经济危机下中国楼市的发展

王彩黎 朱广见

[摘 要]当前楼市被经济危机炒作的非常热,更有很多人提出了“救市”言论。虽然出台了很多的政策,但大家现在更都是还在观望,其实,这就是人们的心理。中国楼市会与股市一样在未来面临崩盘的危险吗?中国楼市又何去何从呢?

[关键词]经济危机 楼市 股市

作者简介:王彩黎,平顶山学院,助教,研究方向:财务会计;朱广见,平顶山市建筑安装工程总公司,助理工程师,研究方向:房屋建筑及施工管理。

以前看来,经济危机似乎是资本主义经济的特有产物。从19世纪以来,经济危机几乎是欧美国家的家常便饭。大约每隔十年,这种危机就会造访西方国家一次。但是2008年的这次全球性的经济危机,却并不仅仅造访了西方国家,所有的国家无一例外地卷入了这场空前的危机之中,其中也包括中国。这这场经济危机中,老百姓最为关注的,也是和老百姓的生活密切相关的,便是房地产业、楼市的发展趋势。

在全球经济和资本市场持续低迷甚至还会恶化的情况下,世界房地产价格急剧下滑,全球股市更是行情普遍看淡,遭遇到了前所未有的熊市。中国股市更是泡沫破灭,一度被股民视为到达崩盘的边缘。可我们普通老百姓关注的中国楼市似乎还在一路坚挺,按常理不正常的大涨之后必有大跌,那么从2002年开始热起来的房地产业,经过2005至2007两年大涨后,中国楼市会与股市一样在未来面临崩盘的危险吗?中国楼市又何去何从呢?

一直以来人们都习惯地将中国房市与中国股市来进行对比,因为这两个市场是资产投资的主要方式,只不过一个是有形资产投资,一个是无形资产投资。另外这两个市场在近几年发展经历比较相似,都大大超过人们预期地大涨。股市从998点到6124点,升幅超过500%,但历时仅仅28个月。但是股市在普遍看好的奥运年令人意外地从6000多点一路跌到了1800点,用时也仅大半年,大涨之后必大跌的理论在股市上得到了有力印证;从涨幅来看,这几年中国楼市似乎与股市交相辉映,一二线城市的楼市涨幅也高达百分之五六百。在价格远远超过普通消费者购买力的情况下,至今楼市还没有明显出现与股市那样大跌的态势。那么面对危机缠身的全球金融市场与暗淡的经济前景,中国楼市在未来会进入低迷期吗,房价会不会大跌呢?那就需要我们认清当前经济形势下房地产市场特征了。

在当前经济形势下房地产市场所表现的特征主要有以下七点:

1.政府救市,但二套房难松

继20余个地方政府救市后,中央政府也最终拉开了救市的序幕:降低银行存款准备金率及利率、减免相关税费、鼓励居民买房等。但在另一方面,银监会则多次强调这次利率等方面的优惠只限于首次购买普通住房,对第二套房仍然看紧,而商业银行对出台房贷或者持续观望或者紧急叫停。

因此,在国际金融风暴、经济下滑预期、政府进一步救市预期、资产缩水、楼市滞胀等因素的综合作用下,我国房地产持续一年的观望氛围日渐浓厚,且在近期内难以逆转。

2.房企IPO、募资、并购、资源整合、购地

受困于行业萎缩、销售停滞、信贷收紧、股市下滑等负面因素的影响,房地产企业今年资金链日趋紧张,IPO、募资、并购、资源整合、购地等成了今年楼市的热门话题。当然,其中有成功,但也有失败。

3.外资看好中国经济,加速投资内地房地产

4.市场上消费者观望气氛浓厚,对后市信心不足

目前市场上楼盘平均开盘销售率在35%左右,甚至有部分城市出现零成交纪录。而从救市的20余个城市来看,新政颁布后的成交量并没有明显上升,反而下跌,楼市观望气氛日浓,后市压力趋大。

5.土地市场成交平淡,地块多以底价成交,流拍持续

北京二季度土地供应遇窘,49幅地块无人问津。今年1到6月份,南京共有31幅地块公开拍卖,其中底价成交25幅,流标3幅。深圳一周之内流拍6块地。继4月8日5块地流拍4块之后,11日,深圳土地交易中心3块挂牌出让土地再现流拍,3块地中只有一块地以楼面地价1149元/平方米成交。东莞土地交易持续遇冷 ,清溪两地块流拍厦门在端午节假期推出12幅地块中只有7地块竞拍成交,最高楼面价每平方米5126元。

6.“9.28新政”对一线城市影响较大,而对二三线城市影响不大

由于土地资源有限,一线城市除上海外,其余三大城市(北京、深圳、广州)商品房供应量呈下降趋势;而二、三线城市商品房供应量正在逐年上升。受“9.28新政”影响,一线城市成交量有明显下降趋势,但成交均价整体平稳,略有回落;而对二线城市影响不大,成交量整体趋于平稳,时起时落,但幅度不大,但成交均价整体却略呈上升趋势。

目前国家对楼市与银行业强力调控力度来看,楼市的发展还是在中央政府可控制的范围之内,随着国家政策逐步落实到位,中国楼市预期必将从低迷期实现软着陆,不可能像股市那样经历大涨大落,让人从云层一下子跌入冰底煎熬。

普通人所追求的最基本的需求衣食住行,现在我国已解决了衣食等温饱问题,那么住有所居就提上了国家制定政策和普通大众生活的议事日程,当然也是在这样的前提下,房改后楼市才会在这几年如此暴涨,但也正是基于这个原因,国家在这几年都在不遗余力出台各类政策对房地产业进行调控,因为楼市不仅是国家经济运转的重要一环,而且关系到民生,还会影响到国家整体稳定,但国家这么大,政策的落实难以严格到位并保证认真执行,这次全球经济低迷客观上让楼市回归正常起到了关键性的助推作用。

综合国际、国内环境,结合正反两方面的作用力来看,未来中国楼市必将回归理性,一线城市的房价将会大幅回落,二线城市也将进入向下微调阶段,三线城市虽然有上涨空间,但涨跌将在消费者可接受的合理范围内波动。虽然中国楼市即将进入萎缩期,地方政府发展经济的渠道将会变窄,银行业也将慢慢失去前几年的风光,对于房地产商和炒房人群来说这更是一场噩耗,但对于广大急需购房的消费者来说不啻是个好消息。当然这里只是纸上谈兵,楼市行情是瞬息万变的,未来具体走向让我们静待其变。

参考文献

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