房地产开发企业资金管理探讨

贺映辉

（深圳招商华侨城投资有限公司，广东 深圳 518000）

资金是企业实现稳定经营的保障，也是企业生存与发展的生命线，企业的资金管理是企业工作的重点，资金管理贯穿于企业经营的各环节。房地产企业作为资本密集型企业，需要实现资金的良性循环，防范资金链断裂的风险。是否能够对资金进行合理、有效的管理，决定了房地产企业在行业中能否获得稳定发展。另外房地产开发企业投资额度大、资金周转时间长等特点也对企业的资金管理提出了更高的要求，如果资金管理存在问题，将可能引发企业的财务危机，阻碍企业的发展。因此房地产开发企业有必要提高自身资金管理水平。

一、房地产开发企业资金管理的不足

（一）筹资渠道单一，融资能力不足

当前部分房地产开发企业的融资渠道仅为银行渠道，在发展过程中没有形成多元化的融资渠道。由于融资渠道较为单一，再加上近年来银行对房地产开发企业的贷款谨慎性在提高，导致很多房地产开发企业存在资金短缺等问题，企业没有通过多样化的融资渠道分散资金筹措风险，容易导致企业在发展过程中产生财务风险。同时，部分房地产企业在资金管理过程中，没有结合投资规划和资金缺口制定筹资方案，筹资方案与筹资计划的制定没有紧密结合企业资金需求时间及需求量等。部分房地产企业盲目扩大筹资规模，没有结合企业的实际开展筹资，导致财务风险过高。

（二）资金使用中缺乏全面管控

首先，在资金使用的过程中，部分房地产企业没有针对资金预算的编制及执行情况加强管理，没有结合预算的各环节建立动态管理机制，也没有明确预算管理的具体责任部门，在预算管理过程中未实现对资源的科学分配。其次，部分房地产开发企业对开发成本未做到有效的动态管理，成本管理工作较为粗糙，重心放在成本核算而不是降本增效管理上，没有结合不同环节的成本进行动态分析，成本未得到有效管控，加上工程款的支付在关键节点未做好资金支付规划，总体未做到以收定支，先收后支，收大于支，从而导致资金收支不平衡，现金流紧张的局面。

（三）销售环节资金回流存在问题

部分房地产开发企业仅在即将取得预售证之前才思考如何开展销售，没有在房地产开发项目建设前就结合对市场的预测制定未来的销售规划并随着市场行情动态调整，销售计划的制定存在一定的滞后性。在目前行业政策变化不定，地产销售市场下行的情况下，首要任务就是要将销售和回款作为公司的第一要务，时刻紧盯销售。而部分企业却没有通过培养一批专业的营销团队来加强广告宣传并开展有效营销，销售环节资金回流存在一定问题。

二、房地产开发企业资金管理的建议

（一）优化融资渠道，强化信用建设

第一，开展多元化融资。近年来房地产项目的投资需求回落，很多购房者都持币观望，房地产开发企业的资金获取难度进一步提高，很多企业出现了资金缺口甚至资金链断裂的问题。同时商业银行为了防范风险，对于房地产企业的贷款谨慎度在不断提高，因此房地产开发企业在未来要获得足够的资金，就需要采取多元化的融资模式。企业需结合不同开发阶段融资工作的特点，考虑不同融资方案的信用风险、利率风险等因素，合理确定融资方式，确保企业实现价值最大化的目标。在传统的管理模式下，房地产开发企业的融资渠道较为单一，容易引发财务风险。通过多元化融资，能够优化企业的资本结构，实现对融资成本的控制[1]。融资工作是否成功，决定了房地产开发企业是否能够以最小的资金成本获得足够的资金。在银行对房地产开发企业的授信不断压缩的背景下，房地产开发企业开展多元化融资也更加重要。例如，A企业通过房地产企业协会平台，以互助性担保的方式向银行争取更高额度的款项支持。同时，A企业采取联合投资的方式组成规模更大的公司获取资金。而对于大型房地产企业而言，融资渠道更为丰富，除了常见的股票融资、债券融资之外，还可以尝试以下方式：首先，合作开发。合作开发是不同的主体通过自己拥有的土地使用权、开发资质、建设资金等要素共同出资、共同经营的合作建房行为，是房地产开发企业的联合经营行为，能够实现资源互补与强强联合。其次，房地产信托融资。房地产信托融资是投资人将拥有的资金委托给信托公司，信托公司根据委托人的意愿开展房地产开发经营的行为。房地产信托的灵活性较大，能够根据企业的实际设置合理的信托产品，房地产开发企业的高风险、高收益也能够吸引信托的注意。再次，房地产项目资产证券化。例如公募/私募REITs，通过将土地上不可流动的底层基础资产变为可流动的资金，缓解房地产开发企业资金流动的压力。最后，对于集团公司而言，还可以尝试资金集中管理与创设财务公司。通过内部资金管理平台，加速集团内部资金周转，提高资金使用效率。从而进一步提高集团整体的财务资源配置效率，降低集团外部融资总额和资金成本，实现资源的优化配置。

第二，房地产开发企业在资金管理的过程中，需要根据国家政策要求和企业实际情况，分析资金的缺口，合理制定各阶段的筹资计划。首先，充分考虑国家宏观调控政策要求。房地产开发企业的工作较易受到宏观调控政策的影响，企业在经营过程中必须认识到政策变化给企业带来的机遇和挑战，企业需要随时关注金融政策变动并结合各类信息制定合理的融资方案。其次，选择适合的融资方式。房地产开发企业在融资过程中，需要分析不同融资方式的特点，对融资方式、资本结构进行细致分析，比较不同融资方案之间的差异。在制定融资方案时，需要充分考虑项目建设周期、投资总额、不同融资方式对企业的硬性要求等方面的因素，合理选择最为适合的融资方式。再次，重视融资计划和规模。房地产开发企业不仅要重视对融资计划的制定，还需要充分考虑企业的融资规模。资金在开发项目的过程中被长期占用，同时由于企业的资金需求量较大，若资金的使用规模和时机控制不当，将可能导致企业资金紧缺，增大企业的筹资成本和财务风险。故要做好融资规划并控制融资规模，除必须要满足企业各阶段最低资金需求量外，也要合理预测资金需要的时间，以及不同时期的融资要求，并结合市场动向及资金情况对项目的资金需求总量及各阶段资金需求量进行合理分析，从而促使企业的融资方案更具合理性。

（二）加强资金使用管控

第一，加强对资金的预算管理。房地产开发企业存在资金投入大、资金循环周期长等一系列特点，因此规范资金投资计划、优化资金预算是企业在资金管理的重要工作。房地产开发企业需要结合企业的资金需求、投资情况、竞争环境等多方面的因素，合理分析企业资金结构、资本规模、项目开发周期等，判断不同项目的开工时间以及不同开发阶段的资金需求量等。房地产开发企业在制定投资决策规划之后，需要结合开发项目编制具体的预算。资金预算作为资金管理工作的基础，企业只有优化自身的资金预算体系，才能对财务风险实现有效控制。同时资金预算要尽可能细化，实现对各阶段资金需求量的合理分析[2]。

第二，开展动态成本管理。房地产开发企业的成本控制是动态的过程，成本管理的过程是否科学决定了成本控制的有效性，房地产开发企业的成本管理在资金管理工作中处于重要位置，部分房地产开发企业的成本控制不力，资金浪费问题常见。动态成本管理能够改善企业的成本管理流程，并且随着市场及合同执行情况变化对成本进行动态调整，从而确保成本管理更加具有科学性。企业在成本管理过程中开展动态成本管理，才能帮助企业形成竞争力，体现企业的成本优势，帮助企业达成价值创造目标。首先，项目成本管理是一项系统性工程，为实现各环节工作的有效循环，需要加强对成本信息的管理，确保各类成本信息能够及时、准确传递，为动态成本管理工作奠定基础。企业内部要配备具有成本管理意识和信息管理知识的复合型人才，确保企业内部的各项成本数据信息能够得到及时地收集与反馈。其次，企业需要建立成本管理的成本预算制度，结合房地产企业的具体项目编制月度、季度、年度预算，并对成本预算进行动态控制与分析，结合项目资金流量情况及可能发生的资金变动情况，分析企业预计的成本费用情况，对企业的成本工作进行动态优化与调整。

（三）改进销售管理，强化资金回流

第一，房地产开发企业需要合理制定销售回款计划。当前我国对房地产企业的宏观调控政策频出，房地产开发企业只有及时回笼资金，才能确保企业正常经营。通常而言房地产开发项目的资金回笼周期较长，在拿地测算阶段，就应该做好对整个项目的销售计划。并在项目建设期间，资金管理部门和销售部门应该密切关注市场的变化，关注国家对房地产市场的宏观调控政策，在取得预售证之前应该动态更新并进一步完善预售计划，并且全面评估未来资金回流的相关情况，制定资金回流计划，结合资金回流的相关信息动态分析企业的现金流，并形成资金回流报告[3]。首先，企业需要动态监控市场的变动方向。房地产开发企业在开发过程中，要针对目标群体进行分析，了解消费者需求，并关注目标消费者的偏好以及开发项目的优势与劣势，以便制定更为合理的销售规划，进行合理的销售定价，并以此来安排企业的销售计划，从而在获得预售许可证之后尽快将全部项目推售出去，加快资金的回流。其次，优化企业的收款管理机制。房地产开发企业在收款过程中要开展标准化、规范化的管理，动态追踪银行放贷、款项的回收情况，并结合款项回收建立台账，详细记录客户名称、地址等方面的信息，必要时可以考虑将房产销售的尾款催收工作外包给具有专业资质及银行放款渠道的公司以提高回款效率。最后，在面对当今大环境影响，经济下行，竞争对手竞相降价的情况下，除科学调价，适应市场行情外，更要转变思维，探索创新回款形式。如股权转让，整售，带租约销售、私募REITs等，通过多措并举尽快实现存货去化，促进销售回款。

第二，培养营销人才，优化企业营销方案。销售作为房地产开发企业资金回流的环节，房地产开发企业需要时刻把握市场动态，制定完善的营销策略，缩短企业销售周期，降低销售过程中的风险。首先，企业需要加强对营销人才的培养。不仅要重视对营销团队的专业知识和销售技巧培训，还要培训人员的忠诚度以及对企业营销理念的认可。营销人才的培养能够有效提高企业的营销效率，企业需要通过跟踪消费者兴趣，不断优化企业的营销方法，结合消费者实际需求与偏好制定合理的推销方式，确保企业的广告突出产品的优势与特点。在广告宣传时，要求结合项目地理位置、物业、绿化等方面的优势进行重点宣传。其次，房地产开发企业要充分利用网络宣传项目优势。房地产开发企业在销售过程中需要注重网络广告的效果，在销售过程中需要认识到商品房的销售对象遍布于不同的年龄结构，企业需要结合购买人群的特点细化网络广告的投放，从而促进成交量，实现销售回款。

三、结束语

近年来我国针对房地产行业的宏观调控政策频出，房地产开发企业需要完善自身的资金管理方式，优化资金管理体系，保障资金稳定运作。但是部分房地产开发企业在经营过程中资金管理还存在一定问题，因此本人针对房地产开发企业的资金管理中包括融资、资金使用、资金回流三个环节进行了相关研究，认为通过对上述三个环节进行有效管理，能帮助房地产开发企业制定一套科学、完善的资金管理机制，解决资金管理体系中的不足。