浅议不动产登记错误赔偿责任的性质

李万兴　周国荣

摘要:不动产登记是物权法中的重要制度。《物权法》第21条第2款规定,“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”《物权法》规定了登记错误的赔偿责任,但是对赔偿责任的性质还没有具体规定。这就为理论界留下了讨论的空间,而明确不动产登记错误赔偿责任的性质,对于登记责任制度的建立和完善,规范不动产登记秩序,都有着十分重要的意义。

关键词:不动产登记错误 责任 性质

《物权法》没有回答责任到底是国家赔偿责任还是民事赔偿责任,笔者认为该分歧源于对登记机构在不动产登记中的行为性质认识的不同。《物权法》第十条第二款的规定,把统一登记制度的确立交给了法律和行政法规另行规定。这就为理论界的争议留下了空间。

一、登记机构在不动产登记中的行为性质

在立法过程中,关于不动产登记机构的责任,曾经有过几种意见。有人认为,现在的登记机构都是行政机关,所以登记错误应当提起国家赔偿。有人认为国家赔偿不合适,因为登记机构以后是行政性质的还是事业性质的,或其他什么性质的,现在都不好确定。有人主张建立赔偿基金来解决登记错误问题。有人说登记机构的责任应当采取过错责任制,有过错的承担责任,没有过错的不承担责任。有些单位反映强烈,认为现在当事人造假水平很高,假资料别说登记部门审查不出来,连公安部门都审查不出来,最后错了还要登记部门来承担责任,这似乎有违公平原则。

不动产登记的行为性质从根本上说是由登记的功能所决定的。然而,我国有关不动产的单行法律法规,从名称到内容无不体现了强烈的行政管理色彩,从而冲淡甚至淹没了登记的民事行为性质。例如,有学者指出,由于我国土地使用权基本上是通过行政渠道取得的,这就决定了我国的土地法在性质上只能是一部行政管理法,而非物权法。也正是由于土地的这种非私有财产性决定了国家不仅对土地实行严格的管理,而且也要对其上的房产实行一定的监管,这样我国的房产法由于与地产法的不可分性,因此不动产登记在性质上也基本上属于行政管理法的范畴,应为行政行为。还有学者指出,从当前状况来看,有关土地权利和土地管理的法律可能是我国现行法律体系中公法与私法关系最为混乱的一个部分。《城市房地产管理法》集房地产交易中私法与公法规范于一体。台湾有关土地民事权利的规定均放在民法典的物权篇中,属私法规范性质;而土地法则主要是有关地政方面的规范,属公法性质,私法公法泾渭分明,避免了相互间的重复矛盾。

笔者认为,房地产登记的性质应为民事行为,其理由是:第一、登记行为源于登记申请人的请求行为,该申请权及所为的意思表示当为民事领域范围。第二、登记的功能主要表现为权利确认功能和公示功能,其本质是为了确保房地产权利人的合法物权,承认并保障权利人对房地产的法律支配关系,以及保护交易的安全和稳定而设计出来的法律制度。第三、登记与交付是物权变动的公示方法,也是民法物权法的重要内容,动产的交付是典型的民事行为,与之并列的不动产登记如果定性为行政行为,则不伦不类。

二、不动产登记错误应承担民事责任

如前所述,我国目前不动产登记机构虽为行政机构,但不动产登记行为本质上是民事行为,而非行政行为。其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。故此,不动产登记机关应承担的赔偿责任的性质是民事侵权责任,而非国家赔偿责任。

根据《民法通则》第121条的规定:“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中,侵犯公民、法人的合法权益造成损害的,应当承担民事责任。”从我国司法实践看,最高人民法院制定的民事案件案由中有“国家机关及其工作人员职务侵权”的案由。2003年《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第16条第1款第1项规定,“道路、桥梁、隧道等人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的”“适用民法通则第一百二十六条的规定,由所有人或者管理人承担赔偿责任,但能够证明自己没有过错的除外。”其中行政主管部门对国有公共设施管理缺陷或者设置缺陷致人损害的责任,按理也是一种行政不作为引发的行政赔偿责任,但该解释作为人身损害赔偿民事案件进行规定。因此,不动产登记的错误造成的损失应当适用民法通则第121条的规定,承担民事赔偿责任。

如果不动产登记错误的赔偿案件适用民法通则第121条的规定,作为民事侵权案件来审理的话,在实践中就应当注意以下几个问题,一、侵权行为与损害结果之间的因果关系;对于侵权诉讼的因果关系证明,即不动产登记错误并由此造成他人损害的事实,应当实行谁主张谁举证的原则,由原告承担举证责任。二是登记行为是否正确履行职责,对于登记机构是否正确履行登记审查职责义务的事实,则应当适用举证责任倒置的规则,由登记机构承担举证责任。这样处理符合举证责任分配的司法裁量原则。

参考文献:

[1]李明发:《论不动产登记错误的法律救济——以房产登记为重心》,《法律科学(西北政法学院学报)》2005年第6期。

[2]常鹏翱:《也论不动产登记错误的法律救济》,《法律科学(西北政法学院学报)》2006年第5期。

(作者单位:平顶山市石龙区人民检察院)