基于房地产企业内部控制机制的几点思考

朱小年

【摘要】 房地产企业在我国数量众多,投入的资金巨大,在国民经济中有举足轻重的地位。因此,房地产企业必须建立一套完整的内部控制机制。对建立房地产内部控制机制的有关问题进行了探讨,并提出了相应的意见和建议。

【关键词】 房地产企业;内部控制

房地产企业在我国数量众多,投入的资金巨大,在国民经济中有举足轻重的地位,可以说关系到我国的国计民生。从某种意义上讲,房地产企业稳定了,发展了,广大人民群众的安居问题就有了保障,就能有效地推动与房地产企业有关的企业的发展,带动第三产业的发展,就可以为民众提供更多的就业机会,为国家创造更多的财富。房地产企业之间的竞争非常激烈,企业的生产和经营面临着复杂纷繁的挑战。有人将房地产企业誉为国民经济的晴雨表,这并非危言耸听,影响房地产企业生存和发展的因素很多。

一、企业内部控制含义

所谓企业内部控制,是以专业管理制度为基础,以防范企业财务风险、实行监管为目的,通过全方位建立过程控制体系、描述关键控制点和以流程形式直观表达生产经营业务过程而形成的管理规范。它是由企业及公司依据本单位的实际、综合权衡企业各方面的情况而建立起来的、由企业及公司管理层广泛发动和组织全体员工实施的、为了实现企业内部控制目标的过程。房地产企业为了保持正常运转和良性循环,必须建立和完善其内部控制机制,从而提高本企业内部的管理和监督的水平及效能,降低企业内部的监管成本,以最小的耗费获取最大的经济效益,提高企业在市场上的竞争实力。

二、建立房地产企业内部控制机制的目的

(一)保障房地产企业的经营管理遵章守法

国家所制定的各种法律法规和行业规范,其目的都是为了保障企业的稳健运行。作为房地产企业,其生产经营活动都应该在国家的法律规章允许的框架下开展,只有这样,才能获得法律保障。如若为了企业一时的眼前利益而超越法律规范,必将受到法律的制约或制裁,轻者受到罚款,重者被新闻媒体曝光并为此承担法律责任,企业将为此付出沉重的代价。建立了房地产企业的内部控制机制,使其生产经营活动在内部控制和管理规范的范围类开展,因而也自然而然能够获得法律的保障。

(二)维护资产安全,提高经济效益

房地产企业从事生产和经营,首先要保证其资产安全运行,这也是企业的投资者、债权人、企业主管部门和其他利益相关者时刻关注的问题。确保企业的资产保值和增值,是房地产企业生产和经营的基本出发点,是该企业股东的殷切期望,也是企业长足发展的物质基础。房地产企业建立和完善了内部控制机制,其资产在内部控制机制的允许范围内运作,资金运行的链条处于良性循环的状态,不仅企业的资产安全完整,企业的生产和经营正常进行,企业的经济效益也明显提高,企业的盈利能力显著增强,这些均是企业内部控制机制发挥作用的结果。此外,房地产企业的内部控制机制还要求本企业立足当前,放眼长远,在企业的经营管理中努力按照企业内部控制机制的要求,制定企业的年度目标和长远规划,一步一个脚印,提升企业可持续发展的能力及其在市场上的竞争力,实现企业的战略发展目标。

(三)提高房地产企业财务会计的信息质量

企业的财务会计作为一个信息系统,其主要任务是为投资者、债权人等财务报告使用者提供相关的会计信息,相关性和可靠性是会计信息最重要的质量特征。真实、完整、及时的财务会计信息报告: (1)能够使企业的管理者对其生产和经营活动胸中有数,根据其运营情况适时采取监控措施,并为企业管理者提供决策参考数据; (2)由于其对外披露的财务会计信息报告真实可靠,有利于提升企业在社会上的诚信度,树立企业良好的声誉和形象;(3)帮助企业的投资者、债权人及时了解企业的生产经营状况,坚定其投资信心;(4)能够吸引企业潜在的投资者及时作出投资决策,拓宽企业的投资渠道,增强企业的资金实力; (5)房地产企业的内部控制机制要求企业管理者必须对外提供切实可靠的财务会计信息,这样有助于提高其信息报告的质量。

三、建立房地产企业内部控制的注意事项

(一)全面兼顾与突出重点

房地产的内部控制机制应覆盖企业的各项业务活动之中,贯穿于企业经营的决策、执行和监督的全过程,对各个经济活动领域中凡涉及到企业的人、财、物、资源,信息等,均制定出相应的内部控制制度。对房地产企业的内部控制机制在全面设计的基础上,还应突出重点。应特别关注涉及企业生存与发展的重要环节,在制定内部控制机制时应当区别其重要程度,采用程度不同的控制程序和方法。对于重要的控制项目,比如对外投资和担保,其内部控制程序就应当更加严密,对与企业的生产和经营影响不大的领域则可以适当简化。

(二)互相监督与适时调整

房地产企业的内部控制机制应当在企业内部的各个方面如机构设置、业务流程、权责分配等形成互相牵制、互相配合、互相监督的制衡关系,这样做可以充分发挥群策群力和公共监督的职能,有利于调动员工的工作积极性,发挥全体员工的创造力。房地产企业的内部控制机制应保持一定的灵活性:一方面,这种内部控制机制应当与企业的经营规模、业务范围、在市场中的竞争能力和抗御财务风险的能力相适应,只有这样,才能充分发挥其机制的作用;另一方面,内部控制机制并非一成不变的,可以随着企业生产和经营状况的变化及时进行调整,该舍弃的要舍弃,该完善的要补充和完善。

(三)降低成本与提高效益

房地产企业的内部控制机制应当高度关注企业内各个项目的工程造价即施工成本以及预期效益,对各个项目进行比较分析,为本企业制定适中的成本,并在各个生产环节对成本实现有效的控制。从财务管理的角度讲,企业提高经济效益的措施:一是扩大生产,增加收入;二是降低成本费用。事实上,企业扩大生产能力总是有限的,而通过革新挖潜和科学的管理、有效的企业内部控制,降低产品的成本却是大有可为的。企业内部控制机制要求企业管理者以最小的控制成本取得最大的控制效果。房地产企业在实施内部控制的同时应当对内部控制成本和由此而产生的经济效益进行权衡。实施内部控制制度既要有利于加强企业的管理,以此去追求最大的经济效益,同时,又不能为了单纯的加强管理而有碍于企业的经营活动或挫伤企业员工的积极性和创造性。

四、建立房地产企业内部控制应把握的要点

(一)造就房地产企业的内部控制环境

房地产企业内部控制环境包括企业的组织机构设置、企业的生产经营模式、企业文化氛围、企业内部的权责分配与制衡、企业内部审计等内容。企业的内部环境对发挥内部控制机制有着十分重要的作用。企业的内部环境好,管理者与企业员工的关系和谐,则企业内部控制机制的实施就顺利一些;反之,若企业内部环境不太协调,人际关系复杂,虽令不行,有禁不止,各吹各的号,各唱各的调,则企业内部控制机制的实施也会大打折扣。所以,企业必须治理好内部环境,为企业内部控制机制的实施打下坚实的基础。

(二)重视对房地产企业的风险评估

在市场竞争的环境下,企业的生产和经营活动面临着许多不确定因素,有宏观上的政策调整,有同类行业的激励竞争,有物价的上下波动,有原材料供应链的短缺,有消费者对企业产品的等待观望,有金融银根的紧缩,有国际大环境的影响等等。由于这些因素的作用,从而可能给企业带来某种风险,而房地产对外在因素的影响又异常敏感。房地产企业的管理者如果对风险的危险性认识不足,掉以轻心,防范不够,要么出现资金链的短缺,要么因原材料供应紧张而停工待料,要么因物价上涨导致成本上扬,要么因国家的宏观调控导致所建商品房滞销,要么因建筑施工质量发生重大问题导致企业举步维艰,如果对所发生的处理不当,可能给房地产企业带来严重的后果。从一定意义上讲,房地产企业内部控制机制就是一种风险管理机制,我们完全可以通过该控制机制对企业的财务风险进行恰如其分的评估,根据风险评估的结果,视其风险的大小、程度的强弱、波及的范围、时间的长短,采用相应的控制措施,将风险控制在企业可承受的范围之内,使企业尽快渡过难关。

(三)加强企业内部和外部的信息沟通

当今的社会是一个信息高度发达的社会,可以说,人类也好、单位也好、企业也好,都是处于信息的包围之中。信息与沟通是企业及时、准确地收集、传递与内部控制相关的信息,确保信息在企业内部和企业与外部之间进行有效沟通,是实施内部控制的重要条件。房地产企业应建立优良的信息管理系统,将企业信息系统与企业营运有效的结合,及时处理企业内部信息和外部信息,确保信息的真实性、及时性和适用性,支持企业经营决策。房地产企业内部信息包括采购资料、销售资料、内部生产和管理活动资料等;外部信息包括显示顾客需求的市场情报,用于企业生产的建筑材料信息,竞争对手项目开发活动的信息,国家立法与行政机关所发布的信息等。有效的内部沟通包括企业内自上而下、自下而上以及横向的沟通。有效的外部沟通则应做到与购房客户和供应商能通过开放的沟通渠道实现有效的信息交流,保证管理层与政府主管机关、股东以及其他利益相关者的顺畅沟通。

(四)注重企业的内部监督

企业内部监督是企业对内部控制机制建立与实施情况进行监督检查,评价内部控制机制的有效性,对于发现内部控制机制的缺陷,及时加以改进,是实施内部控制机制的重要保证。房地产企业的监督活动包括日常监督和专项监督。通过对各有关部门内部控制的执行情况的检查和评价,对各项业务提出内部控制的建议,对违反内部控制的部门和个人进行处理,以确保企业内部控制机制持续有效的运作。同时根据具体的情况进行及时的动态调整、以提高内部控制的准确、有效性和控制效率、对企业的内部监督监控情况要形成书面报告,并在报告中揭示内部控制机制的重要缺陷。内部监督形成的报告应当有畅通的报告渠道,确保发现的重要问题能送达企业治理层和管理层。

建立房地产企业内部控制机制是一门学问,它所涉及到的内容包括企业的方方面面。房地产内部控制机制的设计人员应加强学习,丰富知识,开展调查研究,广泛收集各方面资料,借鉴国内外房地产企业内部控制机制的成功经验,根据本企业的实际,高屋建瓴,总揽全局,对企业内部控制机制的诸要素进行有机组合,形成结构完整、简明扼要、方便操作、客观公正、反应迅速的内部控制系统,使之成为房地产企业在市场经济大海中航行的稳定器和指南针,为企业的健康发展保驾护航。

参考文献

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