时寒冰谈中美楼市比较

安 琪

2009年的楼市实在是疯狂得让人看不懂，而2010年房地产又将走向何方?中国楼市再一次站在十字路口。

中国房价是目前老百姓最关注的问题。作为一个研究中国房价的参照物，美国房价到底高不高?有关这方面的数据至关重要。为此，著名财经评论员时寒冰先生专程赴美调查美国的住宅价格。他这样说道，“美国之行让我有很多新的观察和思考，也让我更清晰地看到了中国楼市的趋势和走势。”

事先需要说明的是，在美国，所谓的房子是指中国的独栋别墅，而中国所谓的房子在美国被称为“公寓”。另外，美国出售的房子基本上都是精装修的。因为他们许多州的法律都规定，不动产未成形以前不得出售，像我国的毛胚房在美国不少地方是禁止交易的。因此，美国没有像中国这样的预售房制度。

中国房价和美国房价到底谁贵?

时寒冰接触了10余位在美国生活了30年以上的美籍华人，谈及中国的房价，他们都不约而同地发出“Too crazy”(太疯狂)的感慨。他们甚至反问时寒冰，“中国的房价凭借什么力量在赶超美国?”的确，即使从绝对值上来看，中国大城市的住宅价格，很多也已经超过美国。

一位美籍华人领时寒冰去参观圣地亚哥一个中等收入区的住宅，每幢房子都有精心的绿化、清澈的游泳池、配套齐全的生活设施。 “这里的房子一层平均都在200—300平方米，相当于上海500～600平方米的别墅面积。”美籍华人介绍。

那么，美国目前的房价是多少呢?2009年10月，美国商务部公布的最新数据显示，美国的新房销售均价为每套20.48万美元。折合人民币约140万元。换句话说。每套约20万美元的房子在美国是绝对的主流。美国的新房指的是什么样的房子呢?上海社科院经济景气与预测研究室主任刘煜松先生指出，美国的房屋面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房，这样计算出来，美国住房的单价折合成人民币大约6800元／平方米。

对比之下。就负担的房价而言，我们发现中国人原来大都是生活在富人区的。2008年中国、美国的人均GDP分别为3300美元和4.7万美元，中国只有美国的7％。显而易见，房价孰高孰低，就更加清晰了。

有反方观点认为，中美楼市没有可比性，原因在于美国房地产是包含农村的，而中国农村是没有商品房之说的。时寒冰认为这种观点是扭曲的。因为美国的城市化进程较早，大约78％的人口生活在城市，22％才是农村人口，而且农村的生活水平和城镇的不相上下，其所说的全国房价实际上等同于城市的房价。

房地产在中国成为典型的投资品

时寒冰研究了美国自1818年有房地产起到现在的统计数据得知，美国房价的波动是很小的，一般为18年一个周期，涨百分之十几，又跌百分之十几，所以在美国炒房是不赚钱的。房子对于美国人来说是消费品而不是投资品，但是在中国已经基本脱离消费品，成为典型的投资品。

有人强调说，美国持有住房的成本高昂。因为美国对商品房征收高额的物业税。“美国物业税虽然很高，但缴纳这个税是物有所值的。当地的警察和学校的收入依靠物业税，所以一个地区越贵、物业税越高，警察就越多、学校就越好。而且，物业税还有很多减免的优惠措施。通常都比实际要求的比例低很多。”著名的金融学专家郎咸平说。

中美两国的房地产不同还在于，房地产对于美国人来说就是一个住房，是安居乐业的场所，而中国的房地产有太多的利益纠葛；美国的房产中介很多，房地产商却很少，但中国的这个群体十分庞大。SOHO中国有限公司董事长潘石屹说。“中国很多开发商基本只炒地，不盖房子。他们从不亲自从事规划、设计、施工，甚至连资金都从银行贷款，被形象地称呼为‘空手道。”

“整体而言，美国人炒房的狂热度比中国差远了。健全的金融市场为他们提供很多投资渠道，如果美国人把全部家当放到退休基金中。每年的收益率超过10％以上，那他们还有什么理由去炒房呢?我们中国人没有太多的投资方式，所以不得不炒房。希望通过炒房里面的溢价来弥补通货膨胀的损失。”郎咸平分析。

房地产不能作为支柱产业

时寒冰在他的博客中分析了房价和通货膨胀的关系。他说，“如果房价过高，很有可能会引发通货膨胀，并最终导致CPI数据上涨。通货膨胀分为直接拉动和隐形拉动：房价的直接拉动表现在随着房价上涨，装修材料、建材等就跟着涨，租金也会涨，而这些是包含在CPI里面的；隐形拉动在于房价涨，地价就涨，种粮食的地涨了，会容易拉动食品价格上涨，而食品类在CPI里面占到34％。”国务院参事任玉岭先生认为，中国的高房价是通货膨胀的总根源。想要抑制通货膨胀。不打压房价是不可能的。

郎咸平说，“更可怕的是，大量的社会资源会因为高房价而流入房地产市场。以宁波为例，短短两个月内，多了18家地产商。以前做制造业的现在都投身楼市去高价抢地。假设一个极端状况，我们全都去炒楼，变成和香港一样，香港就是个炒楼炒股的地方，但是香港无所谓，有大陆做支撑，但是大陆的都去炒楼了，那国家就完全失去可持续发展力。所以房地产不能长期作为经济支柱产业。”

有关统计数据显示，2009年前三季度，中国钢筋水泥产量增长71％，但消费才增长25％。资金都消费到房地产里了。有观点认为，买房拉动GDP，产生新的经济增长点。然而，任何经济增长点都需要资金，如果所有的资金都去了楼市。那还拿什么来增长?