“夹心层”十年成疾

宋奕青

“夹心层”,即中等收入家庭,他们的住房现状表明,启动了十年的房改急需检讨既往。

“二次房改”在房地产市场激起一阵涟漪。14位房地产界专家学者日前联名上书国土资源部,建议进行二次房改,解决中等收入家庭的住房问题。

“夹心层”有多厚

近来,“夹心层”的说法日益走俏。通常说的“夹心层”很薄,上下夹住它的两层都比“夹心层”厚得多,可是关于收入层次的“夹心层”却是指中等收入家庭,而这个阶层要占整个“厚度”的60%左右。更重要的是,这样的“夹心层”还在急剧递增。

“住房夹心层”是指,收入能达到当地平均水平,尚无自有住房者。他们既不符合条件买经济适用房,也不符合条件买限价房,而且基于孩子读书的考虑,坚持要买老城区的房子。如今他们正处在一个尴尬的位置:想买楼,但供不起。

这部分人群有多大?有一种说法是,“住房夹心层”比例约占我国城镇人口的一半以上——2008年,我国城镇人口已达60667万人。

网上有青年白领发帖子:“多建20平方米的小房子,让无力买房和租房的人有一片栖身之地。多建筒子楼吧,好歹有个安身之地。”这是一种无助而又急切的呼唤。目前一线城市的房价收入比已达到10倍以上,超出了国际公认的“警戒线”。

问题根源复杂,但最主要的恐怕还是政策方面的缺失。

“二次房改”可行吗

14位专家学者提到的“二次房改”是对比于1998年的第一次房改而来。

11年前的房地产体制改革加大了保障房的建设力度,形成了以廉租房、经适房、限价房、商品房4个层次的住房供应体系。在这个体系里面,低收入家庭的住房问题主要通过廉租住房、经适房解决,中低收入家庭可通过经适房和限价房来解决,中高收入家庭则主要通过商品房市场解决。

表面看来这个体系可以有效实现“居者有其屋”的目标,但是实际操作中却是另外一回事。因为楼价的飙升,已经把中等收入家庭甚至部分较高收入的家庭都排除在商品房市场之外,但是购买保障型住房又是有条件的,这部分市民于是“两头不到岸”,成为典型的购房“夹心阶层”。

14位专家学者建议,中国的住房体系应该采取“三三制”住房制度和“四定两竞”两种手段,重新将房地产政策引回民生轨道。改革目标是建立“低端有保障,中端买得起,高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。这样的呼吁得到了一部分民间支持,但是,在这样一个人口众多、城市化进程加速的国家,要进行二次房改,政府能承受得了吗?

“三三制”就是基于3个阶层,实行“3种住房制度、三类供地方式、3支队伍参与”,即通过邀请非营利公益性建房机构和建筑开发商以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房,主要供应占城镇人口60%左右的中等收入家庭。

这显然加大了政府的责任:一是政府必须“大出血”,二是政府要有“大机构”。一方面,政府的土地出让金和涉房的税费要大幅降低;另一方面,政府要增设和养活庞大的“非营利公益建房机构”和庞大的服务及监管机构。要知道,定地价、竞房价、竞建设方案,尤其“综合打分”都是非常纷繁复杂而且容易滋生腐败的工作;更要知道,60%的城镇中等收入家庭是一个什么概念,为这么大的群体建设、分配“平价住房”,同时监管这么广泛的权力将是多大的工作量?现在各地的建设局、房管局、监察局扩大十倍,都不一定能应付得过来。

“三三制”实施的前提是将3类家庭区分开来。因为在利益的驱动下,高收入家庭势必想混进中低收入家庭之列,中等收入家庭可能也想混进低收入家庭之列。在个人收入信息制度不健全的情况下,这几乎是一个“不可能完成的任务”——经适房十年的历史已经证明了这一点。十年来,经适房饱受诟病,一个重要的原因就是资格审查流于形式,导致大量“开着私车住经适房”的现象,同时“摇号”舞弊事件频频发生。连只占20%左右的低收入家庭的甄别工作都做不好,怎么可能把所有家庭的收入情况都摸清楚呢?

市场主体越复杂,监管的难度就越大,竞争的公平性也就越难以保证。“3种供地方式”要有3重标准、3支队伍,显然是不平等的。这对市场机制的损害太大了,权力对竞争的干扰更是不可避免。低收入非市场化,中等收入准市场化,真正市场化的只有20%左右的高收入家庭住房了。如此这般,我国的房地产业还算是市场化吗?所谓“二次房改”难道就是要走回头路吗?

保障机制怎成“夹生饭”

眼下,将要实行“政策性租赁房”已成为热点。

“政策性租赁房”也称“公共租赁”住房,不是归个人所有,而是政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者能够承受的价格向新就业职工出租,包括一些新的大学毕业生,还有一些从外地迁移到这个城市来工作的群体。

公共租赁住房的出台让很多“夹心层”对未来有了更多的保障。以后住公租房不用再担心房租一天一个价,也不用再害怕租期长短不依。

相应的变化也在发生。在住房保障总量不变的情况下,租赁房比重正在加大。由住房和城乡建设部、发改委、财政部印发的《2009-2011年廉租住房保障规划》的数据显示了这一调整:2009、2010、2011三年将分别新增廉租住房房源177万套、180万套、161万套。而就在2008年11月,住房和城乡建设部还曾提出,2009至2011年,将增加200多万套廉租住房、400多万套经济适用住房。

政策天平是否倾斜尚无法定论,不过政府加大廉租房供应,从而避免保障性住房对商品房市场冲击的良苦用心却若隐若现。

社科院一位专家掷地有声的说,“政府是为了解决‘夹心层群体的住房问题。”而以往,这样的表述还用于“限价房”的推出。然而,“限价房”如今已经成为政府与开发商弃之而后快的鸡肋。

作为全国最早开发“限价房”楼盘的城市,广州第一个尝到“限价房”的“夹生饭”滋味,随后广州果断将“限价房”剔出住房保障体系,2009年停止限价房土地供应。5月底,富力地产位于金沙洲的“限价房”地块被批准转成保障性住房项目,用于建设廉租房和经济适用房,此举成为其他已出让“限价房”地块期待转变用途的样板。

没有人否认政府当初为介于廉租房、经济适用房、商品房之间的住房“夹心层”尽心谋划的初衷,“限价房”一度有着“抑制房价过快上涨”的奇效。然而其“夭折”的事实说明,充满计划经济色彩的“限价”终究敌不过瞬息的市场变化。

在开发商眼中,“限价房”只是政府的“包袱”。然而,如今“政策性租赁房”似乎仍然提不起开发商的兴趣。对开发商来说,“政策性租赁房”的租用性质远不及“限价房”对房价的冲击力,对潜在购房者的分流也较小(限价房5年内不得买卖,租赁房则无最短时限)。政府则可以借机摆脱限价房的尴尬,勾勒出保障性住房与商品性住房完全分离的“蓝图”。