城镇宗地地价评估信息系统研究与实现

刘庆清，周国新，唐 旭，赵 翔，周光源

(1.广东省地价评估中心，广东 广州 510075；2.武汉大学 资源与环境科学学院，湖北 武汉 430079；3.中国土地勘测规划院地价所， 北京 100035)

宗地地价评估是根据特定的评估目的，针对待估宗地的特点和当地土地市场的状况，分析待估宗地的权益状况并选择适宜的估价方法，计算宗地在设定的条件下于某一时点的土地使用权价格[1].宗地地价评估涉及较多的数据调查采集、参数查询、计算等较为繁琐的工作，手工进行宗地地价评估往往存在“数据存储方式落后、估价效率较低、日常报表打印零散，主观性太强”[2]等问题.同时由于宗地评估的调查数据、评估成果等资料也是城市基准地价更新和地价动态监测的重要基础数据，需要能有效存储和有序管理.因此，建立采用计算机信息系统实现地价评估的自动化与评估数据管理的集成成为地价管理工作重要的应用需求.

国内诸多学者基于不同设计理念和平台，先后开发出较具有代表性的宗地地价评估系统，如：李满春等基于FoxPro平台并结合GIS技术开发的运行于MS-DOS系统下的城镇宗地地价评估系统；张增峰基于VB6.0与MapInfo开发的宗地估价信息系统[3]；董启国等基于VB与MapX平台开发的基于土地定级估价信息的宗地地价评估系统[4]；陈红艳基于Office和GIS组件开发的宗地估价系统[5]；谭子芳等基于VB.NET与MapObjects平台开发的“湘潭市城区宗地评估信息系统”[6]等，从总体上实现了《城镇土地估价规程》(以下简称“规程”)中提供的各种地价评估方法计算机集成和基于空间数据库格式的数据管理与查询，并不同程度的实现了评估报表的自动化生成，减轻了估价人员的计算负担，提高了评估结果的准确性和客观性.但较少系统地对实际工作中出现的诸如混合用途宗地、里地线分割商业类型宗地、楼面价和地面价互算以及自定义评估计算公式等复杂条件需求下的宗地评估进行的方法研究，系统实用性受到相应的限制.因此，本文将结合实践应用分析宗地评估业务需求，从方法流程和技术实现两方面进行研究解决上述实际工作中遇到的问题，并在实现多种地价评估方法计算机集成和评估报告的自动生成的基础上，实现评估成果图件、数据和文档的一体化管理，保证提高评估效率的同时为数据的拓展应用提供技术支持.

1 系统业务需求分析

对《规程》中所规定的宗地地价评估基本方法和流程进行分析，并结合城镇宗地地价评估实际工作中可能遇到的各种复杂条件的宗地的评估方法和流程进行汇总归纳与研究，设计系统业务流程如下：

图1 宗地地价评估业务流程图

通过业务流程的分解与总结，将城镇宗地地价评估业务分为以下7个业务结点：①确定待估宗地的用途.通过资料收集与调查，明确待估宗地的用地类型及所有建筑物的楼层、建筑面积及用途信息；②调查宗地内各类用途分摊的土地面积和宗地内可供交易面积的比例，并根据各楼层的收益比值系数计算宗地的加权建筑面积(计算方法见3.2)；③根据宗地的用地条件和当地土地市场的实际情况，估价师分别采用多种估价方法分别评估宗地于某单一用途下单位面积或单位建筑面积的地面价或楼面价.采用商业路线价评估商业用地价格时，若里地线分割宗地，则必须分别以路线价和商业级别价计算宗地分布在里地线内外部分的价格；④根据宗地的建筑面积信息，根据需要进行宗地于地面价与楼面价的换算；⑤根据各种方法评估结果的准确度，估价师将各种方法评估得到的地价加权得到宗地于某单一用途下的综合楼面价和地面价；⑥估价师根据各类用途分摊的土地面积或建筑面积分别以地面价或楼面价汇总为宗地总价，并完成评估技术报告；⑦将各估价师评估的总价进行综合，得到宗地的最终价格，并形成土地估价报告.

2 系统总体设计

2.1 数据库设计

为了保证系统数据的规范性，提高地价评估数据的共享度，宗地地价评估数据库以《城镇土地定级估价数据库标准(试行)》(以下简称“标准”)为指导进行系统数据库设计.根据存储内容和数据源的不同，系统数据库从逻辑上划分7个子数据库以便数据共享与维护：①宗地地籍库，从地籍数据库中获取城镇内所有的宗地地籍信息；②基准地价成果库存储了城镇最新的基准地价评估成果，包括商、住、工三类用途的土地级别与基准地价分布信息，以提取城镇内任意宗地的基准地价和级别信息；③市场样本库存放市场交易样本信息，为宗地地价评估提供市场比较案例，同时也可以作为基准地价的地价样本；④估价参数库存储不同时段的等地价评估参数；⑤评估项目库.系统以“评估项目”作为一次地价评估数据组织单元，并为其分配唯一的“项目编号(PID)”.评估项目库中存放了待估宗地的地理位置信息、各用途分摊的土地面积、宗地上建筑物的栋数、楼层和建筑面积信息以及宗地的评估结果信息；⑥评估案例库.系统将完成评估的宗地结果信息存放于评估案例库中，为下次宗地地价评估提供比较案例，同时也可作为该城镇基准地价更新的地价样本；⑦成果报告库，系统以二进制流的形式将地价评估过程中形成的估价技术报告、估价报告以及各类评估报告的附件存放于数据库中.

图2 宗地地价评估系统的数据库关系

系统子库均参照《标准》指定的结构进行设计，使得宗地地价评估系统不仅可以通过标准的数据结构轻易获取城镇基准地价更新成果数据，为宗地的基准地价系数修订法评估实施提供基础数据支持，同时通过日常评估案例的积累、交易样本的采集和估价参数的更新，也可为城镇基准地价更新提供可靠的地价样本和估价参数数据.

2.2 系统软件结构

考虑宗地地价评估的业务的日常性，系统设计为C/S版的局域网内运行模式，系统软件结构可分为数据服务层、应用逻辑层和表现层三个层次.

图3 宗地地价评估系统总体架构

(1)应用逻辑层：根据工作内容、技术流程和成果要求等业务需求，综合考虑软件平台成熟度、开发难易程度和开发周期等因素，选取ESRI 的ArcGIS Engine 9.2组件库为GIS开发平台，Microsoft Visual Studio2005 C#作为开发工具实现宗地地价评估所需功能的系统定制.

(2)数据服务层：采用Microsoft Office Access 的MDB格式数据库实现宗地地价评估的空间数据库和系统参数库的构建和存储，分别通过系统层次的I/O、ADO.net和空间数据库引擎实现数据库文件、非空间表Table和空间数据的访问和操作.

(3)表现层：表现层通过宗地地价评估系统提供的按钮、对话框等用户交互界面实现相关业务功能的具体实现.业务功能主要包括评估数据采集、评估项目管理、宗地地价评估、成果图件和报告管理、系统工具5个模块.其中：①评价数据入库模块实现宗地地籍数据、市场交易样本和估价参数的入库；②评估项目管理模块完成评估项目的新建、归档和查询，为待估项目分配估价师，并通知估价师进入系统进行地价评估操作；③估价师利用宗地地价评估模块，分别选取不同的估价方法进行宗地地价评估；④成果图件报告管理模块按照《规程》中所规定的格式实现估价技术报告、土地估价报告的自动生成和输出打印；⑤系统工具模块提供数据编辑、查询和统计分析、估价师信息维护、系统授权管理和数据备份等基本的用户交互操作功能和系统维护功能.

3 关键技术与方法

3.1 综合用途的宗地地价评估方法

具有综合用途的宗地是指在宗地内或其建筑物的不同楼层上有2种或2种以上土地利用方式存在的宗地.综合用途的宗地无法通过单一地类的基准地价修正得到，因而评估方法相对复杂.参考文献[7]中设计的综合用途宗地地价评估方法，结合计算机辅助估价的特点，设计城镇宗地地价评估方法的一般流程如下：

(a)单一用途宗地地价评估流程 (b)商业用地系数修订法评估流程 (c)综合用途宗地地价评估流程

综合用途宗地应当根据所包含的用途分解成多宗单一用途的宗地进行评估，基本步骤为：①单一用途宗地地价评估：按照《规程》的基本规定，根据待估宗地的条件和当地土地市场的基本特征，分别选取系数修订法等多种方法分别评估宗地价格，并根据各方法的准确度分配不同的权重综合计算待估宗地的价格；②商业用地系数修订法评估：根据《规程》的要求，采用系数修订法评估商业用地地价时，里地线内的临街地必须以路线价作为宗地基准地价系数修正法的修正基准，里地线外地块以商业级别基准地价作为修正基准.对于城镇内被里地线分割的商业用地评估，分别按照路线价和商业级别价修正得到两部分的单价，再由估价师根据里地线内外土地面积或建筑面积比例等加权得到综合单价，进而得到整块宗地的总价；③综合用途宗地地价评估：根据宗地内包含的用途，分别按照单一用途宗地地价评估的方法得到该宗地商业、居住和工业部分的评估单价，在此基础上，根据宗地内各用途所分摊的土地面积或建筑面积综合计算得到待估宗地的单价和宗地总价.

3.2 宗地地面价与楼面价换算方法

宗地地价根据特定的需要有地面价和楼面价两种表现形式，其中，地面价表示的是单位土地面积的地价，楼面价表示的是单位建筑面积分摊的地价.宗地内不同楼层的实际收益不同导致不同楼层上的楼面地价通常存在差异，因此在进行宗地楼面价计算时往往计算的是特定条件下的楼面地价，例如宗地的首层楼面价或者平均楼面价等，据此原理设计宗地楼面价与地面价换算方法原理如下：

图5 宗地地面价与楼面价换算方法

由宗地地面单价换算设定条件下的楼面价的基本步骤为：①由宗地地面单价与宗地面积计算得到宗地总价；②通过市场调查等方法获取待估宗地的地价楼层价格比值系数(设收入最低的楼层价格比值系数为1，各楼层收入与该层收入的比值即为该楼层的价格比值系数)；③通过楼层价格比值系数和宗地分栋分层建筑面积，计算待估宗地的加权建筑面积；④宗地总价除以宗地加权建筑面积即可得到价格比值系数为1的楼层的楼面价；⑤通过各楼层的价格比值系数，即可计算得到任意楼层的楼面单价和总价.由设定条件下的楼面价换算为地面单价则是一个相反的计算过程.

3.3 宗地地价计算公式自定义技术

系统按要求预置了《规程》中规定的各种地价评估方法计算的数据项和地价计算公式.然而，在实际评估工作中通常由于待估宗地的实际条件不同和估价目的不同导致地价计算公式也表现出一定的差异.为了提高系统的开放性和实用性，文献[8]中通过设计专门的公式解析引擎，实现了地价评估计算公式的自定义.为了使之更加符合城镇宗地地价评估的需要，本文在公式解析引擎的基础上进一步实现了地价计算数据项的自定义，即用户可以根据需要任意定义当前参与计算的数据项以及地价计算的步骤与对应的公式，基本原理如下图所示：

图6 公式自定义技术实现原理

地价计算公式自定义技术主要包含5个核心部件，其中：①数据字典编辑器用于维护当前参与地价计算的数据项，用户根据自定义的数据项进行评估数据项数值输入；②公式编辑器与用户交互，实现公式的输入、编辑和显示操作；③语法分析器对公式编辑器或数据库中读取的模型公式表达式进行语法验证，并从验证合法的公式表达式中解析出公式变量和计算符号，以堆栈形式存储；④变量统计器通过1)中定义的数据项及用户输入值获取步骤③的公式变量值；⑤公式计算器根据步骤③和④得到的各变量值和堆栈中的运算符号执行数学计算，得到地价计算结果.

宗地地价计算公式自定义技术的实现与集成可以满足系统在地价计算数据项和计算公式不确定情况下的地价评估，有助于提高评价系统的开放性和实用性.

3.4 “图数文”一体化管理技术

为了数据管理、分析和成果应用的方便，系统充分利用ESRI的Geodatabase数据模型对多源异构数据集成的功能[9]，利用文献[10]中关于地价评估成果的“图数文”一体化存储机制，实现了城镇宗地地价评估的空间数据、属性表格、成果图件和成果报告等多种类型数据进行一体化组织与存储.

4 系统开发实现

城镇宗地地价评估系统建设的主要目标在于满足评估中介结构以及政府部门的宗地地价评估业务需求.系统以Microsoft Visual C# 2005为开发工具，ArcGIS Engine Developer Kit V9.2为GIS平台组件，并以规程提供的估价报告为基础，结合计算机辅助估价的特点进行优化，设计“报告式”风格的功能界面.城镇宗地地价评估系统部分应用界面截图如图7所示.

(a)各用途分栋分层建筑面积分摊 (b)成本逼近法地价计算数据项自定义

(c)成本逼近法地价计算公式自定义 (d)评估报告自动生成

(e)系数修订法宗地地价评估

5 结语

本文所研究的城镇宗地地价评估系统以独特的方式在软件中集成了综合用途宗地地价计算、宗地地面价与楼面价换算、宗地地价计算公式自定义以及评估成果的“图数文”一体化管理技术，从方法和技术两方面满足了城镇宗地地价评估工作需求.软件开发完成后在广东省阳江市国土资源局地价评估部门中得到了实践应用与检验，实践证明：该系统能够胜任实践中不同评估目的和复杂条件下的宗地地价评估工作的需要，具有较强的适应性和实用性.然而，考虑到WebGIS软件开发成本过高，系统基于C/S架构设计和开发，一定程度上增加了系统运行的维护工作量；另一方面，系统运行于公司或单位内部局域网，无法在Internet网络上运行，其应用范围受到一定限制.因此，寻找一种廉价、健壮、高效的WebGIS开发平台，实现宗地地价的在线评估将是本系统下一步研究的重点所在.

[1]周蓉,黄克龙.宗地估价信息系统设计与实现[J].南京师范大学报:自然科学版,2001,24(4):116-119.

[2]刘志军,汪新庆,张夏林,等.宗地估价系统的设计与实现[J].计算机与现代化,2002(4):4-7.

[3]张增峰.基于GIS的宗地估价信息系统的研究与实践[D].南京:南京师范大学,2002.

[4]董启国,谢泽林,黄克龙.基于土地定级估价信息的宗地估价系统研究[J].南京师范大学学报:工程技术版,2004,4(2):62-65.

[5]陈红艳. 宗地估价Office GIS研究——以青岛市宗地估价信息系统为例[D].泰安：山东农业大学,2004.

[6]谭子芳,秦建新,魏晓芳,等.基于VB.NET与MapObject的宗地估价系统研究[J].测绘科学,2006,31(2):77-80.

[7]冯友健,林志鹤.小城镇综合用地宗地地价评估方法研究[J].中国资产评估,1999(6):25-27.

[8]唐旭, 胡石元,刘耀林.土地评估系统中知识库的设计与集成[J].武汉大学学报:信息科学版,2004,29(5):433-437.

[9]Michael Zeiler. Modeling Our World: The ESRI Guide to Geodatabase Design[M].Environmental Systems Research Institute,Inc.2000:65-66.

[10]周国新,刘庆清,唐旭,等.广东省城镇基准地价成果管理信息系统研究[J].湖北民族学院学院:自然科学版,2009，27(2):236-240.