从财务视角分析房地产企业股权收并购过程中的风险及应对措施

李飞飞 重庆万达城投资有限公司

针对房地产行业泡沫严重、房价过高等问题，国家相关部门为了能够促进社会的稳定性，相继颁布了多项政策来规范房地产行业的发展，在一定程度上对房地产企业的健康发展起到了引导作用，但是部分房地产企业为获取土地，会不断增加自身的购地成本，进而转移到商品房的价格上。然而，随着房地产业的日益饱和，在房地产开发中也面临着资金不足的经济压力，会在很大程度上限制房地产业的发展。为了能够更好地解决资金不足的难题，就会采用项目转移的方式投入资金。企业中股权转让就是企业向着多层面上转移，不再变更土地的使用权，以更好的方式减轻转让后的税负，然而这一过程中却存在着一定的风险，无形中也会让企业面临一定的困境。

一、房地产企业并购风险相关概述

风险就是潜在的有可能会遭受到损失的可能性，并且是不确定的。在不确定因素存在下，企业不仅会产生额外的收益，还会出现损失，这时所面临的损失就时风险。站在房地产企业发展的角度上，风险对企业实现预期目标的事项会产生影响，导致房地产企业面临着一定的经济损失，这就是在投资收入过程中面临的不确定性。风险就是发生不利事件或产生损失的一种概率[1]。房地产企业并购风险就是企业在进行并购活动过程中，难以达到有效的预期目标并且影响到并购方企业正常经营活动的可能性。房地产企业中面临的并购风险的表现是：一是成功接管目标企业后，没有进行良好的经营，导致最终也没有实现当初的预期目标，并购后业绩也不断下滑；二是并购时没有坚持下去，导致在并购以前投入的资金“打了水漂”；三是在完成收并购以后，产生的效益也不能和并购方支付费用持平；此外，并购成功以后企业并没有有效的进行管理，这还会增加管理过程中的成本；完成并购交易以后，股东收益也会出现下滑。在房地产企业中实行并购活动也是存在着一定的复杂性，其中也面临着非常大的风险，并且存在的风险之间也存在着复杂的关系。文章在研究过程中探究的房地产企业并购风险就是受到外部环境不确定性的影响，并购双方信息存在着不对称性，并且并购交易整合较为复杂，最终使得房地产企业在并购活动开展过程中难以达到预期的目标，经济也会损失不少。

二、房地产企业开展收并购的目的及动因分析

在房地产企业内部，进行收并购的目的之一很大一部分是为了获取目标企业中的土地资源。由于土地较为稀缺，而房地产想要在市场中持续性的发展就需要土地资源的供给，因此房地产企业就需要采取并购的方式获得。实际上房地产企业和其他企业存在着一定的不同之处，具体的表现是，其他企业并购就是为了让自己的经营规模和销售渠道不断扩大。在土地以及市场中，政府部门已经进行了垄断，因此土地就会缺少一定的流动性，导致房地产企业想要获得土地资源就只能采用固有渠道获得，无形中也表现出房地产企业获得土地资源的渠道缺少多样化，但是在土地供应量的不断减少下，拿地成本也会相应的较高。依托于并购的方式，房地产企业可以采用较低的成本来获得土地资源，还能更好地缓解地方行政壁垒。房地产企业采用并购的方式获得土地资源，并依托于开发经验、品牌优势、目标企业有形资产，提高房地产开发中的整体效益[2]。房地产企业在发展过程中，采用收并购的方式可以保证自身综合能力得以提高，逐步优化市场中的发展布局，逐渐开辟新的发展区域。此外，还整合了目标企业开发经营团队以及销售的渠道，在最大程度上拓宽房地产市场。例如，以住宅作为开发主体的房地产企业，依托于并购的方式对商业地产、旅游地产等方式进行控制，这样保证开发出的产品可以从中获得丰富的经验。房地产企业除了可以采用并购的方式来获得新的领域，还能不断拓展自身企业在发展中的目标。房地产企业依托于并购的方式对现有市场中进行调整，在市场中具有一定的竞争力，并在竞争中凸显出自身具有的优势。企业实行收并购活动中，会扩大经济规模，保证自身效率得到提高，从中节约更多的成本。在我国，房地产也为了获得更大的竞争优势，就必须要采取扩大规模的方式展开。由于在房地产企业中他们的资金较为密集，所以在具体运营中就会使用着高杠杆的方式展开，导致企业中的经营模式对企业绩效和融资能力产生很大影响，这时房地产企业就会采用并购的方式发展。

三、房地产企业股权收并购过程中的财务风险点

随着房地产企业的发展规模越来越大，房企合作项目也逐渐增多，在实际经营管理过程中，会遇到很多收并购的情况，如何正确认识收并购过程中的风险点已成为收并购工作的重点，需要房地产企业认真研究，精准定位各项风险点，将风险控制在合理范围。其主要的风险点表现在以下几个方面：

（一）对收并购企业的价值评估方面存在的风险

房地产企业股权收并购过程中，价值评估风险就是受到信息不对称以及评估方法不合理的影响，导致并购方难以准确的进行评估，这样在无形中也会增加并购成本。具体开展收并购过程中，最重要的就是评估目标企业的价值，也是在谈判中参考的依据。房地产企业股权收并购过程中面临的价值评估方面风险有：一是交易过程中拥有的信息不同，出现信息不对称风险。实际并购活动开展中，房地产掌握好的相关信息还比较少，而目标企业掌握的信息比较多，这时就出现了信息不对称的现象，并且在进行并购以前也没有制定出合理的调查方案，使得并购方很难真正地了解到目标企业中的实际状况，也不能及时发现其中存在的潜在风险。有时候，目标企业也会存在道德缺失的情况，具体的表现是在转让中会为了自己的利益将公司中的财务和经营中存在的问题进行隐患，导致并购方在对目标企业进行价值评估时难以准确的进行；二是中介机构职业道德缺失。受到中介机构缺少职业道德的影响，所以会做出虚假的评价，在具体的价值评价中也会选择不合理的方法展开，这一过程中也没有考虑到综合因素，最终导致评价的结果很难确定出真实性；三是在外部环境的影响下，很难准确评估目标企业的资产价值。在房地产行业中，资金较为密集，投资建设周期长，很容易受到宏观经济周期和房地产市场环境的影响，使得房地产项目在未来的投资收益中存在着一定的不确定性，严重影响了具体的评估情况[3]。

（二）收并购过程中存在的资金管理风险

随着开发项目的不断增加，所需资金也不断增加，其中产生的经济效益也不断提高，这代表着入股企业也处于不断增加的趋势。不同企业在具体发展过程中，盈利目标也缺少一致性，所以导致管理理念、开发产生了分歧。这样无形之间也会存在资金管理方面的风险。此外，如果采用不同的支付方式，那么并购企业中资金流动性、股权结构也会产生很大的影响。流动资产中现金支付所占比例较大，无形中也会增加房地产企业资金压力，在进行并购以后也会导致现金流动性受到影响；现金支付压力可以采用股权支付的方式减轻，但是整体结构却很难改变，也不能稀释原来股东经营控制权。

（三）收并购过程中存在的财务整合风险

房地产企业在实际发展过程中，股权收并购中财务整合风险就是由于并购双方在不同理念、经营模式下，会有可能在具体合并后产生冲突，对企业中的实际经营情况产生了很大影响。房地产企业在并购过程中，双方会签订并购协议，他们在这一过程中仅仅完成了合法的产权交易，还要在进行并购后进行有效整合。房地产企业中，在具体并购时过程很复杂，目标企业中涉及项目也较多。并购完成后，由于具体的整合工作有双方的资源，其中也有多个层面要进行深度的融合。收并购也会导致原有员工职业生涯不稳定，具体生产中也会导致整体效率的下降。房地产企业想要对目标企业整合，就需要采取合适的方式来安置原来员工，避免因并购过程中的整合不顺导致并购失败[4]。

（四）收并购过程中存在的税务风险

房地产企业在进行收并购时，不可避免会涉及有关的税务风险，具体包括国有土地使用权出让金、增值税、土地增值税等相关税费的计算、缴纳等事项。比如在收并购过程中涉及的并购项目采取何种方式进行优化设计，选择合理的模式来完成收购，在实际操作过程中是有很多技巧和筹划空间的。但是很多中小型房地产会因为自身参与收并购人员的不专业以及聘请的中介机构出具的方案本身存在漏洞，给自身带来了很大的税务风险，为后期税务检查埋下了隐患。另外，项目目标额较大，税基和税率相乘也是巨大的开支，在房地产企业发展的层面上来说，也会增加企业项目收购经济中的负担，增加税务风险。

四、从财务视角分析房地产企业股权收并购过程应对措施

（一）做好前期财务尽调工作，全面评估企业价值

房地产企业在开展股权收并购过程中，必须充分做好前期尽调工作，全面了解被收并购企业的基本情况等信息，降低风险：一是调查企业中的实际情况，了解企业的利润范围和法定代表人。实际调查工作开展中，可以到工商登记部门查证，做好核对工作；二是检查项目各个流程。在检查过程中涉及的具体内容有：具体的项目流程是否符合相关法律、应用的手续是否齐全、在用地使用权方面是否进行了合法的登记。因此，企业需要在入股前期就要保证土地可以进行商业开发；三是在企业入股前，有必要咨询项目涉及的所有资产。例如，建材采购、税务申报等，通过这种方式，可以有效防止合伙人采用入股的方式产生严重经济损失。

（二）做好税务风险管理工作，及时把控各项税务风险点

在房地产业竞争越来越激烈的环境下，我国也采取了相关的政策，希望通过相关政策的实施对房地产过热情况进行有效的遏制。所以，企业投资到房地产开发项目以前，要了解到国家政策取向，尤其关于税收以及贷款利率方面内容。结合项目在实际开发过程中的实际情况，会采用计税的方法来降低税负，减轻税务负担。房地产企业一方面可以加大对财务人员等其他专业人员的培养，提升专业理论知识体系，探讨优秀的收并购经典案例，在收并购过程中，反复讨论，将税收风险降到最低；另一方面，房地产企业需要借助专业的中介机构力量，加强合作，保持沟通交流，提出切实可行的税筹方案，降低收并购过程中的风险点。

（三）统筹安排资金及配置，降低资金支付风险

房地产在实行股权收并购过程中，由于股权转让会涉及大量资金，如果想要成为股东可以采用股权转让或承债的方式来进行支付，有效降低现金流支出。企业要是一次性支出大量的资金根本就不可能，如果严重还会导致企业中的其他项目难以正常开展，对企业其他业务的开展情况也会产生影响。在此基础上,企业内部也需要做出相关的明确，采用合同分期付款的方式来购买股票，不仅能够减轻企业中面临的经济负担，也会使企业更熟悉这个项目,在一期项目操作和风险,一旦出现较大的金融风险,当时，可以采取从库存或其他方式挽回损失[5]。同时，也可以和原股东一起合作开发提高财务整合以及规避收购风险，在支付方面可以采用给原股东提前分红的方式来降低股权支付的资金压力，更好地完成收并购工作。

（四）尽快加速财务整合，统一收并购企业财务管理

房地产企业在进行具体的整合工作时，要制定出详细的方案，这样才能顺利完成并购交易活动，还能让目标企业更加快速进入到新的发展轨道。房地产企业在开展具体并购工作时，也要对业务结构进行整合，具体的可以分为企业文化、组织结构、管理制度和项目管理四个方面，有效控制并购风险。房地产企业并购方也能成立并购整合的管理机构，负责整合转型阶段目标的实施。在完成财务整合的进度过程中，一定要注意制定相应的时间节点计划，稳步推进，顺利完成财务过渡，在过渡过程中能采取有效措施，不出现相应的财务风险因素，确保财务口径的整合工作顺利完成。

五、结语

结合以上研究显示，房地产项目中也会影响到人们的生活，开发出高质量的房地产，能够保证人们的生活质量得到很大程度的提高。然而想要开发出高质量的房地产，就需要在整个开发过程中投入大量的资金，如果仅仅依靠公司中的力量很难展开，此时，为了能够引入更多的资本，就会采取股权转让的方式进行。但是这一过程中也存在着一定的风险，文章站在财务的视角上，探究房地产企业股权收并购过程中的财务风险点，提出有效的风险防范措施，为企业顺利进入到房地产市场提供借鉴。