城市老旧社区微更新策略研究

袁韶华 焦文俊 谌侃

摘 要：本文基于对小区居民居住体验、社区邻里关系、人居环境满意度、物业管理等的大数据调查结论，结合徐州城市背景，提取出影响人居环境满意度的主要因素，并结合城市规划理论和国外城市建设经验，提出了独具徐州特色的社区更新策略，并做了实证分析。

关键词：人居环境；城市更新；城市规划

中图分类号：TB     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.16723198.2024.04.083

1 研究背景

城市居民对居住的建筑物、周围环境或出行、购物、娱乐及其他生活设施有各种期待和看法，城市更新就是将城市中居住环境恶化、设施设备陈旧落后、无法满足现代化生活的区域进行有计划、有步骤的改建，包括房屋的修理改造、街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善和重新整理规划，以提升居住质量，打造宜居社区。城市更新的方式可分为再开发（Redevelopment）、整治改善（Rehabilitation）及保护（Conservation）三种。对于建筑物损毁严重、公共服务设施市政设施严重不足、小区生态环境质量非常差的地区，必须以重新规划、重新建设开发的方式进行再开发；对于市政设施尚可使用，但存在容量不足、设施老化、建筑破损、环境不佳的老旧小区，可通过建筑物的修缮、设备的更新改造、扩容来提升小区的整体居住舒适度；而对于具有悠久历史和文物遗存的地区（如各类历史保护区），更适用保护式更新，避免割裂历史，实现修旧如旧、吐故纳新，在保护的前提下谋发展。

现代意义上大规模的城市更新运动（Urban Renewal）始于1960—1970年的美国，到1980年，美国的大规模城市更新已经停止，总体上进入了以社区更新为主要形式的小规模再开发阶段。英国的城市更新也逐渐倾向于使用城市再生（Urban Regenerate）这个概念。我国于2017年全面展开了“城市更新”工作，城市更新不仅有助于城市物质环境的改善，也被赋予了社会与经济复兴的内涵。目前城市更新理论尚不完善，每个城市（社区）都有自己的历史，面临的现状迥异，城市更新不能照搬，需要量体裁衣、区别对待。

2 项目概况

民健园小区（图1）地处徐州泉山区，周边众多小区聚集，区位优势非常明显，两面为交通主干道，周边商业配套、医疗（西苑社区卫生服务中心）、教育（西苑二小、西苑中学、民健幼儿园）、菜市场（西苑农贸市场）一应俱全。小区毗邻黄河故道，附近还有故黄河公园，出门见水，得天独厚。小区建于1990年，占地面积近15万平方，小区住户2165户，有50多栋居民楼，片块式布局为主。外部用商业店面来围合空间，内部规划有幼儿园，此外还见缝插针布置了很多小卖部，以及简易自行车棚，大大方便了居民生活。由于建成年代较早，基础设施滞后，已被列入徐州旧区改造计划。

本文结合市场调查方法，通过分析业主（或者居民）的小区居住满意度的大数据，衡量社区交通、商业、物业、景观、生态等方面的服务质量和居民满意度，从而定位社区改造的重点、难点，针对性进行社区有机更新，提升小区居住质量和居民满意度。调研主要针对民健园和民健东园这两个毗邻社区，调查分3个部分，基本信息、要素重要性认知、及服务满意度，要素重要性认知问卷采取“不喜欢”“可以忍受”“無所谓”“本该如此”“喜欢”五级标度，以区分消费者对该要素重要性的认知态度。满意度调查涉及到小区区位、环境质量、交通便捷度、绿化满意度、配套完善度、物业服务等20多个单项指标，采用李克特五级平衡量表设计，即“非常不满意”“不满意”“一般”“满意”“非常满意”五级，赋分分别为1-5分，回收问卷有效率92.1%。

3 数据分析

小区居民51%为男性，43%为老年人，小区住户基本为购房的本地居民，只有2%属于外来租客。居民对社区的满意程度总体得分为2.97（5分为满分），介于不满意与一般之间，侧面证明了对本社区进行更新改造的必要性。

3.1 交通流线及步行系统分析

根据访谈及实地调查结果发现，小区内部无完整的闭环道路系统，交通流线多处中断，且人车混行。道路状况较差，很多区域没有混凝土路面，以土路为主，主干道路为双向行驶，次干道为单行线，但无单行道信号设计，通行冲突经常发生。多数建筑物周边的台阶散水太宽，面积太大，影响了道路通行宽度，甚至消防车都无法通过，存在极大消防隐患。步行系统没有经过专门设计，多处以台阶作为人车的界线，导致行人经常需要上下台阶。此外楼前楼后很多区域，未铺设行道砖，也非绿化区，尤其雨天泥泞湿滑，行走不便。

与交通流线混乱对应的是小区停车位严重不足，草丛里、人行道、台阶上到处都成了停车场，椅子占位、石头占位，甚至老人家坐着轮椅占停车位（图2、3、4）的现象屡见不鲜，这种见缝插针式停车不仅降低了空间利用效率，也严重影响了通行效率，还激化了邻里矛盾，带来了安全隐患，居民对此意见极大。

3.2 空间组织及室外活动环境分析

民健园小区整个项目地块比较平坦，无过大的地势起伏，背靠黄河故道，西、南两面临街，且是交通主干道，一面为次干道。楼栋虽多，但造型基本相同，楼层以五六层为主，容积率较适中。近年来，随着建筑物寿命的增长，建筑物外墙越见斑驳，再加上各类电缆，电线在建筑物外表如蛛网密布，空中飞线比比皆是，剪不断理还乱，整个小区的竖向空间非常混乱。此外小区的暖气管道（图5）均采用“一桥飞架南北”，在楼栋之间飞檐走壁穿墙入户，不仅降低了供暖效率，也使小区的空间非常混乱，要进行小区微更新绝非易事。

在楼宇、绿地等的空间布局中没有明显的轴线或中心点，也缺乏居于中心位置的活动广场或社区会所。居民活动以本楼栋的邻居之间交流为主，活动场所为楼下空地。小区内体健设施较少，且主要分布在幼儿园附近，居民的活动以自发性和必要性活动为主，出于社交、健康、娱乐等的社会性活动相对较少。楼栋周边环境单一，功能性差，以泥土地或水泥地为主，不少一楼住户自搭凉棚扩充室内空间，有的私自圈地用来种菜或堆放杂物，这不仅大大压缩了公共活动空间，也带来了健康和安全隐患。对公共空间的占用还引发了很多邻里矛盾。

3.3 绿地系统及景观分析

本小区绿化率不高，以平面绿化为主，无垂直绿化布置，且绿地分布不均匀。绿地以西、南两边主干道的市政绿化为主，宅旁绿地为辅，配套公建附近无规划绿地，有的楼栋周边没有一棵树，有的周边杂草丛生，远远达不到1.5平方米/人的基本绿化要求。宅旁绿地多为藤本和草本植物，以食用功能为主，景观功能为辅，较少大型乔木。且由于缺乏打理，藤蔓枝节横生，甚至阻碍交通。绿化区内也缺乏水景布置，更无亭、台、廊、阁等庇护性景观，整体绿化点状为主，相对混乱无序。小区北边紧邻故黄河，北门不远就是故黄河景区，地理位置得天独厚，但显然这一江丽水并没有得到应有的重视，甚至没有一扇像样的门，周边也没有任何标志（图6）。

3.4 社区配套及物业管理现状分析

由于建成年代较早，建筑物的定期维护滞后，有的建筑物地埋管线已经外露，个别地方地面下陷形成坑洞，亟待修缮。还有的住户悬挑阳台却无安全栏杆，上面堆满了花盆绿植，如被风吹落后果不堪设想（图7）。除外部配套商超一应俱全外，小区内部公建配套相对不足，如缺乏分类垃圾集中收集站、社区净水器供给站点、报警救助站、宠物垃圾回收站、停车楼、充电桩等。此外加装电梯的进度也极度缓慢，很多老人翘首企盼却不见踪影，这在很大程度上影响了居民的居住体验。本小区物业接近半瘫痪状态，居民普遍认为物业只收费不服务或少服务，居民对物业的满意度很低。

3.5 社区改造公众参与程度分析

民健园属于老的安居小区，地理位置优越、周边配套齐全，社区居民彼此很熟悉，社区向心力强，城市归属感比较高，邻里关系处于应该帮助和愿意帮助之间，因此急需在社区中规划一个居民可以休憩聚会的场所或者社区花园，以进一步和谐邻里关系。社区居民在访谈中透露出了很强烈的参与社区改造的意愿，因为社区是他们的家，社区改造应针对居民生活中最不方便的地方、最欠缺的设施来进行布局改造，这也侧面说明了本文基于满意度调研及分析进行社区更新设计的思路的正确性。

3.6 社区改造关键要素

通过调查发现，道路交通（包含停车问题）、景观绿化、物业服务、邻里关系，是影响居住满意度的主要因素，侧面印证了老小区规划落后、设施不足的窘境，也说明了随着现代社会的发展，居民对居住环境心理舒适度的关注越来越多。建筑物质量、维修状况、区位为小区的达标质量要素，如不满足将导致业主的强烈不满；区内道路交通安防、景观绿化、物业服务等要素，如能显著改善，将大幅度提高业主满意度；邻里关系、区内商超设施等，如能够合理规划和管理，将给居民带来巨大的惊喜。

4 社区更新策略

4.1 交通流线整合，人车分流

人车混行及停车难是老小区面临的共同问题，民健园小区有多个出入口，具备人车分流的条件，因此，小区更新时应对交通流线进行重构，设置区内环线道路，使人车分流，各行其道。将小区内部建筑物周边的台阶拆除，并进行场地平整和路面硬化（车道尽量采用透水混凝土，人行道路尽量采取透水性地砖、有孔混凝土砖），这样不仅可以增加道路通行能力，也可以减少雨季排水压力。由于小区内部建筑物间距较小，可适当设置单行道。

此外，在建筑物周边，围墙附近的大量空地，应在满足消防通道要求的前提下，增设停车泊位，缓解停车难问题。也可在自行车棚位置，兴建停车楼，以满足区内居民停车需求。自行车泊位的设置应考虑挡雨措施、充电设施和防盗措施。停车泊位的设置应结合门禁系统、安保系统，并应尽力争取居民的理解与配合。

4.2 功能区重塑，微景观重构

纵横交错、穿墙越户的户外暖气管，不仅降低了采暖效率，也是区内景观备受诟病的主要原因，是本小区改造的难点。应在非采暖期统一将管线地埋，或进行贴合建筑物改造，这不仅有助于景观构建，也可以方便设置停车泊位。

在楼群交接处，可以见缝插针进行建筑小品（亭、台、楼、阁）和植被绿化、景观水体、的设置，为区内居民提供休闲聚会的场所，这是提升居民满意度的重要举措。小区与故黄河景区仅一墙之隔，围墙可采用漏景、透景等园林造景手法予以修缮，并精心设计通向故黄河景区的入口，使故黄河景区成为小区居民休闲散步的后花园。小区更新过程中也应合理增设适老化设施，增设体健设施，应对中国老龄化社会的来临。在旧区改造中合理增设电梯，改善老年住户出行问题，是提升居住体验、提升社区生活质量的重要手段，也是一举三得的好事，既提供产业机会，也方便居民走出家門，体育锻炼，从而减少健康保险及医疗保险的压力。城市慢行空间的布局也可以有效提升社区友好度和生活舒适度。区内居民自建的菜园、自占的公地应由物业统一规划管理，进行楼角绿化或充电桩的布设。功能区重塑的过程中，也要注意直饮水机、垃圾箱、报警点、安防监控等设施的布局。

小区功能的重塑应充分发动公众参与，切实考虑小区区位、环境特点、小区历史，周边交通设施及线路、小区绿地、噪音防控、体健设施、养老服务、泊车区域、交通环线等的更新改造，防止顾此失彼。涉及到社区生态修复、边角地利用、慢行空间、休憩空间的规划，更应充分收集民意，进行合理改造。

4.3 “硬件”维护，“软件”升级

小区的“硬件”是建筑物，“软件”是物业管理、商服设施和社区服务。由于区内建筑物寿命大多已超过30年，虽然主体结构质量不存在安全问题，但外墙、防水、保温、地面管线等急需维护修缮。借着小区更新的契机，可以将建筑物外墙连同无法隐蔽的暖气管一起修缮装修，使小区风格和谐统一。缺损的路面、危险的阳台、易堵的排水设施、下陷的路面也需一并修缮整理。社区的降水排水管道应综合翻新，并注意雨污分流。这方面可以学习西方的先进经验，如伦敦、巴黎、东京、悉尼、鹿特丹、芝加哥的地下城。

此外小区应选择口碑好、物业服务质量好的物业公司，提升服务质量，加强对区内商服的管理，为小区居民提供安全、整洁、卫生、智能的生活环境。社区更新时也应考虑智慧化服务设施的布局，如通达的网络与应急联动机制、电子政务系统、智慧医疗、智慧民生、智慧生态系统、自助泊车装置（可参考新加坡的智能泊车网络）、宠物垃圾箱、居民意见箱、社区不文明行为曝光板、紧急报警装置、紧急救护站等，这不仅可以提高社区的宜居指数，也是智慧社区建设的基础。

社区服务也应下沉到社区，充分了解社区弱势群体，如鳏寡孤独人群，针对性提供生活服务。心理上的关怀是提升社区居民幸福指数的重要手段。小区的软实力也体现在社区文化中。徐州丰厚的历史底蕴是大部分市民的共识，在社区更新和小区文化建设中，应注重历史元素的传承与发扬，尤其民健园背靠故黄河风景带，故黄河又与苏东坡文化遗存有割不断的联系。

民健园内部有很多便捷的社区小商业，社区的微商业圈，不仅有助于方便百姓生活，也有助于小微企业的培育和发展，且有助于社区微更新的资金筹措。应该鼓励小微企业、社区服务业投资入股社区更新改造资金链，以换取相应年限内的特许经营权。对微商业来说，社区意味着消费群，经营权则是利润的保证；对社区来讲，社区更新资金有了保障，社区面貌焕然一新，社区物业自然会升值；对居民来讲，生活更方便，邻里关系更融洽，所以商业植入社区是一举多得的好事，应大力提倡。

5 总结

社区是城市的基本单元，每个社区有自己的历史和现状，需要针对性地规划，以确定社区的未来方向。社区的主体是居民，因此居民的满意度和参与度是社区更新的重要参考。社区更新需考虑物理空间和心理空间的完善和重构，还涉及到建筑物更新改造、公建设施提档升级、物业管理提升档次，以及社区绿化、交通、安防、邻里关系等，是一个综合的系统工程，可以借助BIM、VR、大数据等现代信息技术，使社区更新面向未来。

参考文献

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[3]俞一杰，陈程，殷龙，等.城市双修导向的非典型性历史街区更新对策探索_桐庐开元街的实践[J].小城镇建设，2019，（12）：104110.