世茂梦碎龙岗

李惠琳　魏静哲

世茂许氏父子的“中国第一高楼”，没有等来接盘方。

7月5日，京东拍卖官网上，深圳市龙岗区龙城街道12宗地土地的使用权及地上物，因无人报名、无人出价，最终流拍。

这起拍卖涉及的12宗地块，是世茂深港国际中心的部分资产，曾为许荣茂、许世坛父子的“心头好”。

许氏父子原来憧憬，在此建立一座600米高的地标性建筑，刷新全国最高摩天大楼纪录。

可惜，楼还没建成，许氏父子陷入资金困局，深港国际中心项目停工。如今更因债务纠纷，被中信信托摆上货架。

被拍地块的评估价为163亿元，起拍价130.44亿元，相当于打了个8折，依然难以出手。

“这个项目规模偏大，现在没有开发商能够拿得起。”协纵管理集团联合创始人黄立冲向《21CBR》记者分析。

许氏父子的深圳地标梦，已然破碎。

停工状态

位于深圳龙岗区大运中心体育馆对面，一大片处于停工状态的烂尾楼，即为深港国际中心项目。

在规划图纸上，这里将建成一个功能丰富的大型综合体，涵盖办公写字楼、大型商业、公寓，以及国际会展中心、绿地公园、国际学校等公共配套。

6月底，《21CBR》记者探访项目现场时看到，这里仍是大片裸露的土地，杂草丛生，除了一期公寓已完工，商业、公园、学校等还未动工。

在建的二期公寓、会展中心，只是露着钢筋水泥的建筑骨架。而计划建成“中国第一高楼”的塔楼建筑，地上部分尚未露头。

相关评估报告显示，此次拍卖涉及的12宗地，只有6宗动工，其中4宗处于土方施工阶段，未进行整体建筑施工。

深港国际中心的落寞，见证了许氏父子的兴衰起落。

六年前，世茂股份以239.43亿元拿下项目地块，创下深圳历史上土拍总价第二的记录。

项目计划总投资500亿元，五年内完工。“预计可供货值超过700亿元，一年收租可以达到30亿元以上。”彼时，世茂集团董事局副主席许世坛满怀期许。

拿地4个月后，项目开工。2019年11月起，一期、二期公寓和商业陆续开售。

首先开卖的一期公寓，面积为40至200平方米，均价5.2万元/平方米，一套最高可卖到1800万元。

尽管比周边公寓价格高，项目一入市即成为网红盘。首开当月，摘得深圳公寓市场销量第一。

一位熟悉该项目的中介告诉《21CBR》记者，购房者以外地人居多，“大部分是上海人”。

据项目方披露的数据，从开盘到2021年7月，项目销售总额达90亿元，在全国公寓类产品中位列第一。

不料，2022年7月，一笔本金10亿美元的美元债逾期，世茂宣告违约。

为了偿还债务，许氏父子走上抛售资产之路，深港国际中心也被推至命运的转折点。

评估文件显示，被拍卖的12宗地块，执行标的总额为90.95亿元，申请人均为中信信托。

由于项目体量大，为了筹措资金，2018年，世茂以49.4亿元，出售项目公司30%股份给上海隆汀企业管理中心。天眼查显示，后者的实控人为中信信托。

2020年7月，世茂又通过中信信托募资87亿元。评估文件显示，项目共有10宗地被抵押给中信信托。

接盘不易

世茂陷入流动性危机后，无力兑付借款。2022年2月，剩余57亿项目资金遇到兑付困难。8个月后，中信信托向法院申请对项目全部资产予以查封。

该项目挂拍后，就有不少业内人士预测，项目体量大，很难拍卖成功。

据世茂披露的数据，深港国际中心项目总货值629亿元，剩余货值为544.8亿元，开发商净投入151.43亿元，项目尚有92.7亿元融资。

2022年年初，许氏父子尝试出售项目，对外推介过一个价值734亿元的资产包，其中包括深港国际中心。

之后，许世坛想为项目引入国资战投，与深业、深投控、中建投、AMC等有过洽谈。最终，都无下文。

黄立冲分析，当下商业地产需求偏弱，开发商投资回报较低，居民消费力在下降，短时间内对商业地产的价格支撑力较差。中信信托可考虑降低拍卖价格，或邀请开发商组团，联合拍卖。

购买了该项目公寓的业主们，也处于煎熬之中。

深港国际中心项目被分为14宗地，2宗公寓用地不在拍卖之列。

一位熟悉该项目的中介人士告诉《21CBR》记者，一期公寓目前部分已交房，二期卖了部分，还没卖完。记者从贝壳找房上看到，一期公寓有92套房源放租。

“这个公寓，很多都是首次出租，82平方米的两室一厅，月租约4500元，最大户型200多平米的约1.8万元。”

中介称，由于靠近港中大（深圳校区）、清华启迪大学生创业中心、港澳青年之家，中小户型的租户多是附近的老师、学生和创业青年，大户型的则是附近华润集团的一些员工租住。

而且，受整体项目停工影响，一期公寓的投资价值骤降，出手难度加大。

等待交房的二期業主，更焦灼。二期公寓为9-12栋，已经停工一年多。记者从现场看到，这4栋建筑，有的只建设到主体，有的已经封顶，外立面尚未安装。

此前，因建设合同纠纷，中建三局三公司申请了财产保全措施，深港国际中心项目二期178套公寓一度遭到查封。

记者从深圳市房地产信息平台查询到，已备案的9栋、12栋公寓，预售总套数1033套，目前仅有少数期房待售，大量房源处于司法查封状态。

5月初，有消息传出，二期公寓12栋复工。不过，记者探访项目时，未见施工人员和机器工作，也未听到施工声音。曾经热闹的营销大厅，大门紧闭。现场只有保安人员值守，两期项目之间的道路停放着施工车辆。

许氏父子的脱困之路，仍未见曙光。