基于ISM法外来人口对公租房需求影响因素研究
——以上海为例

曾心懿ZENG Xin-yi；钟信敏ZHONG Xin-min

（江西理工大学经济管理学院，赣州 341000）

0 引言

特大城市发展迅速，区域经济发展的不均衡导致外来流动人口呈现高速增长的趋势，此种结构中又以上海市人口结构最为典型。数据显示截止到2022年上海常住人口2487.09万，其中外省来沪常住人口为1047.96万人，住房问题是影响社会发展的重要因素之一。上海市针对上述住房问题对外来流动人口出台了多种保障性措施，依照“十四五规划”中，上海市将建设保障性租赁住房约60万套以上，其中形成供应的约为40万套。这其中公租房的供应尤为重要，但外来流动人口是否选择公租房却是至关重要的方面，故本文通过研究公租房需求的影响因素来解析公租房目前的存在问题并提出合理的建议。

1 研究综述

关于公租房需求影响因素的研究较广，本文通过对文献的研究进行了如下梳理：邓宏乾（2014）认为公租房上下班距离、公租房使用面积大小对中低收入家庭选择公租房的概率具有下降作用，而公租房建设的集中程度则有助于中低收入家庭的选择[1]。路征（2016）认为租金、房屋结构、年龄、定居打算、收入、申请门槛、情感需求等因素是公租房需求意愿的主要因素[2]。秦颖等（2021）认为建筑本体条件是影响公租房入住率的重要原因，提高公租房入住率就需要充分发挥租金配置的核心作用[3]。综上所述，各学者们只研究了单一的影响因素对公租房的作用，并没有对各个影响因素之间做关联性研究，所以本文通过构建ISM模型方法对公租房各相互间影响因素进行系统性分析，并以上海市公租房为研究范围，以期为公租房的推广提供参考。

2 因素识别

本文通过查阅CNKI数据库中有关国内外文献及专家调查法对上海馨越、馨逸、馨宁、馨古美佳苑、晶华坊等市筹公租房为基础，对涉及上海公租房需求选择影响因素进行归纳总结，最终确立了三个层次17个影响因素，如表1。其中提供方因素是指政府或民间的出资方，建设方及运维管理方，需求方是指广大上海外来流动人口，产品方因素是指公租房本身的影响因素。

表1 公租房需求选择影响因素清单

3 公租房需求影响因素ISM模型的建立

①首先建立上海公租房需求影响因素关系表。此通过咨询专家等方式将17个因素的相互理顺并得出间逻辑关系，如果因素i对因素j没有影响则为0，因素i对因素j有影响数值为1。如表2。

表2 公租房需求选择影响因素关系表

②通过表2的关联性及各因素之间的影响关系建立邻接矩阵A=（aij）n×n。邻接矩阵A为17阶方阵。

③邻接矩阵A归属于布尔矩阵，通过布尔代数运算，如果矩阵R满足k≤n-1及R=（A+I）k的条件时，则称R为A的可达矩阵。即该ISM模型的可达矩阵M如表3。

表3 可达矩阵M

④在区域分解中，由表3可以看出，影响公租房需求的各因素之间相互联系是一个全连通集，可以省略此区域的分解步骤并只做级间分解，结合前面得到的可达矩阵R，将公租房影响因素的层级进行划分，通过建立可达集和先行集可以得出其共同集，共同集是可达集和先行集的交集。如表4。

表4 可达集合与先行集合及其交集表

由于影响因素较多，利用SPSS软件进行运算得出层级之间的关系表，共得到8级公租房需求影响因素层级划分，如表5所示。

⑤通过构建层次递阶结构图，如图1，可以表述公租房需求选择影响因素关系表和层级之间的关系。

图1 层次递阶结构图

4 ISM模型分析与建议

由表5可知，上海公租房需求影响因素体系间的逻辑关系可以划分为八层。结合我国公租房的实际情况，将其划分为上层直接影响因素、中间层间接影响因素和深层根本影响因素三个层级，分析如下：

表5 层级之间的关系表

4.1 上层直接影响因素

上层直接影响因素包括第2、3层元素，其中申请程序和了解程度影响轮候时间。申请程序的复杂程度会影响流动人口的选择，并且有大部分流动人口没有办理居住证，其也影响着公租房的申请。

4.2 中间层间接影响因素

中间层包括4、5、6层，其主要为需求因素和产品因素，也是作为公租房的除去政府、建设方、运维方的因素，他们在流动人口对上海公租房需求中起到了承上启下的因素，表象因素离不开这些因素的影响，而更深层次的因素也直接影响他们的实际效果。

第4层中的小区环境因素直接影响着公租房的资金成本，流动人口的工资收入也直接影响着定居打算，收入较高的新居民具有更强的能力去负担迁移成本和承担迁移风险，故更有意愿长期居住大城市中[4]即新居民迁入一级以上城市的主要目的是追求更高收入[5]，故更有可能会在初期选择公租房。

4.3 深层根本影响因素

深层的根本影响因素包括7、8层，7层影响因素为政府的未来的规划，政府的未来规划直接决定了公租房的地理位置和资金成本，而未来规划和政策引导都是由城府做出的决策层面，故将7层和8层共同作为深层的根本影响因素。其中最底层的政策的引导和公租房周边的便民设施是整个层次关系图的基础，是最深层的根本影响因素。从政府层面探讨上海流动人口需求影响是根本途径，故政府各部门在对公租房建设中要加大对公租房政策的引导，例如运用新的建设模式REITs融资模式[6]可使得外部环境优化，使得底层充沛的资金进入公租房投资中，公租房规模进步一步扩大，规模扩大可以使得轮候时间进一步降低等。

5 结论

①提供方、需求方、产品方三个层面出发，构建了上海外来流动人口公租房需求影响因素体系，包含了17个影响因素。②因为外来流动人口需求因素变量多且逻辑关系错综复杂，所以采用了ISM模型法，通过此方法将各影响因素间相互联系，构建了外来流动人口需求因素层次递阶结构图。通过定性研究各要素之间的关系，通过定量定性相结合的方法，为研究外来流动人口需求因素提供依据。③通过ISM模型对公租房进行研究得出层次递阶结构图划为三个层级，三个层级为上层直接影响因素、中间层间接影响因素和深层根本影响因素，并根据各因素所属的层级不同而分析外来流动人口需求因素的各相互间的关系，为上海公租房的建设研究出谋划策。④通过分析模型结果表明外来流动人口对公租房需求中，最为重要的深层推动因素是政策引导和周围的便民设施。完善公租房政策制度及加强对公租房的政策引导从深层因素出发，政府应该加大公租房的资金投入，完善公租房周边的便民设施，是使得广大流动人口路选择公租房的重要原因。能使得公租房利用效率大大提高，广大外来流动人口的住房需求问题能得到更好的优化，可为有关部门完善上海公租房相关制度提供借鉴。