买房时机到了吗

甄爱军

从政策趋势来看，核心城市仍有优化空间。二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策。一线城市政策调整取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，优化限购政策。

不断松动调控

种种迹象表明，调控放松力度越来越大。如厦门市取消集美区等4区商品住房限购限售，天津市也明确将执行“认房不认贷”。此前，合肥、郑州、南京、郑州、大连等地已宣布全面解除限购限售。10月16日，杭州发布楼市新政，进一步放松限购政策。

从整体来看，自今年8月以来各地政策出台频次有所加快，政策支持力度增强。根据中指监测，2023年前三季度全国有超200省市（县）出台政策超400条，截至目前，已有40多个省市明确发文落实首套住房“认房不认贷”政策。此外，自9月以来，南京、合肥、济南、青岛等11城全面取消限购政策，广州、天津、西安、厦门、苏州、长沙、成都和杭州等城市优化限购政策，广州成为第一个放松近郊限购的一线城市，释放了积极的信号。另外，公积金支持政策仍是各地因城施策的主要手段。

中指研究院表示，从政策趋势来看，核心城市仍有优化空间。二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策。一线城市政策调整取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，优化限购政策。另外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，同时，京沪普通住宅认定标准已10年未做调整，存在优化空间。

从全国市场趋势来看，核心城市随着政策进一步跟进落实，市场有望逐渐企稳恢复，从而带动全国房地产市场逐渐筑底企稳，价格整体稳定，其中三四线城市价格短期或延续下跌态势。从供给端来看，在销售端修复整体较为缓慢的影响下，预计企业开工意愿、投资力度均较弱，供给端修复需要更长时间，其中核心城市在销售活跃度提升带动下，开工、投资有望率先好转。

楼市成交仍然低迷

由于政策进一步大面积松动始于今年8月末，比如多个核心城市陆续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策，因此，政策效应释放尚需时日，其对成交改善并不明显。

就重点100个城市的成交情况来看，前三季度新房销售面积降至2016年以来同期最低，尤其是第三季度市场活跃度整体不足。据中指研究院初步统计，2023年前三季度，重点100城新建商品住宅月均销售面积约2978万平方米，同比下降2%。

从不同等级城市来看，前三季度代表城市中，一线城市新建商品住宅累计成交面积同比增长，二线、三四线城市同比均下降;三季度各线城市下行压力加大，9月各地政策落地，对核心城市有一定带动效果，但对二线及三四线城市销售数据带动尚不明显。

据初步统计，2023年前三季度，一线城市商品住宅成交面积同比增长约7%，其中北京、上海同比保持增长，而广州、深圳同比均下降，其中深圳同比下降约11%。二线、三四线代表城市市场情绪进一步走弱，累计销售面积均降至2016年以来同期最低水平。其中二线代表城市同比下降2%左右，仅天津、贵阳等城市在去年同期低基数下，同比增长超20%，但这也只是个别现象;三四线代表城市同比下降约4%，扬州、惠州等城市在低基数下销售面积同比增幅较大，但绝对规模仍处近年同期较低水平，市场情绪并未出现明显好转。

就第三季度的成交情況来看，各线城市商品住宅销售面积同比均下降，其中一线城市同比下降超10%，尤其是7、8月份市场调整压力明显高于上半年，8月同比下降28.1%;二线、三四线代表城市第三季度销售面积同比降幅均超20%，市场调整压力进一步加大。

政策效应年末释放

随着一线城市调控松动力度的进一步加大，政策效应将会在第四季度逐步释放，年底楼市成交活跃度将会明显提升。

一线城市政策调整力度取决于市场恢复程度，但在市场恢复速度不及预期的情况下，参照广州近郊取消限购，一线城市将按照因区施策原则优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。除限购政策外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，同时，京沪普宅认定标准也存在优化空间。

中指院预测，在多个有利因素带动下，第四季度核心一二线城市市场销售规模整体或有所回升，但普通二线及三四线城市房地产市场调整压力仍在，在核心城市市场活跃度提升以及去年低基数效应显现背景下，预计第四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄。

从目前来看，重点城市二手房市场成交量回升普遍早于新房，今年9月以来，北京、深圳、成都、南京等城市二手房市场活跃度好转，意味着这些城市新房市场短期成交有望提升，二手房市场置换出的改善需求有望进一步为新房市场提供支撑。

另外，从房价变化来看，进一步下降的可能性已经不大。从房价预期来看，根据中指调查数据，政策集中出台后，房价下跌预期出现高位下滑，环比下降3个百分点，上涨预期增加5个百分点。一线城市政策调整后，北京、上海房价上涨预期明显增加，成都、杭州等城市房价上涨预期亦出现一定提升。核心一二线城市房价预期渐稳，有利于购房需求释放。

对此，业内人士表示，目前市场处于低迷时期，但房价进一步下行的概率并不大，所以对于刚需而言，可主动加大对楼市的关注度，并提前寻找性价比较高的项目，择机出手，无需长时间等待观望。