浅谈住宅小区全装修工程的精细化管理
——以上海上港·星江湾项目为例

仇蓓宇（上港集团瑞祥房地产发展有限责任公司， 上海 200441）

0 引 言

随着国家相应政策的实施以及房地产市场的发展，批量全装修交付已经成为大势所趋。这不仅仅是因为批量全装修房能提高施工质量，降低造价和采购等成本，减少建设单位的税收压力，更因为其能保证室内的环境质量，很好地满足消费者“重装饰轻装修”的消费理念，同时有利于实施住宅装修工业化生产与发展，对房地产业的绿色、健康、可持续发展有着非常重要的意义，是城市住宅地产的新亮点。

在商品住宅全装修交付已经成为趋势的今天，许多地区的项目建设单位虽然有相关管理经验，但对于如何做到精细化管理，如何通过全装修来提升项目品质等方面的了解和认识还是相对缺乏。在此，笔者通过对上海上港·星江湾项目商品住宅瑞祥嘉苑（一期、二期和三期）全装修工程的总结，为装修住宅的精细化管理提供若干管理思路及建议。

1 项目概况

上港星江湾项目（以下简称“该项目”）由上港集团瑞祥发地产发展有限责任公司负责开发建设。该项目共有6个地块组成，地块总面积约11.8万m2，建筑面积约41.0万m2，用地性质涵盖商品住宅、人才公寓、商业和办公等多种业态。项目主体结构为钢筋混凝土结构，其中商品住宅瑞祥嘉苑一期、二期和三期住宅总建筑面积约16.4万m2，均为8层以上的小高层或高层，采用装配整体式混凝土剪力墙结构，预制率均大于40%，土地出让合同要求全装修标准交付。

2 项目全装修精细化管理方法

随着社会生活品质的提升，业主对装修的品质要求越来越高，尤其是住宅小区的全装修品质，是业主交房过程中的第一印象关口，小区装修工程的品质好坏与交房率有着直接的关系，对提升整个住宅小区的品质有重大的影响。因此，全装修工程应从事前控制、事中管理、事后小结三方面进行精细化管理。

2.1 事前控制

2.1.1 工法试验楼

由于该项目户型、标准层平面布置形式很多，在最终设计方案确定前，选取了项目一期中的两个主力户型实施了“工法试验楼”。在实施过程中，对原有设想的材质、色彩、工艺等各项配置做了充分可靠的论证和优化，形成了一本通用的《全装修设计手册》。该手册中明确了总体设计目标和单方工程造价，并分别针对不同使用功能的房间落实了设计要求，装修设计单位则以该手册为设计依据来出具和完善装修图纸。

2.1.2 优化细节

确定装修图纸前，要先与施工现场的实际情况相结合，并组织总包、监理、分包和设计等相关单位进行会审，在装修图纸中不断完善诸如天花造型细部尺寸、阳台挡水槛、开关面板的位置等细节问题，在该项目中尤其要仔细考虑上下水点位、开关插座的点位，避免出现在混凝土预制件与现浇混凝土交接部位。此外，要在综合考虑成本、安全、施工可靠性等因素之后提出合理化的修改意见。

2.1.3 方案确定

在经过“工法试验楼”的充分论证及进一步优化细节讨论后，最终确定了全装修施工图纸。同时通过总体的造价分析，确定了各项装修材料的成本占比及整体工程中的各项敏感指标，如厨房橱柜、实木复合地板等饰面材料的最高限价，为后期选材不受货品短缺、厂商变相涨价等因素的影响提供了可靠的保证，确保项目的总体造价可控。

2.2 事中管理

2.2.1 装修材料的管控

对于全装修住宅的装修材料的选择要确保统一，杜绝不同户型、不同颜色和不同材质的情况出现。这不仅能降低采购成本，更能在后期交房过程中很好地避免业主因装修材料的不同而提出疑义。

对于装修材料的管控，要做好封样确认工作。在主要饰面材料下单进场前，要按施工蓝图确定需要实际封样的材料种类；对于有明确型号的墙地砖、小五金等，可以采取实样展板的形式；洁具五金等占地较大、价格较高的材料，可以采用实样照片加型号的形式。所有确认的材料都要整理形成材料手册，明确使用部位、型号、颜色等要素，建设单位、设计、施工、监理等单位人手一册，以便后期管理、现场巡查及验收中的校验与核对。

施工现场则需要建立专门材料仓库，实行专人管理。每次进场的饰面材料都要根据材料手册仔细核对并形成书面记录，对于不符合要求的材料进行退场处理，从源头上杜绝影响装修品质的材料进入施工现场。

2.2.2 坚持“样板开路”的做法

住宅小区全装修工程大规模施工前，为避免发生较大面积的整改返工，应在现场选择具有代表性的准楼层和首层大堂作为样板段先行施工，来验证方案的操作性、合理性、舒适性和经济性。这样能将前期忽略的施工细节，如墙、地面砖的规格和现场排版、部分外窗因室内吊顶影响而无法开启使用等问题，得到进一步的明确，避免因石材、瓷砖等损耗过大而产生浪费，为合理控制成本造价提供有效的数据支撑，为最终确定全装修工程造价打下坚实的基础。

2.2.3 样板段施工的全过程管理

样板段施工过程中，全程安排专人进行跟踪监督，定期组织总包、分包、监理和设计等单位召开协调会议并进行现场实地踏勘，形成动态管理机制，针对设计方案与装修图纸及时提出问题，落实书面的巡查报告。待全部施工完成后，要组织各参建方进行验收并在验收会议中汇总施工经验、教训和整改事项。同时明确各参建单位在后续装修环节中的施工范围，做好施工界面的划分和交接，并要求各参建单位制定合理、科学的时间计划表，严格按图纸进行施工，确保大面积的全装修施工能按照既定目标顺利实施。

2.3 事后小结

样板段的施工验收环节是全装修工程的重要步骤之一。由于整体工程涉及到土建、安装、装饰等多个环节，且各个环节相对零散，因此加强对各个环节中的设计、施工节点的完善是管理工作的重要组成部分。各环节一环扣一环，一旦其中一环出现问题，将会影响整个施工的开展。因此在样板段施工完成后，要仔细认真地做好小结工作，将所有已经出现的或因结构形式不同可能会出现的疑问环节逐一罗列，并提出针对性的解决方法，以便后期施工能正常有序推进。

3 项目全装修精细化管理总结

3.1 健全全装修管理制度

装修施工管理人员的综合素质很大程度上影响装修工程的施工质量，因此建设单位要在整个工程的各个环节安排专业人员来进行管理、监督与协调。为了确保设计方案、装修施工质量的良好落实，要制定相应的责任机制及考评机制，提高参与人员的工作责任感。此外，还可以定期开展学习培训，引入好的管理理念和方法来不断提高管理队伍的整体素质，以确保装修工程的质量。

3.2 规范全装修验收流程

做好质量验收工作是提高小区全装修质量的关键工作。由于装修施工过程中涉及众多施工环节，只要其中某一环节出现问题，就会对后续整个施工流程造成不利影响，阻碍装修工程的顺利开展，因此需要严格按照施工图中的要求做好全过程的质量监督和管理。

3.3 兼顾质量安全和使用功能

与毛坯房相比，装修房增加了许多室内装饰及生活使用功能，在前期设计时应充分考虑墙面裱糊、定制家具等绿色建材的使用，以及灯光照明、卫生器具、厨房电器的建筑节能等方面的问题，而对装修工程的质量监督也不能仅停留在安全性方面，更需要考虑后期使用中的功能性、艺术性和舒适性。

4 结 语

总体来说，为了满足人们日益提高的居住要求，提高住宅小区全装修工程的质量，各参与单位需要共同努力，深入、仔细地研究设计方案，通过“样板开路”的方法，以点带面地层层推进，并加强与重视过程中的管理、监督与验收，以此来提高全装修工程的施工质量，保证住宅小区的顺利交付。