“以房养老”要谨慎

章　法

郑老先生今年83岁，由于年事已高，日常生活不能自理，他请了一个钟点工照顾日常生活。四年前，老人决定将自己居住的房子出售，用所得的房款支付房租，以此改善生活，颐养天年。经过协商，他最终决定将房子卖给钟点工的丈夫周先生。

案例

回放

2005年5月16日，郑老先生和周先生签订了《房地产买卖合同》，约定房产转让价款为23万元。事实上，这个房价在当时低于市场价格。合同签订后，周先生应于当日支付房价款2万元作为定金，半年内支付5万元，在郑老先生搬出之后三日内付4.5万元，即达房款总额的50%；后50%分四次付，每半年一次，即2.8万余元。双方还约定，郑老先生在2007年4月30日前腾出该房屋并通知周先生验收交接。

双方在签订房屋买卖合同前还达成默契，即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里，只不过每月支付租金给周先生，允许“出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。双方还就此在违约条款中作出了约定—“按每月1500元（房租），从房款中扣”。对此，在合同中，双方在附随条件中加以说明。

在合同签订的当天，双方办理了产权转移登记手续，权利人记载于周先生的名下。

但郑老先生没想到的是，前不久，他收到法院的一张传票，周先生将他推上被告席，要求即刻交付房屋，并支付逾期违约金。

法庭上，郑老先生再三申明自己是孤老，房屋是自己唯一的住房，失去房子等于失去唯一的物质保障。周先生只支付了2万元定金就过户，是以支付少部分钱来占用房屋，此后的付款方式也是分4次支付。因此，原告只支付7万元就可以占用房屋，是以合法形式掩盖非法目的。而郑老先生所谓的卖房并不是真实意愿，只是想通过这个方式有一点钱可以改善生活。现在周先生出尔反尔，郑老先生态度坚决，不肯搬离该房屋，并要求撤销该份合同。

法院认为，这一买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定，又通过买卖中违约条款关于“按每月1500元（房租），从房款中扣”的约定解决了被告的居住问题，其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的郑老先生已年迈，又急需在有生之年改善自己生活的现实状况，因此原、被告双方合议有条件地允许出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住的养老情形的存在，使现被告的居住使用成为一种双方合议且情况特殊的使用关系，即被告支付相关使用费的方式是从房款中扣。据此，原告关于要求被告交付房屋并交纳违约金的诉讼请求，法院不予支持。

法官

说法

当事人双方签订的是附随条件的买卖合同。法官表示，即便这起房屋买卖中没有附随条件，买房人也应该知道老人只有唯一一套房屋，法院不可能对老人采取强制性措施，让老人迁出该套房屋。

相关人士表示：这种“以房养老”方式在社会上有一定的市场需求，有关部门应该采取社会管理的模式为双方当事人提供保障。比如在质押或典押上提供法律保障，避免出现类似纠纷，避免老人权益遭受侵害，财产遭受损失。