科研院所老旧居民区微更新策略研究
——以四川省农业科学院院区环境提升为例

魏文韬

（四川省农业科学院，四川 成都 610000）

0 引言

在新中国建国初期的特殊发展阶段，为解放生产力，提高生产效率，由国家主导，各省市积极响应，相继在重要城市区域划拨土地设立科研院所。随着科研院所的不断发展，职工人数不断增加，从20 世纪60—90年代，科研院所开始在自有土地范围内建设职工宿舍楼和家庭用房，逐步形成了独门大院内的居民小区。经过几十年城市规模化发展的不断演变，科研院所居民小区慢慢成为建筑结构老旧、生活配套设施不足、空间利用率低下的老旧小区。随着我国城市发展政策的不断变化，当前城市发展的内涵已从规模化的增量式建设逐渐转变为高质量的存量式改造，实施城市更新行动，已成为自党的二十大以来城市发展重要的战略行动[1]。住建部在《“十四五”住房和城乡建设科技发展规划》中明确提出在城市更新中要杜绝“大拆大建”，推动城市更新高质量发展。基于科研院所老居民区的特点，采用微更新、微改造的方式更加适合改善居民区老旧建筑风貌，提升居民区生活品质。

本文以四川省农业科学院为例，聚焦在科研院所这一特定类型，通过走访调研、文献研究等方法，分析梳理四川省农业科学院老旧居民区的现状特点，并结合共享、共谋、共建的理念，为改善科研院所老旧居民区风貌环境，提出微更新策略。

1 概念定义

1.1 科研院所老旧居民区

在我国建国初期的特殊发展阶段，城市土地依据工业化生产原则被划拨给不同的机构，如学校、医院、工厂、科研院所等，由于经济水平有限，为了解决单位职工的居住问题，由一个单位独立建设或多个单位共同兴建了职工住区，其一般在区位上与单位邻近，与单位部分资源共享，并增配部分服务配套设施，专供职工及其家庭成员使用，形成“单位型社区”[2]。

科研院所老旧居民区即是一种“单位型社区”，是由业缘与地缘共同建立的熟人社会，居民间的交往更为密切，紧密度更高[3]，对单位具有较高的认同归属感，并且作为科研工作者，普遍具有较高的知识文化水平，居民区周边的科研文化氛围浓厚。

1.2 微更新

近年来，在城市更新改造领域中多次提及微更新，简单来讲，微更新就是一种更新规模小、更新投资少、更新微观环境的城市局部改造[4]。

更新规模小即更新改造范围小，通常其更新内容针对老旧社区的景观美化、道路翻新、外立面改良等公共空间的局部位置，避免了传统建设上的“大拆大建”，减少了对居民正常生活的影响，保护了建筑原始历史风貌。

更新投资少即改造成本小，一方面可以降低实施成本，合理引导居民自筹建设，激发居民微更新的积极性，另一方面可以关注到亟须解决的重要民生问题，让居民区内局部破败、凋敝的部位尽快得到更新改造，有效改善居民生活环境。

更新微观环境即更加贴近居民生活的细节改造，以居民的日常生活和居民区的历史文化作为切入点，通过对扶梯、地面标识、文化墙、历史壁画等“摸得着、看得见”的微观空间进行更新改造，既满足居民生活便利性，也丰富了居民的精神文化生活。

2 四川省农业科学院老旧居民区发展历程及现状

2.1 发展历程

四川省农业科学院位于成都市锦江区沙河边，始建于1938 年，正式建制于1964，院办公楼和科研实验楼等办公设施也在20 世纪60 年代相继完成建设。随着职工人数逐渐增多，为解决职工住房，从20 世纪70年代初至20 世纪80 年代末，在院办公楼相邻区域划定居民区，开始分批建设单元楼作为职工福利房，共建设了34 栋单元楼。在城市城镇化建设过程中，我院逐渐分为静居寺、沙河和狮子山三大片区。其中，狮子山片区居民区建成时间最早，配套设施最为落后，并且居民区与办公楼、科研实验楼相邻，具有显著的研究特征，故本文以院狮子山片区居民区作为研究对象，以下称居民区，仅表示狮子山片区居民区。

1998 年以前，我国一直实行单位住房福利制度，四川省农业科学院按照国家政策投资建设住房，依据规定向职工分配住房，其住房产权属于公有。1998 年后，国务院发布新的房改政策，住房福利制度画上终止符，逐步实行住房分配货币化，切断了职工与单位的住房联系[5]。经过新的政策，职工可向单位支付货币取得房屋产权，将房屋产权私有，私有化后，房产可以通过市场进行自由流动。时至今日，院居民区内房屋产权可以分为单位自持、职工私有和转卖他人3 种情况。

2.2 现状特征

为进一步分析居民区现状特征，通过走访调查，对33 位居民进行了访谈，其中，单位现有职工13 名，已退职工5 名，外来租户15 名。主要调查了居民对现状最不满意的地方，此处将调查结果总结为3 类，分别是公共空间布局混乱、配套设施老化单一和产权管理失位。

2.2.1 公共空间布局混乱

四川省农业科学院居民区楼房普遍为5~6 层的低层房屋，因时代局限性，居民区总体建筑分布较为散乱，缺乏秩序感。居民生活杂物堆砌在单元楼底部，存在一定程度的私搭乱建现象，居民自有车辆停放在道路边，侵占了居民日常生活的公共空间，如图1 和图2所示。居民区内架空线路杂乱，在用、停用、废弃等各种线缆凌乱地架设在电线杆和单元楼外墙上，影响了居民小区空中空间的观感。院内场地道路连接办公区与居民区，车流导向不明确，人车混流现象较为严重，老年人和儿童的步行安全存在隐患。绿化景观空间较大，但缺少系统的生态景观体系，没有可供居民休憩的活动空间，如图3 所示。

图1 居民区现状（一）

图2 居民区现状（二）

图3 居民区现状（三）

2.2.2 生活配套设施老化单一

根据走访调查，居民区内公共设施存在设施老化和单一的情况，并且常年未得到及时更新和维护。最近一批新建的健身设施来源于7 年前的社区捐赠，由于没有经过系统维护，部分设施已出现锈迹和异响等情况。其他公共设施也存在不同程度的损坏情况，如个别路灯破损、局部栏杆倾倒、部分路面开裂等。除此外，生活配套设施较为单一，缺少无障碍等适老性设施和儿童娱乐休闲设施，公共区域的休闲座椅数量不足，大量老年人不得不从自家搬来木凳在楼下休息和聊天。

2.2.3 产权管理主体失位

前文提到，居民区房屋产权分为单位自持、职工私有和转卖他人3 种情况，随着当前物质生活的逐渐提高，职工通过出售自有房屋，在外购置商品房的现象也日益增加。根据老职工的口述进行不完全统计，居民区内常住职工人员占比已不足30%，在此情况下，单位对居民区的日常管理呈现较为消极的态度，在保障居民区水电的正常功能使用和日常生活垃圾清运的前提下，对投资进行环境改造和设施维护的主观意愿并不强烈。居民区内的居民（包括非职工居民），在对待物业管理的态度上仍然存在等单位、靠单位的现象，未自发形成有效的发声群体，集中表达对提高环境改善和管理服务的迫切愿望。目前双方得过且过的均衡状态，进一步加剧了居民区设施老化、环境衰败的现象。

3 优化策略

根据调查情况，结合四川省成都市城市更新的各项政策和单位自身性质特点，提出单位引导、居民自愿的原则进行居民区的微更新，采取与居民区居民“共享、共谋、共建”的策略，使老旧居民区进一步融入城市更新的大背景中去，不仅可以有效改善居民区的环境，更能彰显城市活力。

3.1 共享基建配套设施

共享基建配套设施即通过单位规划引领，引入社会优质资源，分别对居民区和办公区的公共区域的部分配套设施进行微更新，居民和职工可以共享使用。例如，对办公区停车场进行扩容微改造，居民通过合理方式办理停车手续，居民区车辆停放到办公区停车场内，释放居民区公共空间；增加安全标示标牌，有效疏导人员、车辆流动，杜绝老年人和儿童散步的安全隐患；增设文明宣传栏和文化背景墙，诉说单位和居民区的历史渊源，提高居民的认同感；划定共享绿植景观区域，同时增加座椅、儿童娱乐设施等设备，通过微改造方式打造出院区内部的微公园，居民和职工均可以到此处休闲放松。

3.2 共谋农业科普文化区

充分发挥四川省农业科学院的行业背景，结合成都市城市更新发展的区位规划，可在紧邻居民区的科研办公区内设立农业科普文化区，并适当程度地向社会开放，优化前和优化后四川省农科院狮子山平面分别如图4 和图5 所示。单位依托自身具有的农业科研技术、专业成果，开展农业科普教育活动，同时，通过建立与老职工、老居民的沟通对话机制，串联起老职工、老居民对单位历史和老旧居民区的共同回忆，将回忆具象化地展现到科普文化区。让农业科普与历史文化相结合，既体现出四川省农业科学院厚重的历史渊源，也展现出老一辈科研工作者的精神面貌，向社会化开放，不仅增加居民对单位的认同感和归属感，更让广大群众进一步了解农业科研工作的重要意义。

图4 优化前四川省农科院狮子山平面

图5 优化后四川省农科院狮子山平面

3.3 共建物业管理生态

为进一步让居民享受优异的物业服务，单位应当与居民共同协商引入社会资本，做好物业服务的相关事宜，建议形成单位－居民－物业的三方共建物业管理生态。在引入社会资本前，单位应充分听取居民的意见，全面解释引入物业服务对居民生活的益处，支持居民自主选择物业公司。在单位－居民－物业形成的三方生态中，单位可以减少对居民区持续性修缮的投入，并使居民区融入城市更新的大背景中去；居民可以享受更优质的物业服务，并依托单位对物业公司进行更有效地管理和约束；物业公司通过提供物业服务，获取一定的利润。

4 结语

科研院所居民区的微更新建立在城市更新背景下的存量提质当中，应在满足城市区位规划、单位实际情况、专业化设计和居民主观参与的情况下共同完成。本文依据省市发布的关于既有建筑风貌更新等指导性文件，结合四川省农业科学院居民区实际，提出对居民区的公共空间和配套设施进行局部更新改造，并适当程度地向社会化开放，引入社会优质物业服务企业等围绕“共享、共谋、共建”的微更新策略。旨在城市更新的大背景下，唤起科研院所内老旧居民区的城市活力，为具有相同情况的科研院所提供参考。