商务综合楼经营管理模式最佳设计方案

吴　君

前言

做出一项投资决策容易。但要做出一项正确的投资决定则有很大的难度，它需要经过多次的财务数据分析和可行性论证才能达到一个合理的投资预期。然而即便有科学的投资计划、财务预算和执行团队，它仍受诸多不确定因素的影响，企业财务人员在处理这项难题时，只有尽可能地考虑完整和预估正确才能有效帮助决策人做出最有利的投资选择。

[案例背景]公司的商务综合楼在两昌市城南大道干道上，其位于西昌市最大的十字路口旁，西面毗邻昌平建材市场、北面没有小商品批发市场，两个四星级酒店。此商务综合楼占地3000平方米，没有地下停车场，有停车位49个；整个大楼地下一层，地上12层，有自动扶梯四部(1～3层)、运货电梯一部、客梯两部，总建筑面积有19337平方米。另外，由于地理位置的优越，购货环境良好，此楼盘具有较好的商用价值。此商务楼目前正处于在建中，预计2009年底竣工，即可投入使用。

注：该文中酒店的数据以当地酒店实际消费参数为依据，阅读计算时请灵活安排。

参照以上信息及当地的楼盘销售、出租价格及消费水平等总体因素，下面我们来探讨早先拟定的三种管理方案，看哪一种方案最能体现公司的投资价值?

◎第1种模式：部分出租

一、经营收入

1、地下停车场～4层作为出租项目：

一楼(使用面积2039平方米，以下都是使用面积)按50元／平方米，二楼(2154平方米)按30元／平方米，三楼(1494平方米)按25元／平方米，四楼(1508平方米)按20元／平方米，地下一层按照同地段、停车位收费标准，全年5万元。……