房地产2010将迎来二次拐点

周期性的规律迟早会发挥作用，可能有很多有形的手在妨碍市场的运行，但终究经济规律会发挥作用，从来没有一棵树会长到天上去

房地产市场还不规范

中国的房地产市场是个不规范的市场，具体表现在以下：

楼市如股市

中国房地产跟十年前中国的股市有的一比。

第一，庄家横行。我们经常看到垃圾股炒到天上去，你不跟着庄家走根本赚不了钱，那个时候有两个著名的案子中科创业和亿安科技。

第二，基金黑幕。《财经》杂志因为这个出名了，这个文章一出来十大基金公司说没有黑幕，然后开始辩论，最后发现自己都说不清楚，使得我们“基金黑幕”实际上给大家做了一个宣传。

第三，股市赌场。这是吴敬琏老先生说的，而且他认为当时的股市还不如赌场，赌场最后还能彼此信息都比较对称，在股市里面，散户的是明牌，但是庄家的是暗牌。

第四，公司作假。这方面我们曾经出过银广夏，当时我记得有一个评论说银广夏这种作假的创意可以跟阿波罗登月的创意比较，当时证监会的周小川主席说70%的上市公司是作假的。

第五，市场分割现象严重。A股、B股几个市场，当然深沪这种割裂为什么说有问题，是因为不是一个多板市场，当时的功能是一致的。

这样一系列的问题我觉得可以概括十年前的股市。把这些特点列出来，不一定所有人都同意，但是相信很多人都会同意，在中国的房地产市场上这些问题多多少少可能都存在。

行情不规范

09年初的时候，我相信最有天赋的天才也不可能预料到中国房地产走势会变成这样，不可能预料到中国的房地产会从小阳春到大阳春，然后进入好像永远的春天——应该说这是出现了一个特例，从研究经济的角度来讲，从研究产业周期的角度讲，一个行业进入了低谷的时候往上回升，一般是有可以说普遍性规律，简单的归纳为三点：

第一，成交量小幅的上升，价格开始气温。

第二，成交量进一步放大，企业开始生产。这个时候实际上价格还是总体平稳的，但是在我们的房地产市场好像这个规律根本就不存在，从它开始反弹道年末，基本上开始很大库存情况下我们的价格是一路往上升的。

第三，市场需求旺盛，库存完全消化，产品供不应求。

所以我们有些理性的投资者基本上影响非常大，相反有抱着赌的心态的人反而得到了好处。

2010年房地产回落

关于2010年的房地产市场，我们认为很可能再见顶回落。理由是：

中央政府抑制土地财政

首先我们认为，地方政府确实还需要土地财政的支持，这也是很多人认为今后房地产不会跌价很重要的原因。可以看到，4万亿计划里面到目前为止只投下还不到6千亿，中央1.18万亿，投下一半左右，这一半左右地方政府的配套资金还不到1/3。明年还有一半左右的中央政府要投下去，相应的地方财政也得掏钱来配套。同时，地方政府自己也掏钱建了很多项目，我们看到中央4万亿计划出台后各地都提出了自己的计划，总数加起来达22万多个亿。根据不完全统计，去年各地在建设交通方面的开工项目达到了1.8万亿。地方政府钱从哪来？中央政府对地方发债不会开特大的口子，实体经济也不是太景气，因此土地财政还要相当的市场。

但是我们认为在2010年，对这块最主要的抑制作用可能是来自中央的压力。我们可以看到，2009年12月份以后出现了房地产调控暴风雨，实际上已经很明确的表明了中央的决心。各地实际上已经开始行动起来，过去不执行的一些政策，比如说保障房的建设、廉租房的建设，现在看起来行动还是挺快的，而过去都是敷衍了事。

宽松货币政策增量减弱

第二个因素来自货币政策方面。我们现在还没有走出经济危机，所以我们不可能退出积极的宏观调控政策，换而言之，我们的货币政策相对来说还要宽松。但是值得注意的是，首先，从增量上讲，跟2009年相比力度显然会明显的减弱。我们会看到货币供应速度明显要比2009年降低。其次，进入市场的门槛，不管是供方门槛还是需方门槛，明显都要提高。

出口复苏资金转移

第三，随着今年出口的复苏——我们都知道，2009年的世界经济大概是负增长1%点几，今年世界经济恢复到2%左右的增长，按照过去的惯例，世界经济增长一个百分点我们的出口大概要增长5个百分点——相对去年来说是负增长20个点，今年经增长10个点，相差30个点，会使很多企业感到明显的复苏，尤其是沿海地区的中小企业，这些企业的老板就有可能把资金从股市、楼市撤回去。随着房地产的价格越来越高，可能对社会资金的需求也会越来越低。我们去年年底出现快速的消费高潮，为的是赶到优惠政策的末班车，但这个效应一定过去，就像过去我们很多政策一样，后面就会出现负面效应，因为提前消费了的到了第二年该消费的时候已经没了。

其他不利因素增加

支持因素减弱的情况下，不利的因素在不断的增加。第一，房地产价格已经高的离谱。更主要的是，现在的房价问题已经不仅仅是一个经济问题，实际上还是个社会发展问题，甚至是个政治问题。高房价使得青年人结婚困难、使得普通人生活不稳定、使得年轻人的生活指数下降，说明房子问题已经不是经济问题，已经是民生问题。按照要求到2020年我们要全面实现小康，要建立和谐社会——在十年之内我们要达到这个目的，如果不消除高房价带来的社会问题，想要实现这种战略性的任务可能不是很现实。

不可承受之痛

中央包括各界、包括经济学家也都意识到，房地产的危机对经济的伤害非常大，次贷危机、亚洲金融危机、迪拜危机都是房地产危机。更主要的，我们当前很多情况跟日本上世纪90年代初的情况非常相同，那个时候他们也是大量的资金去炒房地产，我们很多数据都比较吻合，所以我们不得不担心，未来中国房地产如果过热的话会出现什么事，从这个宏观角度讲我们不能不关心中国房地产泡沫的问题。

政府主动开始调控，增加供给，重点发展中小城市，这些措施非常重要。我觉得这能达到两个目的：第一，从总量上保持经济增长的需要，不会使得经济增长因为房地产泡沫的挤压而出现明显的负增长。第二，可以使得结构比较明显的改善。

周期性的规律迟早会发挥作用，可能有很多有形的手在妨碍市场的运行，但终究经济规律会发挥作用，从来没有一棵树会长到天上去。从现在的情况来看，晚调不如早调，而且越主动调我们越能把风险控制到比较好控制的地步，有利于整个宏观经济、国民经济的持续快速增长。

（本文根据作者在2010年1月6日“中国地产新视角·品质地产高峰论坛”上的主题演讲整理，未经本人审阅。）