基于物联网的智慧物业管理服务模式探究

刘宇恒

（广东农工商职业技术学院，广东 广州 510507）

智慧物业管理服务模式是一种结合各种先进技术形成的新型物业管理模式，特别是以信息网络技术、移动技术、语音技术为主要支撑，采用现代化的方式来为业主提供更加优质贴心的物业管理服务。智慧物业管理服务模式将传统物业管理服务模式中的优点进行了整合，解决了以前传统物业管理中所存在的一些问题，不仅可以使得物业服务企业与业主之间的关系更加融洽紧密，业主更多的服务需求得到满足，还在一定程度上大幅度降低了物业管理服务费用，从根本上有利于促进物业相关行业更加快速高效的发展。

1 传统物业管理服务模式中存在的问题

在传统物业管理服务模式中还存在着众多的问题，一方面体现为物业管理制度不够完善，很多工作不能够落实到实处，尤其水电管理的复杂性更是使得物业管理服务难度大幅度提升；另一方面则体现为传统物业管理服务模式中物业与业主之间不能做到及时沟通，这也就导致业主的很多需求无法得到及时的满足，最终影响到物业管理服务的整体效果。

1.1 物业管理服务制度不够完善，物业管理标准结合不充分

在传统物业管理服务模式中存在的最大问题便是物业管理服务制度不够完善、物业管理标准结合不充分，很多物业服务企业对于自身的工作理念都不是特别明确，在进行管理服务工作时也不能根据标准的物业管理服务制度来进行权衡，这也就导致一些物业服务企业过于注重内部各个方面的管理，但却对服务本身置之不顾的现象出现。同时，物业管理服务制度的不完善也会导致很多工作开展都将面临较大的局限性，使得物业对于业主的各方面需求不能进行有效的解决，而且物业需要开展的一些日常管理工作有时也无法得到业主的支持，从而导致物业与业主之间不断地出现各种各样的摩擦与冲突，最终致使业主对物业出现极其不满意的情绪，甚至还有可能因此使得业主想要更换物业公司等情况的发生。

1.2 物业管理人员素质不高

物业管理服务所涉及到的内容也是较为广泛的，在传统物业管理服务模式中所有管理服务工作开展都是以物业管理人员为基础的。物业管理人员不仅需要做好管理区域内的公用设施设备的日常巡检维修工作，还需要根据业主的需求提供较为良好的物业服务，来保证住户的良好居住体验。但在实际传统物业管理服务模式中却存在着物业管理人员素质不够高的问题，一方面是因为物业对于管理人员的聘用门槛比较低，这也就导致很多管理人员专业知识素养不够，且也没有经过系统性的培训，最终会使得所能够起到的实际管理作用不够明显；另一方面则是因为很多物业内部组织机构设置较为混乱，不能够按所有管理人员的特性来进行专职专岗的分配，很多管理人员需要负责多方面工作，从而导致一些工作落不到实处，无法满足业主的需求。

1.3 物业与业主之间沟通不及时

传统物业管理服务模式还存在着物业与业主之间沟通交流不及时的问题，这一方面体现为物业如若需

要对所管区域内的公共设备或者水管电路等设施进行维修时，只能够采用在小区门口公告栏张贴公告的方式来向业主进行传达，而这也就会导致一些业主不能够及时接收所传达的信息，业主的正常生活工作受到一定程度的影响；另一方面则体现为业委会作用发挥不明显，业主成立的业委会不能够和物业达成良好的合作关系，甚至一些地方的物业与业委会之间还存在着较大的矛盾，这也就会导致业主拖欠物业费等情况不断地发生。

1.4 市场监管机制不完善、物业管理标准作用不明显

服务方面，我国所出台的相关法律法规不够全面，同时市场对于物业行业的监管机制也不够完善、物业管理标准作用不明显，而这也是业主与物业之间容易产生矛盾和冲突的根本原因所在。物业服务企业需要按照明确的法律法规来制定企业的管理服务制度，但在执行过程中，一定程度上还存在着不能全面贯彻覆盖到所有管理层面的现象。物业服务企业想要开展的个别工作没有可以参照对比的标准，这也就导致物业与业主之间的沟通联系仍然还存在着一定的问题。而部分业主对于物业的工作性质和作用也不够了解，物业也只能依靠后期的管理服务工作来获取业主的信任。同时个别区域还存在房地产开发商遗留的问题，这些问题物业不想插手，而不管又无法满足业主的需求，自然也就会使得两者之间的矛盾越来越大。

2 基于物联网的智慧物业管理服务模式架构

智慧物业管理服务模式则是在物联网的基础上结合多种先进技术形成的一种新型管理服务模式，将智慧物业管理服务模式应用到现阶段的物业管理中，不仅能够大幅降低管理人员的工作强度和难度，而且还能有效地将物业管理、安防、环境、基础设施以及通信等体系融为一体，为业主构建良好的生活工作环境。

2.1 基础构建层

基础构建层是智慧物业管理服务模式的根基所在，其主要能够实现对管理区域内所有信息数据的收集和分析，物业管理服务不仅要保证管理区域内所有的公共设施设备处于完好运行的状态；公共空间卫生环境的整洁，还需要做好安保工作，防止业主家中出现偷盗等现象。而基础构建层便包含了监控系统、通信系统等子系统，其能够对管理区域内的各个方位都进行实时的监控，一旦出现公共设备设施受损或者是出现可疑人员等情况，管理人员便能够通过智慧物业管理服务平台反馈快速知晓，并根据实际情况进行有效的解决。

2.2 管理服务层

管理服务层和综合应用层则是智慧物业管理服务模式的核心所在，其中管理服务层更是为业主解决生活问题的主要层次，一方面通过管理服务层能够做好对管理区域内部的公共设施设备的维修工作，物业通过监控或者是用户提供相关信息发现管理区域内存在损坏的公共设施设备，管理服务层便可立即安排维修人员去对其进行维护保养，从而以此来达到保证业主生活环境舒适的目的。另一方面则可以通过管理服务层实现对业主的物业费、水电费等费用收缴工作，而且在费用收缴的同时也能够有效对业主的私人信息进行安全管控，确保所有工作开展的安全性。同时应用智慧物业管理服务模式，还能够更好地通过数据的收集分析来知悉所有业主的需求偏好以及行为特征等信息，从而以此来达到优化管理区域内部公共空间设计，提供更加可靠良好的物业服务内容的目的。

2.3 综合应用层

智慧物业管理服务模式的综合应用层则需要根据物业的具体管理情况来进行应用，如若物业所管区域内有着较多商铺，那么物业便可以进行各类商铺的招商工作，且可以利用足够的商铺空间搭建休闲娱乐、医疗、餐饮等为一体的社交活动中心。这样不仅能够通过商家入驻收取一定的租金来抵消物业管理服务所支出的费用，还能够以此来为业主提供更加便捷、舒适的生活工作空间，业主足不出户便能够享受到各种便利服务，同时业主所需要缴纳的物业管理费用也会因此而下降。可以说综合应用层的存在能够大幅度提升业主居住的幸福度，而且其在一定程度上也能够辅助物业管理工作更加便利地进行，但同时综合应用层也会加大物业的管理难度，其中合理对商家进行管控才能够最大程度上保证所有工作的顺利进行。

2.4 业主使用层

智慧物业管理服务模式中的业主使用层则主要是为满足业主需求进行设立的，商家、业主能够根据自身的实际需求通过业主使用层进行智慧物业管理服务平台的登录，通过APP软件等应用工具将自身的诉求传达给物业管理人员，同时其也可以在APP内对物业所进行的各项工作或是所开展的各种活动进行查询。而物业则能够在智慧物业管理服务平台内接收到业主使用层传达的诉求信息，这样既方便管理人员更加迅速地得知业主需求，又能够根据需求情况快速合理地解决问题，从而以此来达到为业主提供良好服务的目的。

3 智能物业管理服务模式的具体应用

3.1 建筑智能化

基于物联网的智慧物业管理服务模式中最重要的应用便是建筑智能化，当实现了建筑智能化之后，管理人员只需要通过智慧物业管理服务平台便可以对区域内所有建筑的实际情况进行有效了解，不管是建筑电力输送，还是照明设施设备是否正常等情况都能掌握在可控范围内。而且在日常生活工作中，管理人员也不再需要经常性地对各个建筑进行巡检、巡视等工作，其根据智慧物业管理服务平台便可以对建筑各个方面的状态进行实时监测，同时如果业主有所需求，也能够通过智能化建筑中的相关设备快速与物业取得联系，进一步提升了物业管理服务工作开展的便利性。同时智能化建筑在结合物业管理标准进行自检中如发现任何问题，其也会向管理人员发送对应的信息，这样管理人员便能够根据报送信息的情况进行故障处理，以此来保证智慧物业管理服务的安全性。

3.2 公共设施智能化

公共设施管理是智慧物业管理服务中的重要组成部分，不管是小区内车位的分配还是居民生活水电缴费等都可以算得上是公共设施管理，而将公共设施管理智能化，便可以将有限的资源进行充分利用，其中不仅能够根据业主的实际需求和物业管理标准将车位等公共资源合理分配，同时还可以采用O2O平台，提供给业主进行物业费、水电费以及其他费用的缴纳通道，这样既方便了业主，也能更高效完成物业管理服务工作，从根本上有利于拉近物业与业主之间的关系。

3.3 社区环境智能化

业主对于社区环境问题也是十分关注的，因为很多业主会在工作闲暇之余来到社区自然环境中放松与休闲，而好的社区环境则能使业主的心情得到放松，带给业主更好的生活服务体验。因此智慧物业管理服务模式中社区环境智能化也有着较为重要的应用，其能够结合物业管理标准对社区环境内的绿化带进行实时的监测，并能够根据实际情况对绿化带进行自动喷水、养护等措施，有利于进一步改善社区的整体环境。

3.4 安防智能化

（1）合理应用其控制功能实现全面管理。在智慧物业管理服务模式应用过程中，应充分发挥其控制优势，其中最为关键的便是安防系统中的图像系统控制与动态识别控制，灵活应用其优势进行安全防护，达到最终高效的防护目的。例如，智能建筑安防系统中常见的门禁控制，灵活利用现阶段的IC卡进行控制处理，人们通过刷卡进入管理区域，并以此为基础进行科学的行为监控，保证社区安全性。

（2）有效应用探测警报功能进行管理。现阶段在安防系统中，探测警报功能表现在多个方面，如对现阶段的图像进行鉴定分析，当安防系统中出现问题或者出现安全隐患警报触发时，当前的安防系统应第一时间确定故障的存在位置，为管理人员提供精确的信息，以保证其故障第一时间得到解决。对社区内部的防卫与探测也是重点，在应用过程中灵活应用现阶段的传感器优势进行处理，通过灵敏度较高的电子元件进行防护，提升现阶段的整体安防管理水平，满足现阶段物业管理服务的发展需求，如常见的传感器主要应用为双鉴移动探测器、红外探测器以及声音探测器等，以保证其安全性。

（3）积极应用安防系统智能化辅助功能。安防系统中的智能化辅助功能在应用过程中也较为广泛，常见于物业管理人员进行内部的管理与执行，在实践应用过程中充分发挥出其自身的优势，以满足现阶段的发展需求。对现阶段的物业员工考勤、巡查管理等内容也可以应用其技术的辅助功能来实现，充分发挥出技术优势，促使管理人员高效传递信息，完成自身工作，提升管理区域的安全性。同时管理人员也应当积极进行合理的网络管理，保证其控制网络的稳定性，实现网络稳定地运行，充分发挥出管理的优势，及时发现管理区域中存在的问题。通过合理的网络管理还可以实现各个环节之间的优化，从多个角度进行管理，优化系统功能。与此同时，管理人员还应进行合理的设备安装工序管理、成本控制管理、技术管理等，采取不同的管理措施方法进行具体操作，提升安防系统的整体性能。

4 结束语

综上，基于物联网的智慧物业管理服务模式在实际应用中能够起到极其重要的作用，通过使用智慧物业管理服务平台，不仅可以进一步加强对管理区域范围内的安全掌控，同时也最大程度地满足业主的合理需求。在智慧物业管理服务模式的支撑下，物业服务企业与业主之间的关系将会更加融洽与紧密，各项管理服务工作的开展也会更加便捷有效，但在不断应用智慧物业管理服务模式的同时，也应当不断对其进行完善与改进，建立统一、高效、智慧的物业管理服务模式，为物业管理行业快速高效的发展提供有力保障。