王府井商业街区城市改造与管理研究

袁蕾?王嘉莹

王府井街区是全国著名的历史商业街区之一。经历过商业地位的下降之后，王府井街区在更新改造和管理创新后再度繁荣，其改造经验对于其他地区历史商业街区的发展具有一定借鉴意义。

一、基础现状与改造实践

王府井商业街区始建于元代，以王府井步行街为核心向周边辐射形成了1.66平方千米的商业街区。王府井曾一度是北京市最繁荣的商业中心和“金名片”，但是发展过程中也出现了很多问题，比如违章建筑、临时建筑和巨幅广告破坏了建筑外观与街区环境，假冒老字号、旅游纪念品以及水吧等低端业态充斥街头巷尾，市政设施相对落后、交通拥堵等。随着国贸、三里屯、五棵松等北京市新兴商业中心的崛起，王府井街区的商业地位不断下降，消费者以外地游客为主，本地客流大幅降至20%。

2018年，王府井步行街成为商务部首批11条步行街改造提升试点之一。2019年，《王府井商业区更新治理规划》出台，提出“打造独具人文魅力的国际一流步行商业街区”。

（一）环境整治改善街区公共空间品质

1．整治街区环境。建立广告牌匾动态管控机制，拆除尺寸超标、色彩杂乱破坏街区整体风貌的广告牌匾，清退10处水吧，拆除1.76万平方米违法建设、临时建设以及占道经营设施。精细化提升主街周边15条街巷胡同环境，采取移动保洁车网格式巡回作业模式，街区步行舒适度明显改善。“一店一策”，滚动推进传统设施整体改造。完成穆斯林大厦等七处商业设施的整体改造，改造面積达7.8万平方米。

2．塑造高品质公共空间。对百货大楼音乐喷泉广场进行升级改造，改造后的广场成为著名的网红打卡地之一。挖掘校尉胡同历史文化，拆违建设3000平方米校尉胡同口袋公园，打造成为有绿量、有故事、有细节的绿地休闲空间。改造背街小巷成为“东街休闲区”。将儿童艺术剧院前广场改造升级为西街儿童主题广场。实施老北京风情街立面改造和公共空间绿化景观等硬件升级工程，建成了中心广场。实施北延段综合景观提升工程，增加了1.8万平方米纯步行空间，成为新的街区活力中心。增设可移动花箱座椅和树池、“五牛五福”铜牛雕像，为王府井商业街区增添了公共休憩空间和艺术氛围。

（二）业态更新丰富街区商业结构

1．推动业态更新，引入休闲娱乐、文化体验等多元化业态。传统商业街区一般以物质性商品销售和餐饮业为核心经营内容。而新兴商业街区则重视体验互动和文化休闲功能，成为日趋多元化的休闲娱乐综合体。王府井商业街区在清退183户低端业态的基础上，布局体验式、互动式新兴业态。累计成功引进首店、旗舰店、网红特色店119家，占现有存量的70%，经营面积占街区商业经营总面积的11%。王府井百货大楼撤掉200个专柜，引入全球单体面积最大的哈姆雷斯儿童玩具旗舰店，建成全国首家“京味”沉浸式消费体验空间——和平菓局。银泰百货引入乐高中国旗舰店，工美大厦设立了北京冬奥会特许商品旗舰店，此外，还引入了ZARA全球旗舰店、adidas国际品牌中心、FILA全球全新概念店等。

王府井商业街。摄影：梁志坚

2．引入高端商业文化设施。新一轮更新改造以来，共引入高端商业文化设施21万平方米，其中包括零售旗舰项目王府中环。引进品牌133个，其中国际顶级品牌40个，米其林餐厅3家，高端精品酒店1家，成功吸引高端消费。

经过业态更新，王府井步行街零售业态降低4.4%，文化体验和休闲娱乐业态分别提高1%和5.5%，年均客流量达到8000万，年销售亿元以上品牌店20家，本地消费群体占比提高了10个百分点，达到30%以上，客单价在商务部11条试点街区中位居首位。

（三）公共文化空间提升街区文化魅力

挖掘历史文化，打造公共文化空间。开发利用王府中环西侧绿地，引入高品质文化艺术、景观装置、时尚活动等，打造成市民公共文化空间和时尚体验魅力空间。世界级拍卖和藏品展示中心——嘉德艺术中心建成开业，成为街区文化艺术新地标。推动拥有百年历史的吉祥戏院重张开业，成为弘扬国粹艺术的文化重地。

通过国际化、专业化、多元化的文化主题活动打造街区文化氛围。策划举办澳门北京周、莫斯科主题周、墨西哥主题日、德国老爷车拉力赛抵京仪式等国际文化交流展示活动。依托嘉德艺术中心举办多场重量级文化艺术展。以“国际品牌 开放商街”为主题举办王府井国际品牌节，并在期间举办了“王府井论坛”，探讨商业消费领域前沿问题。

通过形态、业态和文态为主的更新改造，王府井商业街区空间环境、商业品质和文化影响力都得到了大幅提升，成功吸引了本地客源，历史商业街区焕发了新的活力。

二、王府井商业街区管理面临的问题与挑战

（一）文化资源转化不足，“文商旅”融合发展有待提升

王府井商业街区已经在“文商旅”融合和公共空间文化体验上开展了一定的实践探索，但是街区整体的文化辨识度仍然不高，文化氛围不够浓厚，商业内容、建筑形态和街道肌理的人文体验不足，体现街区文化特色的标识性符号不强，导致街区文化活力不足、顾客体验兴趣不高。街区文化资源的保护和展示利用仍不足，文化展示和体验互动场所不足，集聚的大量文化资源尚未很好地转化为可消费、可体验的文化旅游产品，与其他城市步行街同质化严重。比如，首都剧场、商务印书馆、中华书局等场所提供的文化消费场景仍然不够多元和现代，人民日报等“红色报业文化”、百货大楼“一团火”商业文化精神等背后的历史故事有待挖掘展示，老字号的非物质文化遗产有待强化开发。

（二）街区公共空间品质有待提升

街区空间结构不合理，缺乏主街向周边区域的立体拓展和功能融合。王府井商业街区以步行街为主街，南北直街贯通到底，与支马路之间的联通性与引导性不强，主街向东西延伸的空间和功能仍然不够，与相邻街区的建筑形态、功能协同和业态互补之间缺乏统筹规划。这种南北直通的格局缺乏消费体验的空间层次感和神秘感，导致消费者的体验单一乏味，部分区域商业价值被低估，客流密度分布不均。从街区形象来看，现代建筑与传统建筑混杂，城市界面缺乏特色设计，缺乏体现街区形象和功能特色的标识符号，缺乏可供吸引人流驻足的精品景观，缺乏可供市民休憩驻足的游憩设施铺陈，影响了整个步行街的活力。另外，街区建筑夜间照明设计与消费业态融合不足，造成夜间消费氛围不足，在首批11条国家级试点步行街中夜间消费的支付笔数排名末位。

（三）产权多元分散，街区管理机制有待完善

王府井商业街区历史悠久，楼宇产权较为复杂分散，外资、国有、私营产权占比分别为55%、38%、7%，只有不到5%的产权属于东城区政府，统筹更新管理的难度较大。整体推进王府井商业街区改造的周期很长，不仅涉及到大量资金投入，而且需要产权主体牺牲短期经济利益来实现长期收益增值。然而分散的产权导致难以实现对不同产权主体的统一管理，街区更新方案难以落地。以丹耀大厦为例，楼宇内有40多家产权人，产权单位层层转租，终端租金价格高，更多地吸引了小吃、旅游纪念品等单位面积租金承受能力高的消费业态，导致符合街区更新升级的消费业态难以进入。

为了解决分散产权整合或合作问题，王府井地区探索了回收产权、物业租赁、物业置换等多种资源整合方式，并成立了王府井置业公司，力图打造“街区管家、商家保姆、运营平台、合作主体”模式。但目前该平台公司的“运营平台、合作主体”功能发挥较弱，市场化运营管理能力仍然不足，尚未探索形成有效的街区资源整合与运行管理机制，工作重点仍然落在公共区域维护、物业管理以及信息平台建设等管家保姆功能上。由于对产权主体缺乏约束力，目前王府井地区管委会和王府井置业公司对街区具体商业项目的定位方向、经营业态、店招形象等约束力偏弱，仍然在探索切实可行的引导、监督和淘汰机制，亟需建立完善的街區统筹运行管理机制。

三、结论与建议

历史商业街区的核心优势在于特定地域空间的历史文化。作为城市经济社会活动的传统集聚地，历史商业街区保存了丰富的物质与非物质历史文化遗产，展示着城市独特的历史风貌，蕴含着城市发展变迁的集体记忆。现代商业综合体和商业街区越来越同质化，建筑、业态与消费环境可以简单复刻，而历史商业街区的历史文化和地域空间特色是独特的、难以再现的，并在文化消费需求日益提升的今天彰显着越来越突出的价值。因此，保护和延续街区历史文脉、将商业与历史文化相结合，应该成为历史商业街区有机更新的中心思路。

（一）“文商旅”深度融合发展

随着消费升级转型和移动互联网时代新一代消费主力的崛起，消费者已经不再仅仅满足于封闭式的消费环境或者单一景点观光旅游，而是对商业和文旅都提出了更高要求，“文商旅”项目已经进入“场景时代”。通过场景力转化为项目的价值增量，变成实实在在的购买力、消费力，成为越来越多“文商旅”项目需要考量的重点。

应重新梳理、发掘与展示王府井商业街区的历史文化资源，开发“文商旅”产品，举办文化活动和构建文化消费场景，在文化和商业旅游的交互融合过程中，促成更多的业态与产品创新。比如特色历史文化与美食、演艺、文创、零售等多业态融合，聚集出一个个可体验、可娱乐、可消费的项目，建构出在地休闲和文旅消费升级新场景，用“沉浸+”为“文商旅”赋能，打造沉浸式“文商旅”项目等。推动经济持续健康发展、消费活力不断提升，从而实现“以文兴旅、以旅促商、商旅融合”，努力将王府井商业街区打造成为集中展示数百年首都文化和商业文化变迁的一张重要名片。

（二）塑造具有历史文化特色的公共空间

王府井商业街区积淀了丰富的历史文化和近现代文化资源。重点文化资源包括东堂、协和医院旧址等文物31处，首都剧场、中国儿童艺术剧院等文化设施11处，非物质文化遗产17项，东来顺、吴裕泰、盛锡福等老字号品牌35个，还有东交民巷使馆、教堂、名人故居、街巷胡同等多元化文化资源。

王府井商业街区通过环境整治、业态升级和“文商旅”相结合等方式进行了街区的治理创新，但是街区大量文化资源尚未转化为可消费的文化产品、可体验的文化空间，历史文化特色不突出。在下一步的城市管理实践中，迫切需要深入挖掘利用多元文化资源，实施基于历史文化视角的空间塑造与业态更新，建设具有历史文化特色的商业街区。同时，要保护历史建筑，重视街区景观的整体性，提升公共空间的文化特色，并在街区标识系统、城市家具、夜间照明等领域突出街区历史文脉特点。

（三）强化新媒体宣传及数字技术应用

新消费呈现重体验、求个性和线下打卡、线上消费等特征，应大力推广直播带货、互联网运营、“云游王府井”等新媒体营销宣传模式，推动步行街场景化、智能化、沉浸式活动化，形成鲜明的街区特色，提高街区形象和美誉度。

应以数字技术助推文化、商业、旅游融合发展，数字技术、数字创意与文化IP融合，以数字链接、数字体验促进形式创新、内容创新、模式创新，“以文塑旅、以文带商、以旅彰文”，进一步推进国际消费中心建设。应通过搭建交流平台、实施典型项目等方式帮助企业进行数字化转型，催生新应用，培育一批企业形态、商业模式发生根本性变革的标杆企业，促进“文商旅”产业的良性发展。比如“元宇宙+文商旅”产业融合项目的建设运营等。推动智慧商圈建设，深化5G、大数据、物联网等技术在决策、管理、营销、服务等方面的应用，实现消费体验便捷高效、经营服务精准优化。

参考文献

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（责任编辑：严陈玲）