“经营土地”背后的诱因等

“经营土地”背后的诱因

在“经营城市”的响亮口号之下“经营土地”一度在各地兴起。《经济参考报》报道，一些地方政府在这一口号下，兴起了“卖地风”，动辄就是成百上千亩，其名义五花八门。在经营土地背后，一些地方政府向土地管理部门直接下达年度土地出让指标，以求完成财政“创收”任务。以非市场化的方式低价征地，高价出让，已成为不少地方创造“政绩”、增加财政收入的重要渠道。

那么，如何对地方政府卖地行为进行约束呢？因为土地的出让金实际上是若干年土地使用期的地租之和，政府获得的土地出让金有很大比率是预支未来的收益；表现在跨期地方政府角度，则是在任政府提前支取下任政府的收入，这种对土地收益的透支对于下一任政府不公平。因此，可以对土地的出让金恢复其地租的经济学本质，即在任的地方政府可以卖出土地，但是土地的收益则应按土地的使用年限分期支付，如50年、70年之内分期支付。对于本届政府来说，卖的地越多，应该为下一届政府留下的预期收益就越多；对房地产开发商来说，因为土地出让金分年度支付，降低了房地产开发的成本，也有利于房地产行业的发展。

目前，地方政府官员为追求“政绩”，习惯性地追求当地的经济增长率、城市化进程和一些表面化的“形象工程”。然而，钱从哪里来？据调查，一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的35%左右，有的甚至高达60%。

我们可以通过观察和评估目前的城市化进程，来看看当前的土地经营已经到了何其离谱的程度。据统计，在各地城市的共同推动下，最近10年我国的城市化进程以年均提高0.63个百分点的速度发展。按照这一速度，在未来10年内，我国城市化水平将达到世界发展中国家38.4%的平均水平；在未来20年内，将达到世界47%的平均水平。根据国务院发展研究中心的研究，我国城市化水平要达到47%的世界水平，需要转移农村人口1.5亿人；如果要将城市化水平提高到与中国的工业和经济发展相应的水平，则要转移农村人口2.5亿人。这里还包括每年城市将有800万—1000万左右下岗失业职工的安置问题。按照这一估算，从目前开始，我国未来20年内至少要建1000万人口的城市20座，或100万人口的城市200座。这一目标是否可能呢？这组数据间的巨大反差，从一个特定的侧面反映了城市土地过度出让推动下的城市化的“政绩”泡沫。

近年来，为数不少的富豪落马，成为“问题富豪”。这些问题富豪的财富积累几乎无一例外地都与房地产开发有关。而问题富豪的后面，往往也会牵连出一些主管的政府官员。

在土地经营热潮中，大量的寻租机会也是一个重要的驱动力。据有关部门统计，由于土地市场管理中存在种种不规范，根据土地交易量估算，我国每年国有土地收益流失至少在100亿元以上。

土地出让过程中寻租的形式也纷繁复杂。首先，当前很多国有土地仍然是通过协议出让或划拨形式，其间的不透明自然酝酿了寻租的机会；其次，因为不同用途的土地价格不同，于是擅自改变土地用途就成为寻租的一个途径。另外，一些地方未批先占、少批多占、越权批地的违规用地现象大量存在，如将耕地和良田瞒报为荒地劣地等欺骗手段，违规占用土地；还有的低价协议出让，擅自减免低价，不依法追缴土地出让金等。

因此可以看出，在房地产的市场化开发的背后，则是大量土地出让的非市场化，是行政价格与实际市场价格之间的巨额差价。这既是驱动不少地方政府大量卖地的动力，也是寻租行为产生的温床。要遏制其发展，只能实行透明的、公开的市场化土地出让。

慎说排名榜

排名榜，由来已久。大家熟知的，在科举中不仅分一、二、三甲，更讲究的是状元、榜眼、探花，一举成名天下闻。也不仅是中国事，西方对企业和富人同样有此习俗，成为年年盛举。

《新华日报》评论说，当代中国，排名榜有愈演愈烈之势。这首先表现在排名的领域，除了企业和个人，还有数不尽的单项和综合；尤其是在地区，从省、区到市、县直至乡镇村，各式各样的排名榜层出不穷。并且有官方，有民间，谁也搞个排名，谁也要个排名，争奇斗艳，五彩缤纷。排名榜多如牛毛，第一、第二满街走，排名榜的身价却不升自落了。为什么？由于滥觞所至，离科学越来越远，人们感到越来越糊涂，目迷五色，莫衷一是。

这里只说说地区排名，中国有30多个省市区，二、三千个市县，几万个乡镇，这样那样排名，排得过来吗？或者只列出十强、百强，真的优中选优了吗？特别是指标不同、方法各异，可以正确反映实际次序吗？

拿大家热衷的GDP来说，无论是总量或人均及其增长率，大小和高低的排名有一定的意义，而据以分强弱、别优劣特别是评判政绩和领导能力，就不够准确也不够公平了。因为一个地区的GDP及其增长，说白了，既有主观条件，还有客观条件。从沿海与内地的东中西部，由于基础不同，区位各异加上一定时期的政策倾斜，经济增长有快有慢，经济总量有多有少，以致差距存在并不断扩大，不能都归之于主观努力。如把发达地区的领导人调升到次发达、欠发达地区，寄以厚望，最后多数未能奏效和如愿，就证明了这一点。人均GDP也一样，在城市和农村固然无可比性，在以城市为主、为次和所辖县域多少、大小不同的地区，都有不同情况。至于外来工的多少、列不列入计算以及经济结构有别，会造成相差很大的结果。还有进出口贸易和招商引资，更大程度上与区位有关，努力缩小差别和后来居上值得鼓励，但要求相对平衡，难免主观意志。

大兴排名风，流弊甚多在这种大潮引诱下，片面追求GDP并导致投资过热和重复建设，已为大家所熟悉。为相互攀比而相互竞争、排拒合作以及相互封锁，也属屡见。同时导致弄虚作假和数字腐败。搞排名榜的单位应运而生，其中不乏有偿排名者。经济增长中产生种种不协调，重工轻农和重城轻乡，不能认为与此无关。

反对乱排名，不是企望取消一切排名，而是要求慎说排名榜，把有关工作纳入正途。搞排名榜，必须精简，力争少而准和规范化。对地区排名，集中于综合竞争力，要有一套指标体系和计算方法，不能随便设计，各取所需。这是政府职能，也不排斥民间单位协同，成为一种制度，并有相应的机制和规则。总之，应当确立正确的排名观，淡化浮躁的排名意识；归根到底要树立科学的发展观。