房地产融资业务中的律师实务研究

范钦玫

天津四方君汇律师事务所，天津 300201

改革开放后，随着市场经济的快速发展，我国房地产企业成为推动我国经济发展的中坚力量。在房地产开发业务中，公司需要通过特定的融资方式获取资金来支持公司的发展。我国房地产企业虽然形成了多种融资方式，但仍存在诸多融资风险。在党的十九大之后，明确提出了依法治国的重要论述，其中也包括修订房地产业与融资工作的相关规章制度，在法治前提下根据房地产市场的需求前景，在外部融资相对良好的环境下，如何在激烈的融资市场竞争中，通过风险防控，有效稳定地筹集资金，维持企业发展，是每一个房地产企业亟待解决的问题。

从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产企业的融资方式主要有自有资金融资与外部融资两种模式：自有资金融资，包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自由支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的营利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。由于企业内融资属于企业内部行为，由此产生的纠纷及法律问题较少，在此不再进行赘述，而把关键点放在外部融资方面。目前国内房地产外部融资主要通过债权融资、股权融资、信托融资三种方式。

一、房地产债权融资

我国在房地产业的债权融资主要有商业抵押与按揭贷款、委托贷款与过桥贷款、民间借贷三种。

（一）抵押贷款与按揭贷款：抵押贷款是指企业或者自然人以房地产或抵押物作为担保而向银行申请贷款，如无法偿还贷款本息或者逾期，银行有权利对抵押物进行处置。按揭贷款则是购房人以其所购买的房屋作为抵押，向银行申请的方式，在按揭贷款中，房地产开发商也担负一定的担保作用。律师在此项工作中可以提供的法律服务主要有受银行委托对主体债权人及担保人进行资格审查、对合同及签署流程及合同签署人的资格进行审查及对相关办理流程进行审核及勘误等。主要应注意合同签署双方、合同文本、抵押物价值等的合法性。

（二）委托贷款与过桥贷款：委托贷款是指有充裕资金的企业及个人通过金融机构向指定的申请方进行贷款，其中金融机构作为受托方，仅承担依委托向委托人指定的申请方进行资金发放，并监督其使用并协助收回贷款，从中以手续费及其他项目获利，不承担风险。过桥贷款又称过渡性贷款，利率相对较高，是短期融资的一种手段，一般在金融机构中进行。律师在此期间需要对借贷流程进行关注，保护出资方的合法权益，及时了解贷款申请人的相关状况，如出现违约等情况进行必要的法律诉讼服务，另外也要注意流程中是否存在洗钱等违法行为［1］。

（三）民间借贷：我国法律虽已不禁止公司之间进行资金拆借，但仍有些小型房地产企业在资金匮乏的情况下，由公司法人以自然人名义向他人进行借贷，在借贷过程中没有金融机构参与。由于我国法律对于民间借贷缺乏相应的管理措施，律师在民间借贷中有相当重要的作用。在民间借贷中律师可以提供的法律服务有：对于借款人的资信、固定资产、经营收入等情况作客观估计，对借款项目的合法性进行审查；如有抵押物、审查抵押物的合法性及归属性；对借款合同的相关内容进行合法性审查，如利息不能为复利等；办理具有强制执行力的法律文书，以在尽量减少诉讼的前提下保证贷款人权利；严格审查借贷双方是否存在非法集资、洗钱等违法事件。

二、房地产股权融资

房地产股权融资指房地产商通过转让股份（部分或全部）或增加公司的注册资本，以股权为代价引入新的股东和资本，此种方式进行的融资企业无须还本付息，主要通过股东分红或者股权再度流通实现。主要通过股权出让融资、增资扩股融资及股票融资三种方式。

股权出让融资及出售企业的股份以引入新的资本，解决企业的现金流问题，此种方式相对简单，但是要注意股份出让额度及股份分割后企业的决策权问题。增资扩股融资与股权出让融资比较相似，指企业提升自身的注册资本，稀释原有股权以吸引资本投入。股票融资指企业通过证券市场发行股票等方式进行融资，国家有证监会等相关部门对此种融资方式进行监管，流程比较完整，相关法律比较完善，故在此不再进行讨论。

股权融资对于企业的资金压力较小，不存在“还钱”的问题，但也有一定的风险性，融资企业一定要注意对于公司控制权的保护及对公司相关章程的审核与修改，由此，律师在融资方案的设计过程中一定要注意对于企业主体性的保护，如设计相关的回购条款、表决权实施方案、分红方案等条款，避免之后产生争议，避免不必要的法律诉讼［2］。

律师在股权融资的过程中对于融资方和投资方都有很重要的作用，一般以律师团队的形式出现。该团队必须熟悉委托人的相关情况，熟悉我国《公司法》及房地产企业股权转让的相关法律法规，对房地产市场有一定了解，有房地产评估、财务方面的相关知识，并能够撰写相应的法律文书及文本。在工作过程中应尽职调查并有效规避委托人的法律风险，帮助委托人实现自己的商业目的，保障委托人的合法权益。另外要注意股权融资属于较为复杂的非诉讼工作，所有工作尽量以规范的文本形式出现，包括提供的服务内容及相关费用等，不要用口头表达的形式进行。

三、房地产信托融资

房地产信托融资是一种起源于20世纪60年代美国的信托融资方式，即信托委托机构通过向投资人提供信托投资凭证的方式吸纳资金，并通过组合投资的方式获得利益，投资人通过自己所拥有的信托投资凭证获得相应的利益，此种投资方式可以有效地利用资金，由专业人士进行管理、操作，确保资金的增值及投资人的利益。目前，房地产信托融资已成为较为常见的金融产品，可在金融机构中进行交易，实现了标准化，并在证券市场上形成了投资基金模式。但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银保监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到我国《信托法》的限制，只有最多200份的限额，进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。

房地产信托融资在西方国家较为常见，进入我国的时间不长，目前我国法律仅允许集合资金信托投资计划一种形式，即信托公司将委托人提供的资金进行集中管理，对房地产项目及房地产公司进行投资，将投资收益按照委托合同的规定返还投资人，其投资方式比较单一，投资者多为金融机构，目前仍有很大的发展空间，如社保基金、住房公积金等均可进行参与，以获得更大的回报，造福于社会。

由于信托存在避税、财产隔离以及对于政策规避等方面的作用，越来越受到投资者的喜爱。目前此类融资方式均是由信托投资公司与房地产开发企业进行合作，将资金以各种方式投入到某个特定项目，以房地产公司的经营利润以贷款利息或股权溢价形式赢利，近几年也出现了以抵押贷款形式将资金借贷给购房者的经营模式，但是数量较少，以公司购买大型地产（如办公楼及经营场所）为主［3］。

我国法律对于信托融资方式规定较少，主要集中于《信托法》及《信托公司管理办法》，所以律师团队在这种融资方式中的地位较为重要。

在为房地产公司进行法律服务时，要求律师团队熟悉信托融资的相关规定及操作流程，首先判定该公司是否符合国家有关机构对于房地产信托的最低要求，能否进行房地产信托融资，之后将房地产信托融资的相关流程、要求、经办过程以文本形式告知房地产公司，由其决定是否进行融资。在融资过程中，部分民营房地产公司一直以“家族式”经营方式运营，不接受信托公司控股（或占有大部分股权），甚至不接受信托公司派驻董事或财务人员参加公司管理及决策，勉强同意后也会产生隔阂及争执，这就需要律师团队进行居中调停，在确保委托人权利的情况下尽量促成双方的合作，既要求房地产公司接受信托公司的监管，还要保证其相应的管理权及决策权。

另外，律师团队在协助房地产企业提供项目资料的规范性及接受信托公司委托的调查公司工作方面是很重要的角色，鉴于律师的专业性，不但可以向调查公司高效地提供其所需要的财务、法律资料，还可就其关心的房地产公司的相关信息进行规范的介绍，完成相应的行政审批，以加速促成双方的合作。最后，还可以在房地产公司项目的建设及销售中提供专业的法律建议，直至信托公司的退出即结束双方的合作［4］。

在为信托公司提供法律服务时，律师团队更多地以第三方中介形式出现，相对较为固定，主要体现在尽职调查及法律意见书的制定方面。

尽职调查又称审慎调查，是指委托人对指定投资目标进行资产、负债、经营及财务状况、法律关系及其所面临的机会和投资潜在风险等一系列详尽的调查，帮助委托人对该投资事项有全面的了解，律师所进行的尽职调查主要为法律尽职调查，其主要由以下几个方面构成：1.由委托人进行委托，由一个律师团队或几个律师团队组成尽职调查小组，之后如有必要，需要签订有固定格式的《保密协议》。2.由尽职调查小组向调查对象提供《尽职调查清单》，详细说明调查对象需要提供的材料，包括其种类、来源、有效时间、所需载体、提供方式等，如无法提供所需的相关说明材料，为保证所有材料的真实性，所需材料需调查对象加盖公章，为其法律效用提供担保。3.要求调查对象在委托人规定的时间限度内提供所需文件，一般不得缓交。材料上交地点由尽职调查小组指定。4.尽职调查小组对材料进行初审，小组内应团结合作，科学分工，在高效的同时保障调查质量，对材料中的疑点应尽快联系相关人员进行调查。在审查材料的同时，要注重对于材料中的内容进行走访核实，如去工商局、发改委、税务局等国家管理机关进行核对，确保调查质量［5］。

在法律意见书的制订中需要注意以下事项：1.法律意见书中应包括本次信托业务的房地产公司主体是否合法；其条件是否符合《信托法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》；信托的目的、资金规模、信托期限是否合法；如涉及股权融资及证券融资，是否符合银保监会相关规定及管理办法；信托收益计算及分配方式是否合法；相关投资者签订的《风险说明书》及合同、协议是否合法。2.法律意见书的内容与格式应真实、严谨、规范，应以统一的格式拟定；法律意见书中的文字表述应严谨而有专业性，不应使用含糊不清的语言，如“基本合格”“差不多”“估计”等，对于无法确定的事宜应主动表明提出，并作进一步调查，与相关人士进行进一步沟通，不能蒙混过关。

四、结语

房地产业目前是我国的支柱产业，其联动多个行业共同发展，可以有效拉动消费需求，对于我国实现国际国内双循环有着重要的意义，同时也是保障民生的重要工程。房地产行业是资金密集型产业，对于资金的需求巨大，且对于现金流的要求极高，能够直接影响一个房地产项目的生死存亡。目前房地产行业的融资渠道有所增加，但是我国法律对其的要求也日渐提高，律师在房地产融资方面的作用也越来越大。本文只是对于房地产融资的法律实务进行简单的探讨，希望在依法治国的大背景下，对于房地产融资业务的法律法规越来越完善，越来越规范。