乌鲁木齐住房保障体系问题及成因分析

杨　梅　刘新平　綦群高

摘要：住房问题是民生问题之一，是构建和谐社会的重要内容。对乌鲁木齐市住房保障体系的建设状况进行分析探讨了当前乌鲁木齐市住房保障体系存在的各种问题，深入系统地阐述了乌鲁木齐市住房保障体系存在的问题的成因。

关键词：住房保障体系；经济适用房；廉租房

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198(2009)07-0062-02

1乌鲁木齐市住房保障体系的建立情况

1．1乌鲁木齐市的住房保障体系构成

乌鲁木齐市现行的住房保障体系是以经济适用住房，廉租住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭承租、购买政府提供的廉租房；中低收入家庭购买经济适用房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房；同时，包括政府解决解危解困房、危旧房、棚户区等房建工程。

1．2经济适用房建设状况

①经济适用房“不经济”，经济适用房是国家限定了开发商的利润，房产商以极低的利润出售给中低收入家庭的商品房，但来自乌市统计部门的一项调查显示，同一地段，通常经济适用房价格只会比商品房价格便宜10％至15％，比如乌鲁木齐市2001年销售的经济适用房一天山花园小区，当时价格是1500元／m²，而那时的商品房价格大概是1700元／m²到1800元／m²，可见，经济适用房的“经济”优势并没有发挥出来。文章内容：

②建设标准失控。虽然乌鲁木齐市经济适用房政策限定了经济适用房的建设标准，但在具体开发中，很多开发商往往背离了经济适用房政策的要求，提高经济适用房的建设标准，在房型和面积上呈现“贵族化”，如建于2001年的天山花园小区，房屋面积大多在80平方米以上，有的甚至达到130平方米。

③收入低导致贷款难，对于低收入家庭购买经济适用房，首府各大银行担心购买经济适用房的市民没有能力按时缴纳房屋按揭款，要对他们还款能力进行严格审核，满足不了贷款规定的购房者，银行、住房公积金管理中心都将不予以贷款，所以，大多数做法是，对于有些低收入购房者还必须是一次性付款。

1．3廉租房建设状况

乌鲁木齐市于2007年9月13日才正式印发《乌鲁木齐市最低收入家庭廉租住房管理办法》，指导廉租房建设，据乌鲁木齐市房产局提供的数据，截止2007年年底，乌鲁木齐市申请并经审核符合廉租住房租赁住房补贴条件的家庭为1309户，仅占城市居民总户数66万户的0.2％。同时，廉租住房在房源、资格审查、租金标准、住房保障资金来源等方面都存在一定的问题。

2乌鲁木齐市住房保障体系存在的问题

2．1住房保障法律法规不完善，缺乏宏观指导

由于我国住房保障法律体系的不完善，乌鲁木齐市现有的住房保障政策也只是参照国家住房保障的法规、管理办法，制定了一些关于经济适用房、廉租房的管理办法、保障办法、实施意见，并没有完全从法律上来规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源等，在执行具体的住房保障工作时，往往由于住房保障法律、法规的欠缺，缺乏宏观指导。

2．2住房保障资金匮乏，财政支持力度不够

住房保障工作离不开资金的投入，按照国家住房保障资金来源的现行规定，乌鲁木齐市廉租住房保障资金的主要来源包括中央财政补助、地方土地净收益的10％，以及住房公积金增值收益等，而经济适用房的开发建设，在土地取得上也只是享有国家的划拨土地和税收优惠政策。面对本身就薄弱的地方财政，在构建乌鲁木齐市住房保障体系时，由于我市财政支持力度不够，也只能面临住房保障资金匮乏的困境。

2．3房源供给结构不合理，部分弱势群体的需求难以满足

在乌鲁木齐市住房供应市场上，由于房价逐年上涨和住房保障体制不健全等因素，市场上供应的基本上是以大户型高房价为主的商品房和高档住宅，而中低层收入者所需要的小户型商品房(面积小于90平方米)、经济适用房和廉租住房却供不应求，据统计：从2004年到2006年，乌鲁木齐市共开发建设经济适用房473万多平方米，2007年开发量几乎为零。出现了房源供应结构不合理、商品房房价虚高、商品房空置率高及大部分中低层收入者买不起房、甚至租不起房越来越严重的现象。

2．4房价涨幅过快，购房居民持币观望现象普遍

根据相关部门公布的数据显示，从2003年起，乌鲁木齐市住宅均价涨幅开始趋于上涨趋势，2005年乌鲁木齐市住宅平均价为2064.9元／m²，首次均价突破2000元／m²，从2006年起，平均价涨幅开始趋于快速上涨趋势，到了2007年乌鲁木齐市住宅平均价为3000元／m²，2007年涨幅高达22.39％。如图1所示。

根据国家发改委、国家统计局公布的数据显示，自2007年7月份以来，乌鲁木齐市房价涨幅连续数月位居全国前列，截止到2008年6月份，乌鲁木齐市再次以19.3％的涨幅位居全国70个大中城市房屋售价同比涨幅首位。至此，乌鲁木齐市已连续8个月房价涨幅位居全国之首，面对着持续上涨的房价，很多购房居民开始处于持币观望状态，对于更多的中低收入家庭来说，只能是望楼兴叹，难以承受。

2．5住房保障方式单一，难以满足多元化需求

目前，乌鲁木齐市在住房保障方面除经济适用住房制度、廉租住房制度和公积金制度外，其他金融、财政和税收方面系统配套的支持政策缺位，在住房保障供应方式上，保障方式单一，很难满足广大消费群体的多元化需求，而对比发达国家住房保障的一般做法，通常要采用财政、金融和税收等多种手段和措施给予支持。如英国、新加坡政府设立专门机构、提供营运资金、直接建造公房，法国、瑞典、德国、日本则主要依靠政府提供长期和优惠利率贷款(或贷款利息补偿)等财政优惠措施，鼓励非盈利机构建房。

3乌鲁木齐市住房保障体系问题的成因分析

3．1经济原因

住房保障工作是一个庞大的工程，需要国家和地方政府投入大量的资金。中央政府是政策的制定者，而地方政府是政策的实施者，二级政府的分离会导致中央政府的意图因地方财力匮乏而受阻。由于开发建设廉租房，政府不但得不到收益，反而要拿出土地，投入大量资金，使用大量人力、物力；开发经济适用房，国家又限定了开发商的利润。经济适用房与廉租房制度的实施需要地方财政的支持，这势必加剧乌鲁木齐市本身就薄弱的地方财政困难。在具体执行住房保障工作时，面对财政资金的紧张，政府对经济适用房和廉租住房的建设积极性往往不高。因此，乌鲁木齐市政府今后在完善住房保障体系的构建过程中，应重点考

虑经济因素，多渠道的筹措资金，加大对住房保障工作的资金投入。

3．2社会原因

住房保障工作的执行，不仅是国家和政府的行政责任，社会也应该承担起相应的职责，执行过程中需要社会监管，公众共同参与，目前，乌鲁木齐市住房保障体系里还没有建立起专门的住房保障监督管理机构，没有充分发挥社会监管的力量，单靠国家的一些政策法规和单方面努力，政府在具体实施住房保障工作时，往往监管不严，暴露出很多的问题，比如经济适用房现是由政府补贴，开发商开发、销售，在资格审核时，却由追求利润最大化的开发商担当起了资格审核者的角色，因此，政府今后在完善住房保障体系的构建过程中，可以联合社会公众的力量，在住房保障工作的执行过程中，加大社会的监督，让区居委会、街道办事处、单位等共同参与进来，构建一个自上而下，多方面共同参与的监管体系。

3．3制度和法律原因

从发达国家的住房保障制度的建设经验来看，住房保障制度的建立，一方面需要稳定的财政支出的保障，另一方面也需要设立相应的职能部门或机构，分清各级政府的责任，在发达国家，各国都有相应的部门或机构负责居民住房保障问题，这些机构根据法律设立，承担法律规定的职责，但是，中国的住房保障制度，只有廉租房资金进入了政府财政预算之内。目前，各个地方政府还没有设立专门的机构或部门来负责居民的住房保障问题。

纵观发达国家在构建其住房保障体系时，都制定了一系列的住房保障法律、法规，来实施其住房保障措施。例如：美国的《住房法》、日本的《住房金融公库法》、新加坡的《中央公积金法》等，都从法律上保证了住房保障制度的构建及完善。而我国到目前还没有一部真正的、由全国人民代表大会制定的关于住房保障领域的法律，缺乏住房保障方面的专门的法律、法规。由于我国住房保障制度和住房保障法律体系的不完善，使得乌鲁木齐市在构建住房保障体系的过程中缺少法律依据，在具体执行住房保障下作时。面临很多的问题。

因此，今后在完善住房保障体系构建过程中，首先需要加强住房保障制度建设，稳定住房保障资金的来源，设立相应的住房保障职能机构，同时制定出符合地方特征的住房保障法律、法规体系。

3．4消费者观念原因

由于居民传统消费观念的影响，我国居民的住房自有率与许多发达国家相比，却明显高于其国家的住房自有率，乌鲁木齐市现在很多市民在购房时，没有树立经济适用、理性的住房观念，存在着买新房、大房住房消费一步到位的观念。而从发达国家住房保障体系的建设经验来看，其国内的住房消费呈现出梯级消费的特点，也就是说，伴随着收入的逐步增加，人们是逐渐经历从租房到买房、从买小房到买大房、从买旧房到买新房的过程。因此，乌鲁木齐市政府今后在完善住房保障体系构建过程中，发挥政府的主导作用，引导市民树立适需消费、理性消费的住房观念。

与发达国家相比，我们国家住房保障制度起步晚，发展时间较短，住房保障政策落实到各个地方城市时，每个城市在住房保障体系构建中，都存在着一系列的问题，随着全国逐渐加大对住房保障的支持力度，乌鲁木齐市应借鉴发达国家住房保障建设的成功经验，密切结合自身实际，不断完善住房保障体系的建设，争取早日真正实现“居者居其屋”，真正体现我们国家社会主义制度的优越性!