目标成本法在房地产项目全过程中的应用实践

文/王建政（河北润江投资集团有限公司）

房地产企业逐渐走向了成熟发展阶段，因此也面临着更加激烈的市场竞争。在这样的环境中，房地产企业想要获得更多的经济效益，除了需要对消费者的需求进行仔细研究之外，还应该进一步控制项目开发过程中的各项成本，实现更加精细化的成本管理，才能够保障房地产企业的健康运行。在房地产项目中实施全过程的目标成本管理方案，是提高房地产成本管理质量的有效方式。

一、房地产目标成本管理的相关概念

目标成本法的核心在于生产成本的有效限制，因此需要企业立足于产品的市场价格需求和竞争优势，对产品生产环节中的每一项成本进行有效的定额限制，以确保企业在产品销售的过程中能够获得相应的经济效益。因此，目标成本法的重点是在生产之前就明确产品的具体成本消耗和未来的预期利润，并以此作为标准对整个生产项目进行有效的指导[1]。因此在房地产企业中，进行目标成本控制的方式是企业在仔细分析房地产项目所需要耗费的土地费用、前期设计勘察费用、建筑安装费用、其他配套设施费用、运营费用等众多费用的总和后，制定相应的成本控制计划，为实施过程中的成本控制提供规范的标准。

二、房地产企业成本管理的分析

（一）建设健全的目标成本管理体系

首先，房地产企业应该建立起完善的目标成本管理体系，明确成本管理的具体范围和相关管理人员的具体职责，并制定相应的目标成本管理方法和监控措施，以便在后续的管理过程中有效地落实。其次，企业需要根据项目的具体要求和实际情况制定准确的目标成本，确保目标成本控制方案能够准确地反映房地产企业的各项成本信息。同时，房地产企业还要对目标成本管理的流程进行有效的规范，对不同开发阶段的目标成本管理进行细化和修改，从而形成更加完善的目标成本管理计划，对房地产开发中的各个环节进行有效指导。房地产企业还要实现有效的成本信息共享，才能够为目标成本管理提供更多的数据支持，促进目标成本管理体系的进一步完善。

（二）项目论证阶段的成本控制分析

在项目论证阶段需要注重房地产开发项目的土地费用把控。一般情况下，获得土地的同时就已经确定了相应的成本。因此，在此之前房地产企业应该仔细研究土地的基本资料，分析土地周边的环境情况，对该地区的未来发展趋势进行有效评估，并做好初步的规划方案和开发方案，准确找到该地区的市场定位，并做出相应的投资计划和成本费用评估，从而形成可行性研究报告，对是否需要在该处进行房地产开发提供更加科学的参考意见，为目标成本的管控提供科学的指导。

（三）房地产项目设计阶段成本控制

进入项目设计阶段之后，房地产企业应该建立起明确的目标成本限额，对设计工作进行有效地把控，从而在满足建设使用需求的基础上尽可能降低建造安装成本。在设计的过程中，只有前一个阶段的设计质量达到了相关要求并且符合目标成本控制的规定，才能够进入下一个阶段的设计[2]。同时在签订设计合同的过程中也需要对设计方案的目标成本限额做出明确规定，并且制定相应的奖惩措施，对于设计方案没有良好控制建造安装成本的方案不予通过。在设计图纸完成之后，设计单位应该联合工程建设单位、成本管理人员以及监理单位对设计图纸进行审核，修改其中的不合理之处，进一步提高成本的控制效率。

（四）工程施工阶段成本控制的分析

在工程的施工阶段，房地产企业需要做好各类供应商的挑选，确保不同材料和不同设备的供应商既符合房地产项目的质量需求，同时也能够满足目标成本管理的客观需要，明确不同供应商供给的材料、设备种类、时间和数量，以确保房地产项目的顺利进行。其次，房地产企业需要做好工程进度款的管理工作，严格按照合同规定对工程进度进行有效把控，只有施工单位的进度报告通过审核之后才能够支付相应的进度款，这样才能够实现成本的有效把控。同时，房地产企业还要对项目开发过程中的设计变更进行有效控制，确保每一个设计变更科学合理且有相应的责任人签字，这样才能避免不科学的设计变更带来的成本增加。

三、目标成本法在房地产项目全过程中的应用策略

（一）目标成本库搭建

想要实现有效的成本控制，就需要对目标成本实现更加有效、更加准确的成本预测。因此在进行目标成本的编制过程中，企业的产品化成熟度和生产运营的经验积累对目标成本编制的质量有直接影响。想要在项目开展的早期过程中实现更加合理的目标成本设置，就需要建立起更加完善的成本资料库。

房地产企业的工作人员在进行不同环节的测算时往往需要更多的数据支持才能够提高测算的准确性。在前期策划和设计的过程中，房地产企业需要根据具体的房地产项目规划进行有效衡量，并对房地产项目中各项产品的建造安装成本进行有效评估，同时考虑政府的实际收费情况等外界因素，才能进一步提高测算的准确性。在进行合同招标的过程中，测算人员需要充分考虑房地产项目的主要材料价格变动情况，还要根据签订合同中的各种项目单价进行有效的评估，从而判断投标的价格是否科学合理。进入合同实施阶段之后，测算人员需要充分考虑施工过程中可能存在的工艺变更和材料更换，并结合市场的价格变动情况评估这些变更是否科学合理[3]。因此，房地产企业必须要在项目开发的整个过程中进行有效的数据收集，并完成科学的数据分析，做好数据的存储和积累工作。其中既包括了房地产市场的材料价格、设备价格和人工价格，还包括相关供应商的资料、其他房地产企业的相关资料等。同时，还需要对房地产营改增税改的情况进行深入调查，将相应的合同适用率和供应商可抵扣税项等资料准确录入系统之中，这样才能够为房地产的项目目标成本管理奠定良好的基础。

首先，房地产企业应该建立起工程量的指标库，立足于房地产项目的具体建筑面积，将具体的工程量在建筑面积中进行有效分摊。在以往的工程量指标设置时，房地产企业往往更加关注结构工程的具体工程量，也就是单位立方中的混凝土指标和含钢量指标。在进行这两项指标的数据库构建时，需要对指标计算口径进行有效统一，避免在后续的计算过程中出现不同的偏差，比如是按照国标建筑面积口径来进行计算还是按照公司计算口径来进行计算都需要做出明确的规定。同时，还需要对建筑的地上和地下分界线进行明确的规定，并立足于房地产建设项目所处地区的具体要求，对建筑的抗震等级、风压能力和其他规范指标做出明确的规定，要对地区和项目分别进行数据积累。除此之外，数据的积累不应该仅仅局限在结构指标部分，还应该进一步扩大到整个建筑中，例如模板含量的指标、砌体的指标；又如窗地比的指标、墙地比的指标、精装修面积的指标，等等。

其次，房地产企业应该建立起相应的建筑安装成本单价指标库。所谓建筑安装成本单价指标，就是立足于房地产建设项目的实际要求，每平方米的建筑需要耗费多少工程造价。在计算时最简单的方法是通过合同结算的总建筑安装金额除以建筑的总面积。在进行指标库的建立过程中，可以根据签订的合同内容积累相应的综合单价，并对相应的工程情况进行有效的分析，从而对招标阶段的标底进行有效编制，进而在满足实际施工需求的基础上获得相应的单位建筑安装成本单价指标，为后续的目标成本编制奠定良好的基础。随后根据施工的具体情况，对不同施工环节的具体价格进行有效修正，从而使建筑安装成本单价指标更加符合房地产企业的实际建造需求。另外，在设立指标库时，还应该充分考虑各种新工艺和新材料的应用，让指标库始终处于动态更新的状态下。

最后，房地产企业需要建立起材料价格库，才能更好地为目标成本制定奠定良好的基础。房地产企业既要考虑市场供求，同时也要考虑政府调控的相关因素，并结合房地产建设项目所属地区的交通运输环境、气候状态、环保要求等因素，不断实现材料价格库的有效积累。除此之外，房地产企业还要对施工单位的投标价格进行有效评估和管理，并不断积累合同定标价格的相关经验，促进房地产企业材料价格库的有效完善。

（二）标准化结构设计

房地产产品需要面向特定的土地环境，也要面向特定的用户群体，同时立足于房地产企业的实际发展需求，建立起具有竞争优势的产品群。这些产品群之间存在明显的差异性，但是同一个产品群之中具有可复制的固化特征。因此，建立起标准化的结构设计模式，能够在共性的基础上制定更加规范的建设标准，从而进一步提高技术的成熟度，进一步加强对建设成本的有效控制，能够真正提高产品的效益。

对于房地产企业来说，想要进一步实现设计的标准化，不仅需要建立起标准化的文件，还要实现内部管理体制的有效完善，这样才能够促进标准化设计的顺利落实。在进行设计管理的过程中，既要督促设计公司提高图纸设计的质量，也要在规定的期限内按时出具图纸，做好房地产开发的事前把控工作，确保设计图纸能够严格按照标准化的文件进行设计。同时，建立起标准化的设计模式，能够使项目推盘的节奏进一步加快，让房地产企业从拿地到开盘的时间进一步减少，有利于帮助房地产企业顺利完成资金成本的控制。

除此之外，通过设计的标准化，也能够让房地产企业实现目标成本测算准确度的提升，让目标测算的效率达到预期。测算人员在进行前期方案的测算工作时，能够在标准化的模块设计下为房地产的一些开发提供固化费用标准，尤其是在结构性成本的测算时起到十分有效的规范性作用，能够使测算的结果更加精准，让测算人员有更多的精力进行功能性成本和敏感性成本的分析和讨论，从而面向房地产企业的特定目标客户进行细化的投入方案制定，使房地产企业具备更高的市场竞争力。

（三）信息化建设健全

房地产项目在开发的过程中会产生海量数据，以10万平方米的房地产项目为例，在一个开发周期内，与建筑安装相关的合同签署条目就达200多项，如果加上管理、财务、营销等其他内容，合同签署的条目会进一步增加。在传统的管理模式下，无论是数据的积累还是信息的有效传递往往全权依赖人工，这不仅使得成本测算人员的工作压力进一步提升，也会增加成本测算人员的工作量。同时，由于不同成本测算人员的理解存在差异，加上职业专精的内容不同，就可能存在一定的标准化偏差问题。因此，只有进一步在房地产企业中加强信息化的运用，才能够有效提高房地产企业成本测算的质量和效率，为房地产企业的目标成本管理奠定良好的基础。

目前，许多房地产公司一般是通过直接购买管理软件的方式完成成本管理，但是软件设计公司对房地产行业的特点并不了解，只能按照大众化的设计思路进行模块设计，导致许多管理软件的功能只停留在简单的成本记账方面，并没有为房地产企业的目标成本管理提供更多的帮助。面对这种现象，房地产企业的成本测算人员可以根据自身的需求，向软件设计公司提出更加细化的目标成本管理模块设计需求，以便进一步提高内部成本数据的有效使用和分析，并且借助软件设计公司的帮助为房地产企业设计相应的成本数据库，这样才能够让房地产企业真正进入大数据时代。

除此之外，房地产企业还可以充分利用线上招投标的方式，利用网络完成招标工作和答疑工作，这在一定程度上优化了房地产企业的时间成本，也能更加公平公开地落实招投标工作，并且实现供应商信息的有效筛查，进一步实现对材料价格成本的有效把控。

（四）细化成本与绩效

房地产企业应该进一步落实目标成本制度，并且推动目标成本制度的有效细化，并结合相关的绩效考核制度，实现目标成本工作的有效落实。在制度细化的过程中，需要明确规定企业中不同部门的具体职责和岗位任务，实现责任细化，这样才能更好地帮助各个部门和各个员工把握自己的成本目标。同时，房地产企业还应该进一步加强制度培训工作，破除企业员工的本位主义思想，让全体员工能够树立起目标成本管理的良好意识。

在完成了目标成本责任的细化之后，房地产企业的成本管理部门可以和其他业务部门一起签订相应的责任书，既对房地产开发的总目标和目标成本总规划作出明确的规定，同时也对各部门的工作目标和目标成本规划作出明确的规定，为不同部门提供量化的考核标准，以便各部门更好地落实自己的工作职责及成本目标，这样也能够让绩效考核的结果真正督促各部门员工改善自己的工作方式，让每一位员工都能够积极落实成本控制的相关策略，实现房地产企业成本的有效控制。

四、结语

综上所述，在房地产项目的全过程中落实目标成本法，能够帮助房地产企业更好地降低开发过程中的成本，提高房地产企业的经济效益，为房地产企业的健康发展奠定良好的基础。因此，为了更加有效地提高目标成本法的应用效果，房地产企业应该建立起相应的目标成本库，并且实现标准化的结构设计，促进目标成本管理的信息化水平，并且不断细化目标成本的制度和绩效考核模式，这样才能够在房地产企业内部树立起目标成本管理的良好氛围，为房地产企业的可持续发展提供支持。

相关链接

目标成本法是一种全过程、全方位、全人员的成本管理方法。全过程是指供应链产品生产到售后服务的一切活动，包括供应商、制造商、分销商在内的各个环节；全方位是指从生产过程管理到后勤保障、质量控制、企业战略、员工培训、财务监督等企业内部各职能部门各方面的工作以及企业竞争环境的评估、内外部价值链和供应链管理、知识管理等；全人员是指从高层经理人员到中层管理人员、基层服务人员、一线生产员工。