关于经济适用房的经济学思考

吴晓君　张兆同

摘要：随着房产新政的深入，经济适用房已经成为合理分配房产资源的主要渠道之一。本文在经济适用房的产品属性和经济适用房的出现所带来的一系列外部性问题等方面进行总结并阐述了自己的观点，最终提出解决问题的方法与对策。

关键词：经济适用房；外部性；市场失灵

引言。经济适用房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。对经济适用房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项收费减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。

1 经济适用房的产品属性

现在普遍认为产品属性的划分应该从产品是否具有竞争性和排他性这两方面来分析。而在这一点上，经济适用房有它的特殊性。所谓竞争性是指对某一物品或服务，某人的消费会影响或减少另外一人对此的消费。所谓排他性是指对某一物品或服务，某人消费时同时排斥其他人的消费，而且排斥的成本或代价不会高到让人得不偿失。

从目前的情况来看，根据政府所划定的资格，经济适用房的需求主体过大，而政府所能提供的产品数量相比之下则显的十分有限，因此可以说目前的经济适用房是具有竞争性的；然而从政府制订这项政策的本意来看，经济适用房的供给最终是应该能满足所有中低收入家庭需求的，从这点来看，经济适用房又应该是具有非竞争性的。而由于住宅的特殊性，经济适用房做为个人住宅来说具有排他性。综合以上情况，可以把经济适用房看做是在拥挤时具有竞争性，在非拥挤情况下具有非竞争性的俱乐部产品。

2 经济适用房带来的外部性

外部性是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果并没有从货币或市场交易中反映出来。外部性可以分为正外部性和负外部性。

2.1 经济适用房的正外部性。正外部性又称为外部经济，指某个经济行为主体的行为使他人或者整个社会收益而受益者无须花费代价。经济适用房在一定情况下稳定了房价，为中低收入家庭提供了价格相对比较低廉的住房，使消费者获得了一定的收益，如因低价购买房屋而少付的那部分房款。

2.2 经济适用房的负外部性。负外部性又称为外部不经济，这是指某个经济行为主体的行为使他人或者整个社会受损，而造成外部不经济的人并不为此承担成本。由经济适用房所引发的负外部性比较多，常见的有以下几种：

2.2.1 前期投入方面的负外部性。自古以来的观念认为成家立业，住宅做为一项必须购买的物品受到国人重视，对其购买大多数人也是非常谨慎的。同样的面积，经济适用房比商品房便宜上万元钱，这对于那些收入并不高的中低收入家庭是很大的诱惑。为了能买到为数不多的经济适用房，许多家庭往往要费尽心思，昼夜排队，动用各个方面的关系打探消息。

2.2.2 投资方面的负外部性。经济适用房一般都是期房，从巨额的房款上交到消费者最后入住这段时间里，资金的时间价值被忽视，消费者付出的的机会成本是巨大的。几万甚至十几万的购房款，即使存在银行也能拿到一笔利息，更何况用来进行其他投资。开发商常以经济适用房用地都是政府市政配套设施很不完善的地块，要解决市政供水供电供暖供气的问题需要的时间比较长等理由搪塞。然而无论是政府还是开发商的责任，消费者却要默默的为这些责任埋单。

2.2.3 生活质量方面的负外部性。经济适用房的出发点是经济、适用，然而很多经济适用房购买者在入住以后，后续支出偏高，主要体现为交通费用。经济适用房小区周围没有公交线路是主要问题，每月支付高额的交通费用或者再贷款买辆私家车对于辛苦还贷的中低收入阶层无疑又是一项沉重的负担。经济适用房一般建设在市政基础设施配套不太完善的地块，再加上政府以及电力、电信、供气、供暖、供水等部门工作的低效率，消费者入住后生活上出现诸多不便，这与经济适用房的出发点相违背。

2.2.4 机制方面的负外部性。许多经济适用房在未正式销售之前就已经被税务，建设，房管，规划等等与房地产有关的政府机关部门的工作人员买走了，开着私家车去买经济适用房的人也不鲜见，一栋楼排在前十几名都是有“门路”的人。“该买的买不到，不该买的买了好几套”，让人不的不怀疑政府的监督机制是否有效。无论是因资格界定不清还是机制不健全，最终的结果都是有买房需求的人被不符合国家规定的人“挤”得买不到房，这就是机制不健全导致的负外部性在购房者身上的体现。

2.2.5 开发商方面的负外部性。由于国家限制了经济适用房的投资利润，一些开发商为牟利把经济适用房建的面积过大，档次过高，一些地区如重庆还出现了经济适用房比商品房还贵的现象，经济适用房面积动辄上百平方米，中庭花园、车库这些高档住宅才配备的设施也放了进来。而根据马斯洛的需求层次理论，需求层次越高，消费者就越不容易被满足。经济学上，“消费者愿意支付的价格≌消费者获得的满意度”，也就是说，同样的住宅，满足消费者需求层次越高，消费者能接受的定价也越高。对于中低收入阶层，当务之急是在经济条件允许范围内购买住宅，这类住宅应以六十到八十平方米为主，与之配套的基础设施是必要的，但是车库一类的设施则可以暂时不予考虑。真正的中低收入阶层根本无力购买面积大，档次高的经济适用房，开发商为追求利润，无视经济适用房优惠对象的需求，这些经济适用房反被高收入阶层买走，开发商因此获利，本应由开发商承担的成本（开发小面积、低档次住宅与开发大面积、高档次住宅相比少获取的那部分利润），却转移到买不起房的中低收入阶层身上。除此之外，更有开发商违反有关法律法规，在取得经济适用房土地使用权后将开发集中在利润较高的高档房上面，这样一来，可供购买的经济适用房就更少了。

2.2.6 政府方面的负外部性。随着土地资源的日益稀缺，一些地方政府更愿意将土地卖给开发商进行商业建设，认为这样不仅能从中获取更多利益和税费收入，也对当地的经济发展有推动作用，而建设经济适用房，政府要免收土地出让金并减免约百分之五十的税费，这意味着政府将失去一笔可观的收入。因此，本应由政府承担的成本（因建设经济适用房而少收的土地出让金、减免的那部分税费和如果把地卖掉所能获得的土地出让金和税费之和），就转移到中低收入阶层身上，也即政府强加给中低收入阶层的负外部性。

3 解决的方法与对策

正如垄断造成的经济低效率一样，负的外部性也造成经济缺乏效率，也是一种“市场失灵”。在市场失灵的地方，往往需要政府有所作为，尤其是对于矫正外部性，政府义不容辞。政府矫正外部性的常见做法有两种，一是管制，也就是通过命令与控制政策直接控制外部性。对于经济适用房所引发的一系列外部性问题，根本的对策并不是加大供给以使供需平衡，而是增加人民收入。现阶段经济适用房的需求缺口比较大，因此把供给量增加到与需求量相同是不现实的，要缓解或消除经济适用房负外部性，就需要采取建立完善的金融机制，更准确的划分经济适用房的购房者资格，从而更加公正准确的进行购房人资格审查和监督，使得这二者的实现具有可行性前提条件；建立更加公正透明的监督机制，通过公开摇号确定购买人员、扩大公示范围、延长公示时间、对骗购经济适用房者进行包括经济上大额罚金和行政处罚在内的重罚和公示；完善经济适用房周围基础设施建设；完善和健全法律法规，制定管理办法，直接限制经济适用房的面积，对违规建设的房地产开发公司予以重罚；将经济适用房用地出售或拍卖，所得款项成立专项基金，由中低收入人群自行购买商品房，再按人头发放补贴，这样既推动房地产发展从而刺激经济增长，又解决了中低收入阶层的住房问题，还能为政府增加税收和城市配套费。

4 结束语

经济适用房政策作为政府的一项特殊的政策，体现了政府在社会保障工作方面的良苦用心，也在一定程度上对房地产市场起到了间接的调控作用。然而它终究只能是一个阶段性的政策，也只能伴随着经济的高度发达，人民生活水平的提高而最终消失。

参考文献

[1]曼昆．经济学原理（第3版）．机械工业出版社．2003

[2]余晖．中国的政府管制：地位、特征、改革．2001.

[3]茅于轼．城市规模的经济学．北京天则经济研究所.

[4]保罗·萨缪尔森，威廉·诺德豪斯．经济学（第16版）[M]．北京:华夏出版社,1999.

作者简介：吴晓君（1985 -），女，山东淄博人，硕士研究生，研究方向为资源综合利用与环境工程。

张兆同 (1968 -)，男，江苏兴化人，副教授，硕士生导师，研究方向为区域经济与发展经济。