房地产企业税收筹划存在的问题及对策

彭芳芳

随着我国经济的不断发展，各行各业的经济发展水平不断提高。房地产行业是我国市场经济的重要组成部分，是影响我国社会主义市场经济增长的关键因素。但在近几年，国家处于发展的新时期，疫情的蔓延让经济发展受到一定的影响，居民的日常收入也受到了一定的干扰，所以近几年房地产行业发展并不是特别迅猛。因此，要想加大房地产在市场经济中的价值，就要加大对房地产企业税收筹划问题的重视程度，根据我国现阶段的发展国情，对房地产税收部门进行改革，及时发现问题，解决问题。

房地产行业在日常的经济行为中，主要受利益最大化驱使，导致在房地产企业税收规划上存在着较多的问题，内部各部门之间工作不协调、存在利益冲突等。基于这种发展背景，本文将从房地产企业入手，分析房地产税收筹划现阶段的发展状况，并对其存在的问题进行总结分析，为房地产企业发展提出具有实质性的建议，为未来企业发展提供具体性的行为参考，促进房地产企业经济稳定运行，保障房地产企业顺利发展。

一、房地产企业税收筹划的意义与筹划原则

（一）房地产企业税收筹划的意义

就我国过去发展形势来看，税收筹划工作引入较晚，但在国外部分发达国家经济发展过程中，对房地产企业税收筹划工作早有研究，并且发展较成熟，具有相对合理完善的税收筹划理论。并且，在税收法律中明确规范税收筹划是税收工作人员的基本权利，逐渐构建了合理完善的税收筹划工作体系，让税收筹划工作成为企业发展的重要组成部分。但从房地产企业目前发展现状来看，房地产企业的税收筹划工作目的是非常明确的，主要是以房地产企业生产经营活动为依据，并使房地产企业的各项经济行为符合法律法规。在依法合理的情况下，可以最大限度地降低房地产企业的经营成本，增加企业收益。在合法的前提下，合理规避房地产企业出现的纳税风险问题，大幅度加大企业经济效果，保护企业财产安全，优化企业资金利用效率，降低税收负担。

（二）房地产企业税收筹划的工作原则

1.合法性原则

如今，房地产企业作为社会主义市场经济发展中的重要组成部分，在进行税收筹划工作时必须遵守我国法律法规，符合国家规定的税收筹划范围，使房地产企业工作人员依法进行税收籌划，避免房地产企业税收筹划出现逃税，漏税等问题。同时，房地产企业在进行税收筹划工作时，应注重我国税收法律的整体性，针对不同地区的法律背景，对不同地区的法律依据进行深入了解，及时对该地区的房地产企业税收筹划工作进行规划，依法合理地计算出该地区房地产企业税收筹划所需资金，从而通过合理完善的税收筹划降低企业成本，节约纳税金额，加大企业经济收益。

2.筹划性原则

筹划性，顾名思义，就是要求房地产企业纳税工作的相关人员对纳税工作进行事先的统筹规划和安排，让税收筹划工作更加合理。例如，当各地税收政策进行改变时，工作人员应及时根据房地产企业的各项经济行为，以及资金基础对应缴纳的税款进行不同程度的了解，减少房地产企业发生偷税、欠税的行为，在房地产企业未来的发展过程中，保持税收筹划工作的筹划性原则，保障税收工作的合理性。

3.利益最大化原则

我国各行各业的企业发展都是以利益最大化为最终目的的，房地产企业也不例外。这就要求房地产企业在税收筹划工作时，可以采取合理的避税方式，减少房地产企业的税收压力，保持税收工作的利益最大化。在进行税收筹划工作时，税收工作人员可以根据房地产企业的实际经营为依据，从整体上考虑企业发展的能力，从而选定最合理的纳税方案，结合多样的税收模式，保障纳税效益最大化。

二、房地产企业税收筹划的发展现状

税收筹划工作从含义上理解，主要是指税收筹划的纳税工作人员根据我国各个企业相关的法律法规，依据现行的法律政策，制定出可以让企业利益最大化的税收方案，并在企业进行税收活动时，可以根据企业的经营生产现状进行多方面的税收活动分析。税收筹划工作的主体是纳税义务单位，也就是纳税人，在企业的税收筹划过程中应该做到科学合理，合法合规，依照法律依据对各项经营投资活动进行设计安排，保障房地产企业税收筹划工作的合理性。最为重要的是税收筹划的最好结果是保障企业的各项经济收益稳定，避免房地产企业出现偷税漏税违法行为，坚持贯彻落实国家的各项税收筹划法律法规。

在我国社会的发展进程中，房地产企业的经济发展已经成为国民经济发展的关键性因素，在很大程度上影响着市场经济的发展。从另一个角度来说，房地产企业的各个商品存在着多样性、固定性以及价值高等特点，甚至在很多时候，房地产行业的商品会出现升值的情况。但是从2008年开始，受到多种因素的影响，我国房地产行业已经很少出现高速增长的趋势，与此同时，我国房地产企业又存在税收筹划的工作错误，导致房地产企业产生很多不利于企业发展的问题，甚至大部分企业出现了资金不足。针对这种发展现状，合理进行税收筹划工作，可以大幅度降低房地产企业的税收负担，不断缩小房地产企业的经济活动成本，加强企业的核心竞争力，提高企业的经济收益，帮助企业不断可持续健康发展。

三、房地产企业税收筹划工作存在的不足

（一）房地产企业税收筹划管理体系不健全

根据目前房地产企业发展来讲，房地产企业税收筹划工作存在着较多问题：首先，从最为重要的企业管理层分析，房地产企业的各个管理人员风险意识淡薄，不能够认识到税收筹划工作的重要性，缺乏危机意识。特别是在现阶段，我国税收政策改革不断加强，但房地产企业管理层仍对企业的税收筹划环节缺乏监管，监督力度不足，导致房地产企业会增加不必要的纳税成本，甚至会为企业带来经济风险。例如，房地产企业在进行经济活动签订合同时，管理部门、财务部门以及税收部门对合同的风险评估参与较少，没有对要签订的材料、施工合同进行合理的风险分析，从而会在很大程度上影响企业后期的施工成本以及施工效益，加大企业成本，影响企业施工质量以及完工周期，影响企业经济收益。同时，从企业管理层入手，房地产企业也缺乏相关的税收筹划工作体系，没有对税收筹划工作人员进行行为约束、工作规范管理等。大部分房地产企业的税收筹划工作缺乏专业的工作人员，纳税工作主要由财务部门兼任，但财务部门的主要工作是进行会计核算、报表编制等，对相关税务工作、房地产筹划工作了解不够全面，存在知识漏洞，影响企业发展。

（二）房地产企业缺乏对票据管理环节的控制

随着我国“营改增”政策不断贯彻落实，我国各行各业都开始逐渐享受进项税抵扣政策，但在享受该政策的过程中，需要出具增值税专用发票作为凭证，因此，增值税专用发票票据管理就会在一定程度上影响企业税务管理的水平。但从现阶段房地产企业的实践过程中可以看出，大部分房地产企业对增值税专用发票的票据管理工作落实不到位，缺乏对该工作环节的监管控制，票据管理工作人员没有明确自身的工作职责。特别是房地产企业在进行采购环节时，没有考虑到采购供应商是否具备一般纳税人资质，就会导致在最终交易完成后不能够获得增值税专用发票抵扣凭证，在一定程度上加大了企业的税务成本。另外，增值税专用发票会从业务部门流转到财务部门，会经过一系列的信息审核、分类、保管等工作，但在实际的房地产企业票据管理工作环节中，存在着发票移交不及时、没有对信息进行及时核对等违规行为，也会导致房地产企业在最终的纳税环节中成本加大，影响企业未来收益。

（三）房地产企业纳税筹划工作缺乏专业的工作人才

对于房地产企业来说，纳税筹划工作具有特殊性，房地产企业各项经济行为的计税方式、征税方式、税务筹划等工作比较复杂，因此需要在纳税筹划工作中配备高素质、高水平的工作人员。但房地产企业现状是整体行业缺乏专业的税务管理人才，也缺乏相对完善的人才培养机构，没有为工作人员提供专业的学习环境，导致大部分房地产企业的纳税工作人员都缺乏专业的基础知识，缺乏对房地产各项经济信息的敏感度，不能够及时准确地掌握各项有关房地产行业的经济政策，在很多时候也会出现纳税筹划工作操作不得当的问题，为企业带来各项税务风险，影响企业长久稳定发展。

四、房地产企业税收筹划问题的应对措施

（一）加强对各项税收政策的关注程度

房地产企业开展各项税收筹划工作的前提就是依照国家法律法规进行，避免房地产企业的税收筹划工作出现偷税漏税、骗税等现象。因此，房地产企业要想解决税收筹划存在的各方面问题，首先就要降低税收筹划的风险，加强对国内各项税收政策的关注程度，遵守并贯彻落实国内各项税收法律规定。在遵守税收法律规定的同时，还要在房地产企业税收工作中體现立法精神，加大法律精神的贯彻落实，促进房地产企业健康发展。其次，房地产企业在进行税收筹划时就要求工作人员时刻掌握国家对房地产企业颁布的各项法律法规，对其法律内容进行理解掌握，关注国家税收法律的变化，及时更新企业的税收法律知识，这样才能够更好地贯彻落实国家的税收政策，最大限度地降低企业的纳税成本，增加企业收益。

（二）提高税收筹划工作人员的整体素质

房地产企业的税收筹划工作主要受到纳税工作人员整体素质以及整体专业能力的影响，所以，房地产企业在解决税收筹划各项工作问题时，首先要重视提高纳税工作人员的专业能力，提高其知识素养以及思想意识形态，让纳税工作人员意识到房地产企业税收筹划工作的重要性，认识到房地产企业税收筹划工作与个人利益息息相关。其次，提高工作人员整体素质，还应该从企业管理层入手，提高管理层对纳税工作的了解，不断规范管理者行为，让管理者起到带头作用，这样才有利于规范员工的各项工作行为，起到监督领导作用。在工作之余，管理者还要加强对员工的思想教育以及专业知识的学习，聘请专业的税收法律工作者对企业员工进行税收知识培训，提高其工作积极性，加强房地产企业纳税人员对工作的热爱，提高工作人员整体素质，帮助房地产企业制定更加科学合理的税收筹划方案。

（三）构建完善合理的纳税筹划管理体系

上文中提到，房地产企业在发展过程中一直缺乏完善合理的管理体系，导致企业在工作过程中出现各种失误漏洞。因此，在房地产企业的发展过程中，应不断健全税收管理制度，从而达到规范纳税工作人员各项工作行为的目的；还可以帮助房地产企业对企业独立的子公司、分公司进行税务、财务成本各方面的监督管理，实时了解各个公司的纳税情况以及各项优惠政策，进行合理的税收监督。当出现纳税筹划问题时，可以及时跟企业领导层进行跟进处理，快速解决纳税风险，为公司未来发展提供工作依据。

（四）房地产企业应加强与国家税务机关的沟通

为进一步加强房地产企业的纳税筹划工作，降低企业税收筹划风险，房地产企业在进行税收筹划时，可以不断加强与税务机关的整体沟通，从而保障纳税工作人员可以及时了解掌握税收机关的税收政策，帮助企业纳税工作人员树立较高的税务意识；通过与税务机关的及时沟通，帮助房地产企业制定合理的税收筹划方案，建立健全的税收筹划工作体系，规范工作人员工作行为，从整体上提高纳税工作人员的工作能力，使其具备专业的纳税工作知识，起到领导带头的优质作用，将房地产企业的纳税风险降到最低，保障企业安全发展。

结语：

在房地产企业的日常发展中，企业内部的税收筹划工作是非常重要的，是企业发展过程的重要组成部分。基于此，房地产企业要想健康持续发展，纳税工作人员就要及时根据房地产企业的各项发展特点以及整体经济行为来帮助企业制定合理规范的税收筹划方案；加强与国家税务机关的沟通，及时了解税收政策，提高自身纳税风险意识，降低企业生产成本，提高企业经济效益，从而帮助企业避免出现偷税漏税等现象，提高企业市场竞争力，帮助企业贯彻落实国家各项法律法规，促进房地产企业长期可持续健康发展。

（作者单位：杭州余杭交通投资集团有限公司）