房价上涨，究竟是谁惹的祸?

叶　檀

房价上涨是经济复苏的罪魁

房地产市场回暖对经济复苏起到打击作用?

郎咸平先生在深圳演讲提出，房价上涨是银行资金大量流入虚拟经济的结果，无法解决中国经济两大顽疾：产能过剩与居民消费不足。因此，他将房价上涨视作投资环境恶化的指标。从长期来看。郎成平先生的逻辑没错。实体经济无法吸纳我国疯狂扩张的新增信贷额，出现结构性泡沫，使资金在大宗商品、资本市场、房地产市场寻求避风港，导致股市与房地产市场先后回暖。从短期来看，郎咸平先生的结论有些吹毛求疵。在经济下滑出现不可控风险时——失业率上升到预期的两倍以上，沿海地区出口加工业折损过半——政府重拾房地产与汽车消费是不得不如此的救急之举。随着一季度房地产与汽车消费的回暖，相关的钢材、水泥、装修、家电、成品油等销售额有所稳定，这对于上下游50个以上的相关产业都是福音。

也许这样的结论会被人指责是只左右逢源的蝙蝠，但客观的态度就是如此，每个经济政策都应该取得长期与短期效果的平衡。经济急速下行期犹如人的大动脉被割开，此时每个大夫所能做的第一件事就是止血，而后是输血。房地产既是主要的出血口也是主要的输血口。因此政府拿房地产作为切入点顺理成章。

在2008年四季度房价节节下挫、房地产开发投资冻结时，各方心急如焚：一忧内需不振导致相关产业下挫；二忧房地产投资不足导致民间投资下降，政府投资独木难支；三忧房地产市场下挫引发银行坏账率升高的连锁反应；四忧政府财税收入下降过快，影响公共产品的提供。从2009年一季度的数据看，所有这些担忧全都不是空穴来风。

反观美国也是同样如此。虽然源自于房地产泡沫的次贷危机导致全球金融危机大爆发，但是，为了让经济复苏，美国政府花大力气提振房地产市场的信心，除了挽救金融机构以外，降息保全房地产抵押品、降低存量房空置率与提升新屋开工数是重中之重。

短期的救急之举必须有长期的考量。为什么我国房地产市场动不动需要救急。为什么我国经济动不动需要宏观调控?在上一轮经济景气周期时，房地产业高速发展直到2008年年初，政府财政收入以30％以上的速度增长，那时为什么没有能够落实公益性住房政策?在经济决策体制中是否出现了强大的力量，阻止我们对市场作出准确的判断与决策?

一个公认的结论是，我国房地产价格过高已经影响到了商务成本，已经挤压到了其他消费需求，资本市场内幕交易百出的畸形发展导致我国贫富差距进一步拉大。

始于2004年的房地产宏观调控，出台的政策起到了火上浇油的效果，央行每次小幅加息都被视作通胀的信号，地方政府高价拍地乐此不疲，房地产因此更有上涨动力。那时真正有效的灭火之举是启动大规模的公益型住房建设，政府可以因此成为房地产市场最大的空头方，扑灭房地产市场的大火，同时也可以解决房地产市场抑制内需的经济顽疾，为中国经济的长远发展卸下最大的炸药包。

很可惜，直到2008年第四季度，经济下行趋势明显，有关部门才在抢救房地产市场的同时，实质启动保障性住房战略。2008年12月17日，国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施，二套房贷松绑、营业税扩大减免范围、提供房地产并购重组金融服务等市场期待已久的政策赫然在列，还包括三年解决1000万户低收入和棚户区居民住房问题；允许住房公积金闲置资金用于经济适用房建设；加大部分开发项目的信贷支持；以及取消城市房地产税等。

按照逆周期调控的规律，经济急速下行期政府应该做的不是启动保障性住房，而是降息、增加贷款，帮助企业度过危机。但政府在降税做多房地产市场的同时，以保障性住房充当了房地产市场的大空头。到目前为止，有关部门在房地产市场所做的基本上是火上加油、雪中减炭的工作。

我们不能说政府拯救房地产市场是错误的，但我们能够说，政府对于房地产市场周期的判断基本是错误的。

为今之计，为了提振内需，政府只有沿着公益性与商品住房平衡的道路走下去，这样才能在长远收到提振内需、改善结构之效，而不能因为短期压力，再次将公益性住房抛诸脑后。

深圳房价大涨不是温州炒房团的功劳

温州炒房团几成过街老鼠，因此他们只能低调再低调。近日《南方都市报》采访在深圳的温州炒房团，揭开了一角面纱。

温州炒房团被认为撬动了房价，是高房价的罪魁之一。这个理由说不通，投资者服从于市场预期，越是精明的投资者市场预期越是准确，如果说罪魁，那就是市场预期。无论是投资者还是中间商，都不过是经济与货币政策预期的产物，就像流通不是罪，投资也不是罪。

国家统计局的数据显示，2009年5月份全国二手房销售价格同比上涨0.9％。与4月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有46个。国家统计局相对保守的数据尚且如此，其他实体调查更显示房地产泡沫现象的泛滥。根据中介机构的调查，投资客而不是自住客明显增加，深圳已经达到20％左右，上海、北京等地大同小异。如果投资比例达到40％以上，意味着房地产市场将达到历史泡沫峰值。目前商品房成交量已经达到2007年的高位，按照目前的趋势，库存化将在今年提前结束。中信证券最新研究报告将下半年中国房地产维持“强于大市”的投资评级。

拉高房地产市场是经济复苏的必然产物。一方面为了刺激开发投资，保证经济增长，政策基调仍将维持不变。只要宽松的货币预期维持不变，而实体经济的产能过剩风险不变，民间资金就不得不四处出击，寻找投资机会，资产泡沫由此而生。目前我国比较畅通的投资渠道一是股市，二是楼市，其他期货、黄金等市场是少部分专业投资者的游戏。在股市从去年11月份开始上涨后，楼市于今年二三月份行情启动，开始疯狂上涨，正是资产泡沫预期的必然产物。

投资者另一个预期是资产泡沫不会被政策刺破。看看股市吧，只要略有下挫，就有各个政府部门轮番上阵表示维稳意向，中石油、中石化、中国银行、工商银行就会被神秘资金拉升到高位。原因很简单，只有资产价格维持在一定位置才能保持市场信心，才能通过资本市场缓解银行部门的压力，才有可能拉动民间投资与居民消费。

房地产行业更是不遑多让。在一些地区，地方政府收入的40％以上依靠房地产业，政府相关部门的小金库靠房地产市场回暖，建材、钢铁、家居、纺织等50多个行业依靠房地产行业拉动，虽然碍于房地产行业牵涉的民意压力，有关部门不会主动表示拉动房地产，有时候甚至会表态降低房地产热度。但听其言不如观其行，到目前为止，最重要的土地出让款周期与交易税费优惠没有丝毫收紧迹象，各地方政府敞开怀抱迎接房地产投资与开发商可谓方兴未艾，一些地方政府对于外资投资房地产行业早已开闸，还有什么能够挡得住房地产市场的升温趋势呢?

与其说温州炒房团拉高了房价，不如说是精明的温州炒房团看到了市场预期的变化，感受到了资产泡沫的威力。他们是弄潮儿，却无法左右大潮何时出现。真正左右大潮者，是看不见的手。温州炒房团是弄潮儿中最勇敢、最精明的一批人，他们的模式影响着投资客的投资周期、投资模式。

近期深圳房地产市场之所以大热，有两个与众不同的因素，一是与其他一线城市相比，广州、深圳等地房地产市场相对处于价格洼地，在海南地产泡沫破裂后，深圳与广州等地房价没有出现类似于上海、杭州这样的疯狂上涨期；二是去年上海等地房价维持不动，深圳等地房地产均价实实在在下挫，目前处于洼地的修补过程。

投资者对房价可以起到推波助澜的作用，不断进入房地产市场的投资者会让市场脱离租售比等基本面的约束，在短期之内因为财富的示范效应促使民间资金源源而人。只要泡沫预期存在。这个周期就不会改变，除非出现加息、加税等政策打压现象。环顾欧、美、日等地的房地产市场泡沫破灭，全都由央行逐步而坚定地加息开始，而后引发投资客撤出，交易清淡，市场下行。这是房地产市场的规律，概奠能外。

把深圳房价上涨推给炒房老太，相当于把美国次贷危机原因归咎于低收入购房者，其实是无能者的卸责行为。