商品房买卖过程中楼盘资料、沙盘图的效力
——以恢复原状纠纷案为例

董卓川

天津华盛理律师事务所，天津 300000

一、案例要旨

原被告就楼盘前期宣传资料、沙盘图是否有约束力，其与房屋买卖合同（合同中约定以政府审批图为准）不一致时，哪个效力强而产生争议，原告购买方认为楼盘前期宣传资料、沙盘图有约束力，应将现有车位恢复成绿地。被告开发商认为楼盘前期宣传资料、沙盘图是要约邀请，不具有约束力，房屋买卖合同才是要约、承诺的结果，才对双方具有约束力。

据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第四百七十二条中规定要约指希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：内容具体确定；表明该意思经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束［1］。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约［2］。

笔者作为被告开发商的代理律师，阐述了楼盘前期宣传资料、沙盘图只是要约邀请，目的在于效果展示，不具有约束力，其与合同约定相冲突时以合同约定为准。法院最终认定房屋买卖合同约定具有法律效力。

二、案情简介

2010年12月29日，原告购买被告商品房。原告诉称，被告的前期宣传资料及售楼处沙盘图其楼前为绿地、空地。原告在验房时发现原来售前宣传的绿地、空地变成了升降式车位的下沉井及车辆通道，且车道距离原告家窗户不足两米，无任何防护措施。原告找到被告，强调被告自行添加机械车位给原告造成巨大安全隐患及噪声灰尘污染，对原告造成严重影响。被告声称规划图纸有所变更，但被告在变更规划及施工时并未及时通知原告，也未与原告沟通。原告诉请要求被告按约定将车位恢复原状。

（一）原告为证明主张提供了以下证据：小区前期销售宣传单；照片；房屋买卖合同。被告辩称不同意原告诉讼请求。首先，前期宣传资料、沙盘是概念、效果推广图，是向不特定的人发出的邀请，不具有合同约束力。限价房是政府严格限制价格的惠民房屋，其价格低于商品房很多，绿地所占面积也就无法向高档商品房看齐；其次，原告提及的合同附图，是房屋平面图，对于车位等配套设施不具有约束力，双方签订了补充合同约定，本合同内容与补充合同内容不一致时，以补充合同为准。补充合同明确约定，该小区的公建及其他配套设施以最终交付情况为准，合同的附图仅供参考，最终以政府批准的图表为准。

(二)被告为证明其主张提交了以下证据：房屋买卖合同；小区总平图。法院查明：2011年10月7日原被告签订房屋买卖合同。房屋买卖合同第十九条约定：本合同连同附件共十五页，具有同等效力。附件四约定：甲方（被告）的宣传资料及沙盘涉及环境布局及室外配套实施部分最终以政府审批图纸为准。合同附件六约定：小区的公建及其他配套设施以最终实际交付情况为准；本合同所附图纸中的平面图仅供参考，如有调整最终以行业主管部门批文为准，甲方（被告）将不再另行通知；天津市限价商品住房买卖合同内容与本补充合同不一致的，以本补充合同为准。

庭审中，原告主张根据被告的楼盘宣传资料及沙盘图形表明位于原告所购房屋旁边为绿地或空地，现被告变更该区域使用用途，改为整排车位，不符合双方约定，要求被告将该区域恢复为绿地。被告认为小区公共及其他配套设施应以政府审批图纸为准，该位置经审批规划为小区车位，并提供了政府审批的小区总平图。

法院认为：原、被告签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院予以确认。合同附件作为合同的补充部分，经双方确认具有同等法律效力。该合同附件约定涉及环境布局及室外配套设施部分最终以政府审批图纸为准。该审批图经规划局盖章审批，该位置设置为小区车位，故未违反合同约定，原告要求被告将该区域恢复为绿地的诉讼请求不予支持。综上所述，依据原《中华人民共和国合同法》第六十条，驳回了原告的诉讼请求。

三、代理意见主要内容

（一）从物权请求权方面看：原告要求被告将其房屋旁边的区域恢复为绿地，并提供了小区前期销售宣传单、照片、房屋买卖合同三项证据。“恢复原状”是一种典型的物权的请求权。原告却用债权方面的证据（所有证据）及理由作依据来支撑恢复原状的物权请求，显然不成立，应当驳回。

（二）从债权请求权方面看：关于车位规划被告并无违约行为。

1.首先原告提供的前期宣传资料，经过质证根本就看不到原告房屋前是否具有车位的情况，它只是一张线条较粗的概念推广示意图，不能代表该小区区域划分的实际情况，更不是开发商对原告等购房者的承诺。况且前期宣传资料是向不特定人发出的邀约邀请，其主要目的在于宣传该小区，对不特定人发出邀请，并不具有合同的约束力，这也得到了原告认可。从原告提供的沙盘照片上看，反而可以看到其楼前相应位置有清晰的车位轮廓，与其证明目的恰恰相反。退一步讲，即使沙盘体现出当时没有车位，沙盘也只是概念推广图，是向不特定人发出的邀约邀请，不具有合同的约束力。从这两组照片看，应驳回其请求。

2.关于《天津市限价商品住房买卖合同》的效力，以及该合同与现车位的关系分析可知：原告既否定该合同的有效性，又依据合同附图要求恢复原状，存在前后矛盾的逻辑错误。

（1）该合同具有法律效力。原告称，签合同时没有看清全文、没有逐页签字，合同无效，不受合同约束的理由不成立。我国《民法典》规定，合同生效的条件有四个：第一、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反法律、行政法规的强制性规定；第四、不违背公序良俗。合同无效的情形有五种：第一、无民事行为能力人签订的合同无效；第二、以虚假的意思表示签订的合同无效；第三、违反法律、行政法规强制性约定的合同无效；第四、违背公序良俗的合同无效；第五、恶意串通损害他人利益的合同无效。

从形式上来说，原告作为完全民事行为能力人，与被告签订房屋买卖合同是其真实的意思表示。合同约定事项不违背法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且该合同不符合以上任意一条合同无效的情形，因此该合同合法有效；从实质上来说，原告作为完全行为能力人，应当对合同签字负责。原告签字时应当注意且理解该合同包括补充合同在内是一个整体，并且该合同每一页都注明“第×页共计13页”，原告也应该注意且了解该合同所载明的全部内容及其含义。且原、被告在天津市统一标准的合同预留签章处均已经签字或签章。该合同已经在天津市西青区房地产管理局登记备案，双方签字或签章的合同已经通过审核，符合法律形式，应当有效。原被告均应严格遵守该合同的全部约定。

综上所述，原被告双方签订的商品房买卖合同成立且生效，原告所称合同无效的理由不成立。

（2）原告用合同附件一：“房屋平面图”证明其房屋前无车位，不成立。

该图为房屋平面图主要示意房屋，并没有任何文字示意车位、绿地等配套设施的情况，原告以此为依据认定房屋、车位、绿地等配套设施的位置分布并不客观。退一步讲即使是有文字示意车位绿地情况，合同附图不属于房地产商对小区配套设施的意思表示，因而对于车位等配套设施并不具有约束力。

又因为，双方签订的《补充合同》第九条又约定“小区的配套设施含机械式停车设施、地下停车场等，小区的公建及其他配套设施以最终实际交付情况为准”。第十一条中“本合同所附图纸中的平面图仅供参考，如有调整最终以行业主管部门批文为准，甲方将不再另行通知”。以及合同附件四也约定“甲方的宣传资料及沙盘及环境布局及室外配套设施部分最终以政府审批图为准。”而天津市规划局西青规划分局审批的该图与现状一致。因此，从双方签订的合同效力方面也应驳回其请求。

（三）关于绿地、车位的总平图，原告说法并无相关法律依据。关于绿地、车位的总平图，被告依法提出申请并获得天津市规划局西青规划分局依法审批。该图具有法律效力，该图与现在的车位、绿地状况一致。因此，从政府审批图方面也应驳回其请求。

综上，原告的证据、理由不成立，应当驳回原告诉讼请求。

四、法院判决

法院认为：原、被告签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院予以确认。依据原《中华人民共和国合同法》第六十条，判决驳回原告的诉讼请求。

从判决可以看出，法院认定房屋买卖合同具有约束力。楼盘前期宣传资料、沙盘图是要约邀请不具有约束力，其效力远低于房屋买卖合同的效力。该案件法院做出一审判决后，双方均服从判决，没有提起上诉。

五、案例回顾

（一）商品房买卖过程中楼盘资料、沙盘图的效力

在商品房买卖过程中，购房者大多数是通过楼盘宣传资料和沙盘图对该小区进行初步直观了解，因此容易导致交房时的房屋、小区布局与之前了解到的相关宣传不符，引发了大量纠纷。如何认定商品房买卖过程中楼盘资料和沙盘图的性质，以及在楼盘资料、沙盘图的示意与商品房买卖合同出现不一致时应当如何认定成为这类案件办理的重点和难点。

（二）商品房楼盘资料、沙盘图构成合同内容的依据和条件

判断是否构成合同条款，对商品房楼盘宣传资料和沙盘图的性质认定是其关键。根据《民法典》第四百七十三条的规定，商业广告本质上是一种要约邀请。合同条款应当具体明确，因此在一般情况下，楼盘资料、沙盘图未载入其中且内容标注并不具体明确，不能视为合同内容。

具体到本案中，争议点就是楼盘前期宣传资料、沙盘图是否有约束力，其与房屋买卖合同（约定以政府审批图为准）不一致时，哪个效力更强？由于原告提交的销售宣传单、沙盘照片并没有明确标注小区绿地、空地、车位等配套设施的位置分布情况，作为合同补充部分、具备合同同等效力的合同附件中约定了“宣传资料及沙盘涉及环境布局及室外配套实施部分最终以政府审批图纸为准”，“小区的公建及其他配套设施以最终实际交付情况为准；本合同所附图纸中的平面图仅供参考，如有调整最终以行业主管部门批文为准，甲方（被告）将不再另行通知；天津市限价商品住房买卖合同内容与本补充合同不一致的，以本补充合同为准”。且该小区审批图已经规划局盖章审批，被告充分尽到了提示说明义务，合同对于相关内容的约定清楚明确，原告的诉求于法无据，于理不合。

原告购房过程中，被告作为开发商提供的销售宣传单、沙盘等主要是为了让购房者能够对该小区有大致的了解，而并非以此为基础与购房者签订商品房买卖合同。在购房过程中，原告并没有向销售人员进行相关问题的询问就默认用于宣传的资料代表了小区的真实布局，原被告双方并没有就小区的绿地、空地、车位的位置分布达成合意。

（三）出卖人承担违约责任的方式及范围

当商品房广告和宣传资料内容具体确定，且对合同订立、房屋价格确定、购房人购买房屋等有重大影响时，则被视为合同条款，若出卖人未按广告和宣传资料中的约定交付房屋，则构成违约，违约责任的承担应按照《民法典》第五百七十七条的规定进行处理。如若交付的房屋与合同约定不符甚至相差较大，能够重新修缮的出卖人应承担重新修缮的责任，无法重新修缮的，出卖人应承担赔偿购房者相应损失的责任。赔偿的数额不能一概而论，应当根据具体的案情具体分析。

出卖人在商品房买卖过程中过度夸大宣传的内容虽不算作是合同内容，但如果因此给购房者造成重大误解或导致损失发生的，购房者可依据《民法典》第五百条相关规定，要求出卖人承担缔约过失等损害赔偿责任。像本案一样，商品房所做的商业宣传不明确，宣传内容的质量指标不具体，购房者很容易加以区分辨别，并不会引起购房者不必要的误解的，不能视为合同条款，出卖人当然不需要承担民事责任。

六、总结

在本案中，作为宣传资料的宣传单和楼盘沙盘根本就看不到原告房屋前是否具有车位的情况，只是小区整体上的概念推广示意，不能代表该小区区域划分的实际情况，况且前期宣传资料是向不特定人发出的邀约邀请，其主要目的在于宣传该小区，对不特定人发出邀请，不能作为合同约定的条款，不具备合同约束力。实际交房时，被告所交商品房小区布局符合规划局盖章审批的审批图，小区商品房布局依法合规，被告不构成违约，不应承担法律责任。