业和领域众多，随着技术的不断发展，带动的能耗和其他产业链的影响也难以估量，因此调节房地产行业发展与环境向协调，避免对环境产生严重影响是一个动态的过程。

四、我国房地产经济的发展趋势

（一）房地产市场发展逐渐成熟

国内的房地产市场保持较快的发展趋势，然而问题也是客观存在的，政府职能部门应该在进一步加大宏观调控工作的基础上，从长远角度考虑进行顶层设计，推动土地财政问题的妥善过渡、推动市场化与计划保障机制下的住房体制、解决地区经济发展平衡问题带来的城市人口过于集中、通过城市规划引导城市向多中心发展等，进而方可使得房地产市场发展更为稳健。在当前时期，我们国家的房地产市场呈现出较为繁荣的发展状态，而且宏观调控政策相继出台，这样就会确保房地产经济能够实现稳健发展，进而使得国民经济发展获得更为强劲的动力，广大群众的物质生活水平有大幅提高。

（二）政府出台措施稳定房地产市场

为了保证国内房地产市场能够更为稳定，政府出台的措施是较多的，比方说，将存量房变为保障性住房，针对住房公积金进行改革等，为了使得广大居民在购房方面存在的压力能够有效缓解，房贷资产流动性、住房贷款投放等方面也展开更为严格的管控。而要保证住房消费能够真正保持稳定状态，政府必须要履行好主体职责，依据不同地区的实际情况来加强房地产调控工作，确保居民在住房条件方面的实际需要得到明显改善。另外来说，住房公积金提取的相关条件应该要适当放松，确保住房金融能够实现创新，这样可以保证其使用率有大幅提高，居民所要承担的压力就会明显降低。土地改革也必须要进一步加强，尤其要将试点改革做到位，农民利益应该得到切实保护，耕地质量也不能够受到影响。

（三）房价逐渐趋向于稳定

我们国家的房价涨幅明显过快，这对房地产经济造成的影响较大，房地产经济难以保持稳健发展，广大居民的生活也会受到影响，甚至会导致社会变得不够和谐。对于政府职能部门来说，应该要对此种情况有正确的认知，在此基础上完成好房价调控工作，如此方可保证房价控制在合理的范围内。然而从当下的现状来看，国内一些地区依然存在房价过高的状况，将现行的调控政策予以有效落实能够使得房价增速明显放缓，少数地区已经出现房价回落正常的情况，这样一来，房地产市场在将来必然能够保持稳定发展，能够真正和经济发展水平相适应。

（四）低收入群体的住房问题得到有效解决

国内有些地区的房价是过高的，这使得低收入群体在住房方面的实际需要难以得到满足，通过贷款方式能够经济压力切实减轻，然而房价带来的生活问题依然是较多的。因此说，政府职能部门必须要认识到住房问题的重要性，为了使得住房问题切实解决，必须要在政策方面给予大力支持，增加保障性住房数量，公租房以及共有产权房所占比例应该要加大，如此方可确保低收入群体能够真正拥有住房，如此一来，其生活压力才会真正得到缓解，社会发展也会更为稳定。

（五）房地产逐渐趋向于绿色环保

国内经济的快速发展为城市规模的扩大奠定了坚实的基础，然而环境破坏问题也变得较为严重，因而在房地产市场发展的过程中，必须要提出更为严格的要求，寻找到切实可行的措施来保证绿色环保理念能够得到有效落实，在展开房地产建设时能够切实避免环境污染出现，如此方可保证城市环境保护效果更为理想，广大居民可以在更为舒适的环境中工作、生活。另外来说，为了保证绿色环保理念能够真正在房地产行业中得到普遍应用，必须要寻找到切实可行的方法来使得房地产建设不会产生较大污染，资源利用率有大幅提高，房地产环保效果自然就可达到预期。比如在房屋工程的建设过程中，对施工材料的选择不仅要注重质量和成本问题，对施工材料的绿色环保也有着更高的关注度，为绿色环保房屋工程的发展提供了有利基础；比如在进行房屋工程的建设过程中，通过太阳能技术、风能技术和地热能技术等新能源技术使房屋工程的能源消耗得到有效减少，进一步降低了房屋工程的能源问题。总之，相信在房地产行业和科学技术的发展背景下，我国房地产会逐渐趋向绿色环保方向发展。

五、房地产发展国民经济的主要策略

（一）制定长期政策目标，推动房地产市场的健康稳定发展

在近四十年的改革开放环境中，我国房地产行业逐渐成熟，这一成熟的标志是国内城市化进程已经基本结束，购房需求处于从满足基本居住的需求向改善型居住需求跃迁的过渡状态，这一过程中要求房地产行业不断提高技术、融入产品理念、提高房产质量和附加价值，从而满足个性化的更高品质需求。国家需要从实际居住需求的角度制定长期政策目标，并根据各地发展的不同水平针对性地安排相应的政策。即各地经济和房产市场发展有很大差异，满足更好的居住需求的含义也有不同的理解，合理引导行业发展，坚持“住房不炒”的政策原则，推动市场机制发挥作用，通过多层次、多主体的房地产产品供应，满足不同需求，保障房地产市场的有序运行和持续健康发展，切实承担起保障居民住房的社会职责。

（二）完善房地产经济管理制度

市场经济平稳的运行，需要宏观调控适时适度地发挥作用。适时适度的产业经济调控，对产业发展起到促进作用，放之于地产行业也是如此，反之过度或缺位的调控会危害房地产行业的发展。因此，有必要通过立法的形式对市场调控进行约束和规范，促进地方政府对房地产行业进行适度调控，促进地产行业有序发展，为经济增长提供拉动作用。宏观层面的另一极是与之相配套的金融体系，过去得益于金融体系的支撑，房地产开发商能够实现快速的资金周转，但也带来的炒房机会和行业泡沫的增加、房贷违约风险上升。加强与房地产行业相关的金融监管，正确化解银行在开发贷和购房贷款两方的风险，有助于避免“一放就乱，一统就死”的涉房金融业务，使银行资产得到充分配置，也为房地产行业的发展起到促进作用。

（三）科学构建市场信息披露政策

房地产经济的高速发展是国民经济发展的重要组成部分，为了提升人们的生活水平与生活质量，需要做好房地产市场信息披露工作，将房地产市场信息进一步公开化和开放化，进一步监管房地产工作的行为。

（四）建立多元化的融资渠道

以往我国的房地产经济在发展上大量依靠国有商业银行的贷款融资，因而存在严重的行业经济投资结构不合理，房地产项目信贷比过高，融资失调问题。因而要让房地产经济获得健康良性发展，应调整产业领域以国有商业银行为主体的融资结构，开发多种融资模式，让社会资金更多加入房地产经济的融资结构中来，构建形成多元主体的房地产经济融资结构。这样才能避免因短期的市场波动而导致企业资金链断裂，而引发严重的资金流动性风险，为市场带来沉重打击。因而企业应探索银行贷款以外的多元融资渠道，通过开辟资本市场、债券市场、民间融资市场等多元融资途径，使得房地产经济的资金结构更加多元化，从而提高资金流动性、分散融资风险，使得房地产经济结构更为科学合理。

（五）建立高品质的住房

随着人们消费能力的不断提高，高品质的住房越来越受到市场的追捧，能够使企业的经济效益得到不断的增加。因此，细化住房设计的相关工作，将会使房地产行业在可持续发展的道路上走得更远。

六、结束语

综上所述，房地产以其资产规模和建设的复杂性，决定其必然是国民经济发展的重要角色，在经济的发展和带动中起到不可忽视的作用。因此在进行房地产经济研究时，需要从整个政治和经济系统角度出发，结合国情和地方发展的实际情况做出分析判断。房地产行业仍要继续健康发展，需要宏观调控的适度干预、相关行业的配套支持以及行业的自律监督机制的发挥。对于购房者而言，清晰认识购房需求、理性购房，合理配置家庭财产，使房产回归以居住为主的根本属性。通过系统地搭建房地产产业环境，从而使地产真正起到促进经济发展、服务人民生活水平改善的作用。