房地产项目开发过程中的质量管理

任晓峥

（诸暨市越都置业有限公司，浙江 诸暨311800）

近年来随着国家对房地产开发市场的从严控制，对住宅质量的从严要求。房产开发企业必将面临市场优胜劣汰的新一轮洗牌。特别是全国各省市陆续开始启动住宅工程质量分户验收管理办法后，房产开发企业在项目管理中，质量管理工作愈发重要。作为房产开发企业，更应以质量控制为中心，始终把工程质量管理贯穿于工程项目管理的始终，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控制项目规划质量、设计质量、招标投标质量、施工阶段的质量控制、竣工阶段质量控制等各个环节，达到控制工程质量的目的。

1 项目规划设计阶段的质量控制

项目规划设计的质量是项目成败的前提，只有对具体项目进行充分的战略研究，制定正确的、科学的、符合实际的、人性化的、可执行的项目规划方案。才能保证项目顺利成功实施，以创造良好的经济效益、社会信誉。作为房产开发企业必须要具有社会发展的前瞻性，能够准确掌握市场行情，进而确定本项目的开发理念、市场定位。并委托专业设计单位，按照此定位进行设计。

2 施工图设计阶段的质量控制

施工图设计工作是工程建设的基础性工作，设计的合理与否，直接影响工程质量，房产开发企业应重视设计阶段的质量控制，委托具有相应资质的设计单位进行工程设计，以提高设计质量。重视设计前期工作，配合设计单位搞好现场测量和查勘，考虑各种不利因素对工程建设的影响，使工程设计尽可能完善、准确，符合工程建设的实际，减少不必要的设计变更。现实中，进展到施工图设计阶段后，房产开发企业往往只要求进度(急于报规)，设计单位为了急于完成设计任务，忙于赶工，出现设计深度不够、专业不协调等设计问题，以至于在工程施工中或多或少会出现设计变更、设计有误等问题。出现无法进行房产规划验收、产权手续办理等问题。

3 招标阶段的质量控制

3.1 重视资质审查：工程招标时，注重对施工单位资质的审查，包括人员素质、技术力量、施工业绩、社会信誉等多个方面。审查施工单位是否具有类似工程施工的经历和经验，在以往的工程施工中是否出现过质量控制方面的问题，是否发生过质量事故等。

3.2 重视在施项目的考察工作：在实际工程招标中，挂靠单位资质的现象屡见不鲜，以至经常出现名不副实的情况，施工过程中也会经常出现劳资纠纷、农民工工资不到位等问题。考察过程中，一定要勤观察、多提问、善思考，认真分析投标单位的实际经济实力、技术力量等，以确保投标单位资质与实际能力相符。

3.3 重视合理价

中标：在实际工程招标中，有些房产开发企业为了节省造价，往往采取没有标底，低价中标的方式，以至出现低价中标，高价索赔的现象，最后不仅没节省造价，反而多花了钱，同时还浪费了大量人力、物力，拖延了工期。

4 施工阶段的质量控制

4.1 对监理单位的质量控制。建设监理制实施以来，工程建设质量明显提高，工期和投资控制有了保障。为确保工程项目的顺利实施，使监理单位能够有效控制工程项目质量，房产开发企业要严格按照基本建设程序和监理合同的要求去做，并赋予监理工程师相应的权力，使监理工程师能够较好地履行监理合同所规定的各项职责，达到控制工程质量的目的。

4.2 对施工单位的质量控制。通过招标，选定具有相应资质的施工单位从事工程建设，签订工程施工合同。房产开发企业对施工质量的控制主要是通过工程监理进行。工程监理依据监理合同对工程项目实施全过程、全方位的监理，施工单位的工程质量活动完全处在监理控制之中，通过控制人员、材料、机械、方法工艺和影响工程质量的因素，达到控制质量的目的。通过现场质量检验、落实检验方法，参与分部工程、隐蔽工程验收等措施来控制工程建设质量。定期或不定期组织由参建各方人员参加的工程质量联合检查，发现问题，及时处理。成立督察组织，随时对工程建设质量实施督察，防止质量事故的发生。

5 竣工阶段的质量控制

竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前，房产开发企业应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作，不能走形式、走过场。对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级，使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收，发现质量问题，责令有关单位限期处理。

6 缺陷责任期的质量控制

缺陷责任期是工程内在的、隐蔽的质量问题容易暴露的时期，通过试运行，有些质量问题会暴露出来，形成质量缺陷。在实际工作中，要加强这一阶段的质量控制，发现问题，查找原因，分清责任，限期处理。对各种修补工作进行监督、检查和验收，保证修复质量，向运行管理单位交送一个合格的工程。

7 信息反馈期的质量控制

信息反馈期是指项目完成后，对整个项目实施各阶段质量问题的汇总、整理。作为一个房产开发企业，不是做完一个楼盘交给业主、物业。就完成任务了。完成一个项目，只等于是完成一幅作品。每幅作品都会有不足之处;作为房产开发企业，必须要善于总结不足。并在以后的项目运作中有效克服不足，才能够使自己的作品愈加完善、完美，企业也才能不断进步、不断发展、壮大。

8 房产开发企业应该做的

8.1 加强培养、学习，提高企业素质

房产开发企业在日常管理过程中，要加强质量管理人员对法律、法规和业务知识的学习，不断改进工作方式和方法，逐步提高管理人员自身的业务素质和管理水平，满足要求日益严格的工程建设的需要，只有让员工感到有个不断学习、不断进步的过程，员工工作起来才更有积极性、进取性、开拓性，企业发展进入良性循环阶段，才会有长足的进步。

8.2 提高要求，各方积极配合

不断召开由参建各方参加的质量管理会议，使参建各方明确控制工程建设质量是工程建设的根本目的，提高参建各方的质量意识，调动各方积极性、齐抓共管。参建各方积极配合、相互监督、相互促进是搞好工程建设质量的前提和保证。

8.3 树立全过程的质量意识

工程建设过程中，积极配合质量监督机构搞好工程质量检查，建立健全质量体系，采取有效措施保证参建各方质量体系的正常运转。将质量意识贯穿于工程建设的整个过程中，对保证工程建设质量具有重要作用。加强对工程扫尾工作的管理力度，由监理单位督促施工单位按期完成，确保工程完整。

[1]朱德林，夏云.浅析房地产工程质量与房地产开发商的关系[J].芜湖职业技术学院学报，2006-09-25.