上海浦东区域规划变局“两个中心”建设提速

郭丽娜

5月6日，上海市政府新闻发言人陈启伟称国务院已批复上海市《关于撤消南汇区建制将原南汇区行政区域划入浦东新区的请示》，同意撤消上海市南汇区，将其行政区域并入上海市浦东新区。国务院要求，此次行政区划调整涉及的各类机构要按照“精简、统一、效能”的原则设置，涉及的行政区域界线要按规定及时戡定，要严格执行中央关于厉行节约的规定和国家土地管理法规政策，加大区域资源整合力度，优化总体布局，促进区域经济社会协调健康发展。

房地产分析师黄凡对记者认为，是把南汇区整体并入浦东新区，而不会在南汇区南端单独设立一个临港新城特区，这样有利于上海“两个中心”的建设。上海市将浦东新区这一重要经济增长极的行政版图大规模扩张，最重要是显示了未来区域定位全面提升的宏伟目标，浦东新区作为上海国际金融中心和迪士尼等重要规划的承载者，版图的扩充将为区域经济提升创造巨大空间。对未来上海市、乃至长三角经济圈，尤其是对浦东新区的发展将产生重要积极而深远的影响。

“两个中心”建设提速

记者了解到，经过19年开发开放的浦东，正面临严峻的土地和制度瓶颈。在两区合并后，两大问题正迎刃而解。行政区划调整后的浦东新区，面积为1210.41 平方公里，户籍人口268.60 万。数据显示，原浦东新区面积为532.75 平方公里，户籍人口194.29 万。2008 年地区生产总值3150.99 亿元。原南汇区面积677.66 平方公里，户籍人口74.31 万。2008 年地区生产总值548.03 亿元。

黄凡认为，对于浦东新区的发展，上海市政府在政策上给予了明显的倾斜支持，这极大地推动了区域经济增长，而行政区域的扩大很可能意味着享受政策优惠范围的扩大。而当前随着上海金融中心定位的明确，预计还将推出新的政策优惠，因此区域经济地位的提升将具有更大的确定性。

“当然，由于之前区域定位的区别，土地用途有明显差异，浦东新区成交土地已仓储、住宅、商业、金融为主，而南汇区则以工业、交通用地为主，但仍然可以看出两个区域之前地价存在的巨大差异，同时也意味着南汇土地价值巨大的提升空间”。彭蕴亮对《中国联合商报》记者说。

从全局视野来看，南汇并入浦东是上海“两个中心”建设的序幕，在金融中心和航运中心政策获批后，行政区划的整合使得上海“两个中心”优势更为明显。合并前，金融中心的核心区域陆家嘴和航运中心的核心区域洋山港，分别属于浦东新区和南汇区，两区合并意在理顺管理体制、优化两大中心政策的效果。

从发展瓶颈上看，上海建设“两个中心”面对的主要问题是土地瓶颈和行政效率两大主要问题。而通过南汇并入浦东，将一举解决金融中心建设和国际航运中心建设所面临的土地瓶颈和行政管辖协调问题。而且通过合并，上海可以有效地将金融中心和航运中心结合一起建设并制定配套措施，从而在行政上避免政策协调不一致的问题。我们需要关注两区合并与两个中心的协同效应。

上海证券房地产研究员彭蕴亮对记者认为，“大浦东”的意义在于突破行政区划，使得土地、政策、资金、竞争等诸多掣肘将迎刃而解，“浦东”有望成为上海未来经济发展的新引擎，“大浦东”概念和上海本地股将迎来中期机会。

四大开发集团率先受益

记者了解到，南汇并入浦东的核心价值在于将浦东多年来形成的国内领先的区域管理经验向南汇传导。这些经验包括招商引资、产业规划、区域开发布局等。南汇与浦东两者的互补性由此出现，即南汇巨大的土地资源可以为新区带来更多建设机遇，浦东制度优势的释放也将大大提升南汇区域价值。在此过程当中，以四大国资公司为代表的上市公司将率先受益。

作为浦东标志性的四大开发区，金桥、外高桥、张江和陆家嘴，分别由四大国有集团开发公司进行运营，各集团分别下设一个股份有限公司，即目前在A股上市的浦东金桥（600639）、陆家嘴（600663）、张江高科（600895）和外高桥（600648）。当初四大国资开发公司成立时，承接的发展任务就是集中助力浦东区域开发，因此到今天为止，四大开发集团在浦东以外的上海，以及上海以外的全国地区都少有开发项目，所以两区合并意味着浦东地域规模的扩大，也是四大公司新契机的诞生。

彭蕴亮认为，受益于南汇近700平方公里的新增面积，四大开发集团将面临新的发展机遇。从趋势上看，由于两区合并，四大开发集团将在临港产业区域范围内进一步增加土地储备。四大公司对南汇土地开发、区域规划、招商引资方面发挥重大作用，以四大公司为代表的房地产企业将率先受益。

“从主题投资的角度看，南汇并入浦东是上海两个中心建设的先行重要步骤之一，是双中心建设的序曲，与上海地方国资改革、迪士尼、世博会等共同构成上海主题性投资机会。而且这些事件会一起反映在上海本地股层面，提升上海本地股的投资价值”。房地产人士对《中国联合商报》记者说。

上海某房地产人士对记者说，新并入的南汇区面积巨大，但距离传统的市中心区距离较远，且大部分地区基础配套设施相对落后。如此大规模区域的全面提升势必分步进行，因此地价房价不可能马上向浦东看齐，而是随着配套设施和区域经济规模的实质提升而提升。因此对房地产开发而言，南汇概念有实质性，但也有长期性。