物业小事就是民生大事

近些年来，为打通物业管理“堵点”，全国多地陆续出台物业管理条例，为规范物业管理提供了有力保障，为破解物业“顽疾”开出了法治良方。

物业纠纷，五花八门

“自从成立了业委会，小区就变了个样儿！”北京市朝阳区望京利泽西园一区业委会副主任陈寒松对记者说。谈起之前的日子，她皱起了眉头。“老物业公司内部出了问题，服务越来越糟糕。业主们对此不满意，便不交物业费，于是恶性循环就开始了。起初，他们还提供部分服务，但到后来什么都不做了，也不退出。小区电梯和管道等设施设备老化、垃圾乱堆、治安问题随之而來。”

2016年8月，在街道办、社区的协助下，望京利泽西园一区克服重重困难成立了业委会。业主们有了重选物业公司的机会。“现在小区里不仅有人清理垃圾、搞了绿化，还更换了老旧的公共设施，安装了电子监控。我们正商量着如何管好小区车辆。只要大家一起使劲，小区的明天会更好！”陈寒松说。

实际上，并非所有小区都有业委会。业委会成立难、覆盖率低是当前制约我国物业管理水平提升的短板之一。以北京市为例，数据显示，北京现有近两万个住宅小区，其中仅有不足30%的小区成立了业委会。

专项维修资金怎么用？车位车库如何分？出现私拉电线、制造噪音、违规饲养动物和出租房屋、悬挂物脱落、高空抛物等情形谁来管？各种“操心事”“烦心事”困扰着广大群众。围绕物业费、物业服务合同的纠纷在日常生活中更是五花八门、屡见不鲜。

“我家屋顶漏水了，房屋质量不合格，拒交物业费”“我买了房子，但没装修没入住，没有享受物业服务，为啥要交物业费？”一提及部分公司不合格的物业服务，业主们常常愤愤不平。不可否认，面对一些不合理诉求，物业公司往往也是有苦难言。

“这个案例令我印象深刻，从中可体会到解决物管难题绝非易事。”安理律师事务所合伙人包华告诉记者，一个开发商及其下属物业公司与业主们发生矛盾，业主们通过召开业主大会选聘了新的物业公司。但从2015年至今，围绕物业管理权又产生了多起诉讼，不仅有民事诉讼，还包括行政诉讼。即便政府、法院作出了一系列指导意见和判决，但现状并未得到根本改善。

物业管理难，究竟为何？在中国人民大学公共管理学院教授王丛虎看来，原因是多方面的：物业公司水平参差不齐，一些公司服务质量差是引发矛盾的重要原因；部分职能部门“不作为”“乱作为”在某种程度上激化了矛盾；再加上，业主与物业公司之间缺乏信任与有效沟通，相互猜疑在所难免。

群众有呼，立法有应

“小物业”牵动“大民生”。群众有所呼，立法有所应。近些年来，深圳、北京、重庆等地物业管理条例相继实施。

以北京为例，曾任北京市人大常委会法制办主任的王荣梅表示，《北京市物业管理条例》（简称“条例”）的出台依法破解了物业管理难题，规范了物业管理工作。

没有业委会咋办？条例创造性地提出组建“物业管理委员会”。组织业主共同决定物业管理事项临时性机构的成立，目的是推动业委会的产生。“物管会的出现符合当前形势需要，有利于业主与物业公司之间的良性沟通，实现小区物业管理的平稳过渡和长远发展。”长城物业北京分公司总经理张永谦说。

为实现各方利益平衡，条例规定物业费实行市场调节价并适时调整。业主逾期拒不交纳物业费，物业服务人可依法提起诉讼或申请仲裁。法院可依法对拒不执行的业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

条例也对物业公司提出明确要求，增加了其违法成本。比如，物业服务人应如实公示、及时更新物业服务收费标准和方式，对电梯、消防设施加强巡查和养护，采取必要措施防止悬挂物脱落，对不文明行为进行劝止或报告等。

各地条例在体现共性的同时，结合实际，各具特色。《重庆市物业管理条例》细化了物业管理区域禁止行为清单，鼓励使用新技术为物业服务提供便利，建立起第三方评估制度，并创设了民宿等住宿服务规范。《深圳经济特区物业管理条例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金的监管，修改业主大会生效和表决门槛，降低业委会选举门槛，并强化对业委会的监督。

物业纠纷多而杂，全走法律程序不现实。“其实，物业管理与社会治理、国家治理密切相关。”王丛虎谈到，物业管理是基层社会治理的重要内容，也是群众自我管理、自我治理的重要体现。国家治理体系和治理能力现代化的一个重要基础就是群众的自我治理。

破除物业“痼疾”，单凭一方独力难支。大家除了遵守法律法规及管理规约外，遇到纠纷，少不了坐下来协商。到那时，不妨少一分抱怨和指责，多一分理解与宽容。

（摘自《人民日报·海外版》史志鹏）