物流地产企业应用基金运营模式的价值

文/方如远（浙江菜鸟供应链管理有限公司）

物流地产具有高回报、低投入的特征，因此很多投资商纷纷涌入物流地产行业，并积极开展投资活动，形成了丰富的物流地产运营模式。但随着新时代经济迅速发展，物流地产企业竞争也更加激烈，传统物流地产模式已经不能很好地为企业创造更大的价值，传统物流地产运营模式，创造利润空间也进一步压缩。因此在新的形势下，对于物流地产企业而言，应当思考如何运用更加合理的物流地产运营模式，创造更大的价值。在上述背景下，物流地产基金运营模式应运而生。

一、物流地产企业应用基金运营模式的基本概念

不同物流设施基本载体本质上即为物流地产。物流地产对应的物流服务场所类型广泛，如物流仓储、物流基地、配送中心等类型。在建设、运营物流地产企业时，也有不同主体参与其中，在运营过程中需要对不同主体的利益需求进行充分的考虑，并尽量采取有效措施满足不同主体的需求，促进自身更长久、稳定的发展。物流地产企业的主体，具体包括物流地产的客户人群即使用者、管理运用人员、投资开发者。物流地产企业在发展、运营时，投资开发者开展投资活动主要是为了获得对应的投资收益；物流地产管理运营人员更看重增强物流地产企业的发展水平；物流地产的使用者则更希望获得性价比高的服务。针对物流地产企业不同的主体，也使得物流地产企业的管理和运营工作呈现出多样化的特征。另外，社会以及电子商务的发展使得传统物流地产的管理模式已经不能有效满足不同主体的利益需求和实际发展需求。因此，为了保证物流地产企业更好的发展，学界也开始注重研究物流地产企业新的运营模式，而基金运营模式则是相关学者探索过程中形成的最新内容。物流地产企业在正确认识基金运营模式基础上，将其合理运用到运营过程中，能够发挥该模式独特而重要的作用，如能够减少物流地产企业开发建设的成本，完善运营成本控制工作，投资者和客户群的具体需求等。

二、物流地产运营模式及其优缺点的分析

（一）房地产企业为主的物流地产运营模式

地产企业在以往一段时间中是地产物流企业的建设、投资主体，这一类型企业主要是基于贸易企业的具体发展情况以及发展需要，明确地产企业的规模、选址等方面情况，在此基础上推进相应的开发建设工作。在此基础上，地产企业向目标客户群体进行租借行为，并针对目标群体，为其提供相契合的、满足其需求的物流地产管理服务。物流地产租赁运营受益和土地升值带来的项目出售收益为地产企业运营物流地产过程中的主要收入来源。同时以地产企业为主流的物流地产运营模式是现阶段不同国家应用范围最广泛的物流地产运营模式。

以地产企业为主的物流地产运营模式主要的运营优势体现为能够充分利用地产企业充分的资金，有效提高其自身融资能力，同时资本管理效率也相对较高。物流地产企业建设能够有效降低客户群体物流交易成本，同时也能够保证客户群体的资金在核心业务中投入，从而有效发挥物流地产企业的经济发展基础作用，促进经济社会进步、发展。这一模式的缺陷主要存在于在具体实践过程中，可能出现较高收费情况，不能有效满足中小型企业的具体需求，同时地产商在设置物流基础设施时，需要根据有关标准进行开发建设工作，不能满足客户的个性化需求，也不能结合时代发展的趋势进行相应的建设。

（二）物流企业为主的物流地产运营模式

以物流企业为主的物流地产运营模式中，物流企业是物流地产投资建设的主体，其根据自身开展的不同物流服务业务，对市场开展科学、详细的调研活动，结合调研结果开展物流地产企业的规划设计以及选址等方面一系列工作。在完成物流地产企业建设后，首先根据自身的需求应用部分物流地产企业，将剩下的部分出租给有其他需求的企业和组织。

这一模式能够有效发挥物流企业的特点，结合客户实际需要和市场行业发展的方向，针对物流行业存在的痛点，基于客户人群层面，对服务设施、服务内容进一步优化，并完善客户服务能力，了解用户个性化需求，采取有效措施满足其对应的需求。在建设物流地产企业过程中，物流企业能够在政策中获利，并有效减少建设成本，同时运用收费也不高，与中小客户人群多元化需求相契合。但该运营模式在具体实践过程中，资金规模相对有限，物流地产运行过程中的基础设施更新相对较难，且在物流地产建设过程中，先进的技术引入难度也相对较大，从而导致服务质量和服务效率存在局限性。

（三）物流企业与房地产企业的合作型运营模式

与物流相关的技术迅速发展，能够在一定程度上对物流地产的专业化水平有所增强，但地产企业在物流地产开发运营过程中也会遇到一系列的专业问题，从而在一定程度上影响地产企业的运营效益。针对上述情况，物流企业与地产企业相互合作，对物流地产模式开发得到了很好的认可。二者合作共同出资，共同经营物流地产企业，充分发挥从而各自的优势。

这一模式在具体实践时能够充分发挥物流企业和地产企业各自的优势，从而实现优势互补，有效避免物流企业运营主体可能存在的不确定风险，同时也能够在一定程度上对客户的服务能力和服务质量有所提升，但另一方面，由于地产企业与物流企业合作，因此可能存在权责不清的情况，且针对该问题，现阶段的优秀案例相对较少，仍然不能达成共识，从而在一定程度上影响二者合作的服务能力。此外，地产企业和物流企业在合作过程中还会面临一定的信任危机，如双方利益不同导致分歧，或是在面对激烈的市场竞争，应用何种决策都可能出现问题。

（四）其他运营模式及优缺点

信息技术发展迅速，以信息技术为依托的电商平台同样在不断进步，市场话语权的提高使得物流业需要进一步提高自身的要求。为了契合业务发展需要，并对企业自身的经济效益有效提高，部分电商企业同样积极涌入到物流地产建设工作之中，并将自身具体情况与物流地产建设相结合，建立相应的物流地产，推动物流精细化管理工作进一步发展。还存在部分电商平台，已经实现了物流地产全流程配送工作，这种运营模式能够对物流行业整体的服务效率和服务质量有所提升，但另一方面也会出现垄断的情况，客户自由选择的空间相对较小，同时在对物流选择过程中，客户自身的议价能力不高，降低中小企业客户人群的利益，同时也会对物流地产企业市场竞争造成影响。

此外，我国还存在部分政府机构组织、建设开发的物流地产。该类型的物流地产最初为政府有关部门将资金投入到物流地产的建设开发工作，在此基础上将物流地产转交给其他物流管理和运营企业，开展相应的管理工作，这一类型的物流园能够为客户提供综合性的服务，从而得到相应的收益。但这一类型的物流地产处于市场竞争中的弱势地位，不能充分发挥自身的特点，也不能彰显物流服务的功能，还可能导致出现浪费的情况。

三、物流地产企业应用基金运营模式价值分析

（一）突破物流地产企业的局限性

以往传统的物流地产企业运营模式的主体多是与物流行业密切相关者，在实践运营过程中受到以往经验的影响，更多的是发挥物流地产中的物理行业价值，并未充分应用物流地产自身的价值。将基金运营模式应用到物流地产企业运营工作之中，根本上是为了引导更多的人才能够对物流地产企业更充分的认识、了解，并积极参与到物流地产企业的运营工作之中，从而进一步保证不同行业的人才能够对物流地产的前景进行充分的分析，推动物流地产的应用价值、应用范围突破物流行业本身。如将应急救援物资管理与物流地产相结合，并在此基础上进行有效的创新，开展对应的管理储备工作，在增加目标客户人群来源同时，还能够对政府机构储备以及管理应急救援物质的成本有效降低。

（二）满足物流地产企业客户个性化服务需求

诸多因素都会对物流地产企业产生的效益造成影响，如物流地产的选址、配套设施、业务模式等。在具体实践过程中，物流地产企业运营需要大量的资金投入，应用基金运营管理模式，能够对物流地产企业的融资能力有效提升，保证物流地产企业运营过程中有足够的资金支持，从而优化不同要素，进一步提升物流地产企业的运营效益，增强客户人员个性化、多样化服务优势。物流地产企业发展过程中，将基金运营模式科学运用其中，在对资金要素保证的基础上，还需要加强对企业选址、开发建设以及管理工作，在选择位置时，需要注意选择有利位置，如靠近货运港口、铁路、公路等地方，便利的交通能够更好地为客户进行运输配送，并建设、投入合理的物流设施。物流地产企业还能够开展定制化服务，基于客户个性化需要，为其提供相应的物流设施，在进行详细市场调研后，开发更高质量、更高效率、更高标准的物流仓储配送设施。高标准的物流设施能够提升仓库的传统储存能力，提升现代物流的附加值，充分了解、满足客户物流仓储、配送需求，并推动物流地产企业向现代化、专业化发展。

（三）降低物流地产企业建设成本

基金运营模式在资本市场中的认可度更高，将其应用到资本市场中，能够有效丰富物流地产企业建设的融资渠道，从而保证企业能够在更低的成本下开展对应的建设工作，对物流地产整体的建设成本，为企业后续的正常、稳定运营奠定基础。基金运营模式实质上是将清晰的投资关系，整合不同专业为物流地产企业提供相应的运营服务，因此需要不同要素都具有较强的运营服务专业能力。将基金运营模式应用到物流地产企业之中，能够提升物流地产企业内部管理的透明化、清晰化，保证管理人员更明确发展环境，发现管理以及外部环境需要面对的问题，并针对可能存在的问题，及时采取应对策略，避免对物流地产企业发展造成阻碍。

（四）有利于物流地产企业跨行业整合

物流地产在发展过程中需要较大的资金投入，因此也需要相应的投资数量。另外，企业在运行过程中会累计一定的固定资产开展投资工作，物流服务能力、服务设施不断完善拓展，会逐渐减少物流地产服务的平均成本，形成规模经济效应。此外，物流地产也兼具网络效应特征，伴随物流设施网店节点的网络需求规模以及有效运输链接进一步扩大，使用者能够获得更好的价值。借助物流地产企业，还能够充分集合、整合不同的资源，促进物流、资金流、信息流的聚集工作，促进资源最大价值的实现。将基金运营模式运用到物流地产企业之中，发挥物流地产企业资金能力，与专业水平较高的分包企业加强合作，促进规模化物流网络的形成，促进企业规模扩张。在物流地产企业发展过程中，应用基金运营模式，也有利于推动企业与企业之间的合作。物流地产企业运用过程中积极应用不同类型的信息技术，还能够作为推动企业技术发展、优化管理理念的工具。运用基金运营模式，外部企业也能够适当参与其中，从而完善物流地产企业的创新工作，更好推动物流地产企业稳定、长久发展。

（五）实现物流地产企业的精细化管理

现阶段我国经济重视稳定发展，不同行业基本都处于存量竞争阶段，将基金运营模式合理应用其中，能够促进物流企业精细化管理，并有效增强物流地产企业的市场竞争力和盈利能力。明确划分物流地产企业内部管理各项工作，构建完善的权责划分体系，是物流地产企业精细化管理的关键。在实践过程中，物流地产企业需要保证固定设备、服务方案、服务过程以及技术装备四方面的精细化管理。实现上述四方面的精细化管理，有利于促进物流地产企业的长久、稳定运行。

四、完善房地产物流企业应用基金运营模式的措施

（一）加大物流基础设施建设

物流设施品质会在一定程度上决定其是否能够吸引更多的客户。如果物流设施不能有效满足客户高品质需求，便会导致物流地产企业滞后发展。因此，针对上述情况，物流地产企业需要加大物流基础设施建设工作，在对客户需求充分了解的基础上，强化专业化物流基础设施建设以及信息网络服务建设工作，为客户提供高质量、高标准的物流设施，并为客户创造更大的价值。此外，在加大物流基础设施建设的同时，还需要注意对建设成本有效节约，降低经营风险，实现企业发展的可持续性。企业可以结合物流设施的建设面积、客户具体需要等方面情况，为客户提供对应的物流服务，降低物流设施空置的风险，有效提升企业投资回报率。

（二）积极探索企业不同阶段的物流地产运营模式

不同阶段物流地产企业适用于不同的运营模式，因此，在具体实践过程中，物流地产企业不可直接照搬其他企业运营模式，应当在充分分析本企业特征、现状的基础上，积极探索契合自身发展的运营模式。

（三）进一步拓宽企业的融资渠道

上文多次提及，物流地产企业在发展过程中，需要大量的资金作为支持。物流地产企业在运营过程中，流动资金不足会在一定程度上影响其自身的发展，因此可以进一步对物流地产企业的融资渠道要大力拓展，充分挖掘外源融资和内源融资不同渠道，从而为物流地产企业提供足够的资金支持。

（四）加大专业人才的引进力度

现阶段学界对于物流地产企业的研究相对较少，管理经验也相对欠缺。为了充分发挥基金运营模式的价值，物流地产企业管理人员需要加强对物流地产相关管理理论的学习，并将理论与管理实践相结合，发挥理论价值作用，提升管理水平，加大专业人才的引进力度，引入高素质的物流地产专业人才，有效提升企业的专业能力，从而推动企业更高的发展。

五、结束语

综上所述，不同于传统的物流行业，物流地产企业概念是全新的，其在运营过程中，不仅需要满足开发商盈利需求，同时也要充分了解客户的需求，并为地产商和物流商提供发展机遇。将基金运营模式应用到物流地产企业之中，能够发挥重要的价值，包括突破物流地产企业的局限性、满足物流地产企业客户个性化服务需求，对物流地产企业建设成本有效降低，有利于物流地产企业跨行业整合、实现物流地产企业的精细化管理。因此对于物流地产企业而言，需要积极采取有效措施，更好地发挥基金运营模式的作用。