中国应做好 楼市崩溃的准备

时寒冰

对于猛涨的房地产，中国现在要担心的，不是会不会崩溃的问题，而是万一房市崩溃了，到底该怎么办？中国政府、银行、房产商、购房者、无房者，恐怕没有一方做好这个心理准备。

近几年，在营业税负加重和楼市高回报诱惑的双重因素下，一些老板关掉企业，把大量资金投到了房地产领域。

这也正是次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。由于大量资金流向房地产领域，加速了中国房价的上涨，这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产，资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环，而在这种光环之下，则是一个令人忧虑的前景：如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧？

广场协议签订后，日本政府为了刺激经济发展，货币供应量每年超过10%。信贷投放也持续放大，比如，1991年，日本银行总贷款规模在当年国民生产总值中的占比高达90%，贷款大部分流入房地产领域。

中国在出台经济刺激计划后，信贷投放加快，仅今年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿元。我们无法知道到底有多少资金流向了房地产领域，但我们知道，存量住房几乎被销售一空，“地王”在全国各地纷纷出现。今年国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年。

再看一下人口因素。日本二战后的人口出生率一度达到33％。，这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求，推动着房价的上涨。但随后，随着经济发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，这成为加速日本房价崩盘的一个重要推手。

其实，中国的人口结构也在快速发生变化，只是这种变化被忽略了。我们不妨看一下媒体报道的具体数据：根据北京市教委发布的统计数据，2000年是小学毕业生人数的高峰年，小升初人数为18万人，但此后逐年递减，到2005年减至8万多人。如果把这组数据画成曲线图，人们很容易发现未来人口变化的趋势是何等明显。

房价连年上涨，既得利益集团拼命渲染房地产发展带来的好处，而对日积月累的隐患只字不提。如何让中国房价回归理性，稳定地增长，避免重蹈日本覆辙，我们真的应该冷静思考一下了！▲（作者是南京大学客座教授。）