我国当前的房价该不该控制

李文增

（作者为天津市经济发展研究所金融发展研究中心主任、高级经济师，中国未来研究院研究员）

前一段时间，有两位领导的讲话引起了舆论的高度关注。一位是国土资源部规划司司长董祚继，他说：房价还要涨。另一位是博鳌亚洲论坛秘书长龙永图，他说：三分之二的房子应该由政府供应。最近，中央高层接连表态，要抑制、遏制投机性购房。

一、我国当前的房价是否合理？

最近媒体上发表了一学者关于中美房价比较研究的文章，该文指出：“2008年美国人均年收入（全美国民）为3.76万美元（世界排名第四），中国2008年人均年收入（全国居民）仅1100美元（世界排名第109位），美国人均年收入是中国人的34倍。”该文进一步指出：“退一步比较。中国城镇与农村居民的收入差距很大，2008年，全国城镇居民收入人均15781元，约折合2300美元；2008年全国农村居民人均收入4761元，折合700美元。显然，即使拿中国城镇的人均收入也仅相当于美国的6%，或者说，美国（含农村）的人均年收入是中国城镇居民（不包括农村）人均年收入的16.3倍。”

那么，美国目前的房价是多少呢？该文指出：“2009年美国商务部公布的最新数据显示，美国9月份的新房销售中间价为每套20.48万美元，折合人民币约140万元。换句话说，在美国每套约20万美元的房子，是绝对的主流。而二手房价格的中间价一般要比新房中间价低4万美元左右。”

美国的新房指的是什么样的房子呢？上海社科院经济景气与预测研究室主任刘 松指出：“美国的房屋面积一般为每套200平方米左右。这样记算出来，美国新房的单价，折合人民币大约6800元/平方米。”

刘 松进一步指出：“其实，这样算并不严谨。因为，美国的住房不像中国这样按照所谓建筑面积计算，美国是按照使用面积计算的，而且诸如车库、阳台、地下室、储藏室等都不算入面积，综合折算下来，美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子。另外，还有一点不同，美国的房子在中国被称为别墅，而中国被称为房子的住房在美国只是公寓。严格说来，美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的。”

通过上述分析可以清楚地看出，我国目前的房价是非常之高的。电视剧《蜗居》真实地描述了如今买房的艰辛，尤其是白手起家的市民在大城市买房更是困难重重，再努力省钱也追赶不上房价的脚步。没有属于自己的一套房子，让爱情、亲情、事业都不顺心。高房价不仅仅是打劫了我们的金钱，更是打劫了我们的生活。

二、如何看待我国当前的房价走势？

尽管我国目前的房价是非常高的，但人们仍感恐慌：现在不买，以后是不是会更难买呢？现在买房是不是最佳时机呢？抱着不同的想法，不管是自住还是投资，都纷纷涌入楼市。如果多数人都是这样一种心理预期的话，房价不继续上涨才怪呢。

2009年11月13日，国家发展改革委、国土资源部、环境保护部三部门召开“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”第二次部门联合信息发布会。国土资源部规划司司长董祚继在会上回答记者提问时表示，目前房地产行业总体上没有过剩，否则房价不会上涨，还有那么多人需要房子。从这个情况来看房价还是要上涨的。”这一讲话似乎使人感到我国的房价上涨是合理的，也是必然的。

笔者认为，我国目前的房地产行业总体上虽然没有过剩，但出现了结构性的过剩是不争的事实，即保障性住房供给不足，商品房供给相对过剩。

商品房供给相对过剩为何价格还在上涨？其一，购房需求中既有消费需求，也有投资投机需求。当投资和投机膨胀时房价也会较快上涨。其二，保障性住房供给不足，使相当多的人不得不想方设法借钱买商品房，致使商品房价格不断上涨。因此，我们不能单纯以人们是否有需求，房价是否上涨来判定房地产行业发展是否合理。特别是在人们有房价上涨和通货膨胀预期，导致投资需求膨胀时，相对过剩的房产价格仍会上涨，甚至会较快上涨，将结构失衡问题掩盖了。

本次国际性的经济危机发源于美国的金融危机，而美国金融危机爆发的重要原因之一是次贷危机。次贷危机爆发前，房价也是不断高涨，似乎表明房地产行业总体上没有过剩，不存在什么问题。次贷危机爆发后才发现房地产行业出了严重问题，一是不合理的投资和投机需求拉动；二是相当多的非正常有效需求，即购房者是缺乏实际购买能力者，最终导致美国次贷危机——西方金融危机——国际经济危机。

应该指出的是，我们尚未深入调研我国房地产行业总体上的需求，有多少是实际的消费需求，有多少是为追求盈利的投资和投机需求。不仅如此，我们尚未深入调研我国房地产行业总体上的实际消费需求，有多少是有住房购买能力的需求，有多少是缺乏住房购买能力的需求。

人们的困惑是，为什么受到国际金融危机影响后，国内许多行业包括与房地产开发密切相关的钢铁、水泥等建材产业的价格皆大幅度下跌，唯有房地产价格在仅维持了短暂的波动后就不断上涨？难道这符合市场法则和价值规律？

其实这种情况的发生，大的方面不外乎两个原因，或者是由于房地产开发中的土地成本大幅度上升，或者是由于人们的某种预期导致的投资投机使然。

董祚继表示，从长期来看，我国正处于加快发展的过程中，土地日益稀缺，因此价格还是要上涨的，任何人没有办法进行抑制。果真如此吗？我国香港地区土地稀缺的程度比内地更加严重，真可以说是寸土寸金，然而近些年的香港房地产价格虽有上涨，但始终未超过1997年亚洲金融危机爆发前的水平，而内地一些城市的房地产价格与1997年时比较，上涨了1～4倍。有关资料表明，重要原因之一在于香港特区政府自1997年亚洲金融危机后，在房地产业发展方面加大了保障性住房建设，分流了一部分商品房市场的资金需求，从而抑制了商品房价格的过快上涨。而内地虽然也在进行保障性住房建设，但发展速度缓慢，甚至未达到预期的目标。

不久前，全国人大常委会发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，在中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，截至今年8月底仅完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。保障性住房建设交出这样的成绩单，一些地方政府难辞其咎。

为什么保障性住房这样关乎民生的大事，完成得如此之差呢？如果说2009年房地产市场不景气，政府实在无力完成保障性建设任务，另当别论，但事实不然。2009年年初上海市财政局在向上海市人大提交的预算报告中，设定的2009年上海市土地出让金收入仅为393亿元，而至三季度末，就已经达到652亿元。因为楼市回暖后，土地实际成交价格远远超出预期，2007年每公顷地价为2560万元，到了2009年跃升为4159万 元。2009年9月30日和10月30日，上海规划和国土资源管理局又密集推出超过60幅地。2009年三季度末，北京土地出让收入571亿元收入囊中。无论销量还是价钱，都超过了历史上最火的2007年。自从5月份北京广渠门外10号地创出“地王”以来，全国重点城市的土地市场便吹响“集结号”，各地“地王”层出不穷，土地出让市场一片繁荣。与此同时，70个大中城市房价环比连涨7个月。有经济学家说：“美国纽约州的房价，现在只有上海浦东区楼价的一半，而人均工资却是上海的7倍。”

房地产市场的表现，恰恰反映了在保障性住房建设上，一些地方政府的不作为。在保障性住房建设进展迟缓的同时，开发商囤地倒卖问题照旧。我国1994年就颁布的《城市房地产管理法》明确指出：“超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”1999年4月，国土资源部又颁布了《闲置土地处置办法》，再次重申了类似规定。而一些地方政府对上述规定置若罔闻。

地方政府在保障性住房建设上动作迟缓，不是执行力问题，而是执政导向的大问题。地方政府对GDP很热衷，指标不仅能完成，而且都超额完成。地方政府对倒卖土地、获取巨额土地收益很热心，这个市场就一片火爆。而对国务院限制囤积土地政策执行不力，对建设保障性住房重视不够，不但数量少，而且建到荒郊野外，要学校没学校，要医院没医院，要市场没市场，这叫“保障”吗？

三、如何调控我国当前的房价走势？

几乎是在国土资源部的官员讲“房价还要涨”的同时，从媒体上听到了另外一些声音，国家统计局总经济师姚景源说：现在我们国家是“两个小青年买房，双方父母掏钱，爷爷奶奶掏钱，是四个家庭支持一个小家庭买房子，这样就扭曲了支付能力和价格。”

2009年11月14日，在南京举行的“中国（南京）城市运营及区域经济发展高峰论坛”上，中国入世首席谈判代表、现任博鳌亚洲论坛秘书长龙永图语惊四座。在有限的一个多小时里，这位前政府官员言语犀利，猛烈炮轰楼市外，他还说：“现在房价之所以高，主要是在土地供应上，在建设一般老百姓的廉租房方面，政府做得不够”，“政府不是穷得叮当响，是有钱”，“应该2/3房子由政府提供；1/3开发商去做，这部分房价越高越好，让富人去买，税收给政府”，“可以将高档房放在郊区，富人不是有汽车吗？让他们开着奔驰宝马去”，“我这话，让房地产开发商不太高兴，市长也不一定高兴。但如果市长不拿出好的地给百姓，我觉得这个城市的管理者不够资格”。

笔者认为龙永图先生的观点是正确的，我国正处在社会主义市场经济发展的初级阶段，住房市场必须要有政府的较大投入作为支撑，否则这个市场就会不稳。至于政府投入多少为合适，都可做调查研究。笔者建议：

（一）逐步完善我国的住房市场体系。既要注重完善我国的商品房住房体系（安排好高、中、低档不同层次的商品房建设），也要注重完善我国的保障性住房体系（安排好廉租房、经济租赁房、经济适用房和限价商品房的建设），后者主要由政府主导开发建设，至于应占整个住房市场的多大比重为好，笔者认为，应以其能否抑制住我国当前及今后的房价上涨为准。

（二）政府有关部门要做管理好通货膨胀预期的工作。多做抑制房价上涨的谋划和措施，少做房价还要不断上涨的言论和宣传，避免或减少人们对通货膨胀和房价上涨的预期。

（三）政府有关部门开展较全面系统的房地产市场调查研究。调查清楚我国目前的住房市场需求中，有多少是自住性的消费需求，有多少是投资和投机需求。以便采取针对性的措施抑制住房市场的投资和投机需求，进而抑制住房价格的上涨。

（四）限制二套房的首付比例。2009年以来流入住房领域的贷款，更多地支持了投机性的住房开发和投资，而不是真实性的住房开发和消费。通过限制二套房的首付比例，可限制住房开发和购买的投机性。

（五）限制房地产开发企业金融杠杆的利用率。对目前限制房地产企业的自有资本金20%恢复到35%或更高，以制约囤积土地的过度扩张所导致的土地和房价的过快上涨。

（六）严格贯彻和落实国家颁布的有关管理办法。对近些年房地产开发的闲置土地进行一次彻底清查，严格贯彻和落实《城市房地产管理法》和《闲置土地处置办法》。

（七）建立相关的考核机制和问责制。中央政府对地方政府的业绩考核内容包括保障性住房建设和房产价格走势情况，与之相适应要规定地方政府的相关职责，并实行问责制。因为这是关系到民生和我国整个国民经济和社会能否实现稳定和可持续发展的大问题。