从建房的趋势看造门的发展——在永康 “中国房地产业开发和门业发展高峰论坛”上的讲话摘要（根据录音整理，未经本人审阅）

中国房地产业协会副秘书长 王 平

非常高兴参加这样一次盛会，我的题目是中国房地产行业的调控政策和发展趋势。这些题目讲和不讲是一致的，大家对中国房地产，不管遇到什么问题都是非常有信心的。国家对房地产出这么多文件，文件的实质只有一条，就是促进房地产发展。

1980年4月2号邓小平和中央负责同志讲了，住房可以有多种形式来解决，不应该老是分配制。1980年4月2号，他就说过642个字，说不但新房子可以卖，老房子也可以卖 （那时候我才挣40多块钱），然后可以一次付款，可以分期付款，10年、15年付清。所以邓小平早就讲了，房子不买卖，一定解决不了。当时很多人都不同意，没有同意的。小平的指示大家反对，小平就说了一句话 “先试点吧”，试点不成功收回来也不迟。这样就成立了一个公司，给了三千万。在全国找十个城市搞房地产开发试点。开始没有一个城市干的，一年一分钱都没花出去。

三千万花不出去，国务院不干了，三千万赔了没关系，但是你告诉我为什么干不下去。当时第一个要钱的城市是延吉市，市长说了一句话，我干这件事是提着脑袋干的。从1980年开始小平讲话，到了1983年，房地产搞起来了，我们仅仅用四年的时间，完成了建国以来19年的建房总和。小平同志高兴坏了，跟着就给了五千万。

到了1988年，第七届人大的时候，就在人大政府工作报告中，政府正式向全国宣布，开拓房地产市场；到了1993年又正式向全国宣布，房地产市场已经形成，房地产带动了生产资料市场、金融市场、劳务市场、技术市场各个市场发展。到了1998年第九届人大的时候，政府提出了扩大居民消费。那时候经济适用房上涨得非常快，两百平米的，一百平米的，应有尽有，只要卖得出去就行。

2003年亚洲金融危机，政府在工作报告里第一次提出高档商品房，提出要警惕高档商品房建设得太多带来的风险。2007年国际金融危机带给中国房地产的又一次影响，这个影响就是高档商品房过多。2008年第十一届人大政府工作报告里，温家宝破天荒地在政府工作报告里写了600多个字，没有一个行业写这么多字的，就是房地产行业，提出 “五项原则，四项措施”，坚定了房地产长期发展的方向，同时提出了保障性住房。此时，房地产开发公司生长极快，国际金融危机来了以后，房地产不但没有重新洗牌，又上升到七万多家，又提高了。

今天给我的题目是讲一讲中国房地产行业的调控政策。我认为你可以在对房地产十年不看报，十年不听广播，十年不听专家讲，房地产保证健康发展，你信不信，不用看，它是健康发展的。小平同志上世纪80年就说美国都建200年了，为什么房地产还是美国国民经济的支柱，这不是没道理的。过去我们太不重视建筑业和房地产业了，把它当做消费领域的问题，这种生产资料消费也是发展生产，增加国家收入的重要部分，这就是为什么资本主义国家把它当作经济的三大支柱之一。

所以从今天以后，大家不要再怀疑房地产了，好好地做我们的门，有用武之地。房地产今天就是新的地一块不批了，你的门也是有大量的需求，建筑住宅改造量都很大、都需要。最近国家出台了有关文件，这些都是提醒。国家看着房地产要出问题了，赶快提醒。文件就两个中心，第一个保障性住房加快，改善人民生活居住条件，坚持保证，解决5-10%的老百姓的住房困难，131号文件就这么一个，就这么清楚，第一次提出了改善居住条件。

2008年初1月7号中央下了一个文，为什么呢？提改善也不能过了，房价上涨过快。2007年拿地，好多人不拿，房子跟不上，那怎么办，发展别太快了，上涨快就怎么办？就限制你。上涨过快的开发企业，先查你。城市房价上涨过快，地价过快，要查为什么上涨过快？对非理性的土地价格上涨要进行查处，国土资源部再也不能搞谁钱多谁拿走地了。有城市的地连买都不让你买，要因地制宜，这就是中国房地产行业的调控政策。

房地产的发展趋势是什么，中国房地产30年发展得怎么样？我说：中国房地产不是国家统计局统计的那个房地产，也不是我们建设部统计的那个房地产，中国房地产业还要包括农村居民进入县城，全部加起来才叫中国房地产。再往下走就要求房地产高水平和跨越式发展，绝不能再走当年的老路。从趋势看，房地产的发展依托一个国家城市的发展。国家为了实现城市化，真正的新城就是县一级城市。农村有那么多的宅基地，要实行土地集约化开发使用，否则再发展就没有土地可用了，所以未来房地产的发展镇是重点。未来发展的一个最重要的趋势，就是我们房地产向农村发展、向小城镇发展。

未来趋势我说几条，给大家参考。

第一个趋势，生产方式转变。我们的城市建设和建筑物的建设，要求由节能城市向产能城市转变；我们的建筑物也要从耗能建筑，到节能建筑发展。什么叫节能？这个城市每年耗100亿的能源，通过节能要变成耗能50亿，这叫节能。比如说利用太阳能，这个产生的能源能够综合利用。我们的建筑能不能，比如说德国给我们装的热水器，咱们现在的热水器已经进入到先发电后供热，你打开以后不是要用热水吗，它就开始发电，就像我们汽车安一个发电机，供你们家使电，而这个电又能供热。

第二个趋势，服务方式的转变。原来是农村和小城市为大中城市服务的时代，现在大中城市为小城市和农村服务的时代到了。

第三个趋势，服务对象改变，为流动人口服务的时代到来。过去我们房地产是都为固定人口服务，就是本地户口本地人，财政也是为本地人员办事。跟欧美相比，欧美一个城市4万多人，他们为10万流动人口服务。为10万流动人口服务，就足够4万人吃的，财政收入极高。2020年以后我们的国家步入小康时代，就会进入由为固定人口服务变为为流动人口服务的时代。

第四个趋势是消费拉动时代到来。消费拉动就是迎接中低收入家庭休闲度假到来。生产及对生产服务的时代在减弱，生产为消费服务时代在增强。我在研究中低收入家庭每年度假，例如能不能到永康住上15天，住宾馆住得起吗？他三口人在这儿住宾馆，200块钱一天，度一次假三千多块钱，但是你租一套房子，全家人半个月花一千多块钱就够了。

第五个趋势，未来一定是县域经济。将来发展，人们一到县里都高兴，一说进镇更高兴，一说进城市都头疼。县谁都愿意去，那会儿当县长牛着呢。县域经济将会快速发展，到那会儿村镇房地产开发将成为主流，未来三十年这是趋势。

第六个趋势，规模投资，租赁住房的人逐渐增多。当前是过渡期，今后建50套新房子，必须拿城里的旧房换新房，补差价，然后开发商获得500多套旧房，装修后全部售出。

第七个趋势，对境外投资，在国外建住宅小区。

第八个趋势，是住宅的个性化建设，我们将迎来个性化签约统一装修的时代。个性化建设更要注重标准化产品，不论那个企业的门、窗、锁具都能够方便地互换，这需要跨行业地生产专业化产品，比如有500套房子，500个装修方案，由开发公司统一装修。

来到门业发展论坛，我特别高兴，对门的生产讲两句我的想法。

第一要满足回收的需求。国家《循环经济促进法》给我们开发商提出了新的要求：日本今年做了一栋六层楼，这栋楼做完了，70年后拆除将没有垃圾。房子拆了以后各回收公司把他要的东西拿走就没有垃圾了。我们现在用一个10公斤铝窗，拆除以后材料回笼，回笼以后成了7公斤，回收率70%，我们就浪费三公斤。假如你的回收率能达到80%，那开发商就用你的。我问在座的各位，过70年，过50年，把我们的门进行改造的时候，把这个门拆下来能干什么，能不能循环使用。看来目前还不能循环使用。产品材料循环使用，这就是未来的需求，是我讲的第一个要求。

第二要满足现代化的需求。要求本工序和上道工序以及下道工序能够对接。对对接的水平也有要求，水平不够人家不愿意跟你对接。上游跟你对接了，你和下一道拆除的不愿意对接，你的产品的销路也会受到影响。

第三要满足个性化的需求。个性化要求生产标准化，门洞预留精准化，装一个门三五分钟完事了，这样才能工厂化生产个性化产品。现在还做不到，如果做到了，满足这种个性化的需求一定是非常便利的。

第四是要满足节能环保的需求。例如能不能配合窗户进行自然通风。我们的居室将来需要有自然风通风系统，空调通风系统，无人居住通风系统。这三个系统我们怎么配合。家里这个门跟窗户是是这个系统的一部分，需要在整个的室内设计时整体设计。还有在全部密闭空调的环境里，停电的时候自然风怎么能够通过门顺利进入。还有保温和密闭的要求：门窗关闭，给你用鼓风机打到80度到100度，然后多少时间回到正常，看看保温性能怎么样；再把这个屋里抽成真空，抽真空以后看什么时候回到正常，看看密闭性能怎样。目前中国的房子根本抽不成真空，我们的门在这里起了什么作用。

第五是要满足集成服务的需求：我们的窗户怎么集成，装饰怎么集成，爱好怎么集成，墙体怎么集成……等等。

第六是要考虑未来需求。一个产品不能只是自己跟自己玩，要考虑未来的需求。比如我们想看一个展厅，中国未来门展厅，咱们也找一个中国未来的门，就像在汽车展览上的未来奔驰汽车。中国能不能有卖一百万美金的门，给它搁那儿。这个门不管多贵，一定有一个方向给用户。下次我再来，看看哪一家敢设计这样的门。

最后一个，是考虑继承历史的需求，中国的 “命”字写得特别好，人这一辈子除了窗户就是门，生命的命字就是这么写的。在历史上，我们是能够通过门和窗对住户的生活水平有个感知，第一个是地位，第二是品位，这个门就是他们家的生活水平和地位的展示。我们过去有古老文明，在这个文明中我们的门和窗户拿下来，百年以后从地下扒出来，还是艺术品，可以展示给后人。百年以后我们今天做的门，能不能当展品搁在那儿，经受历史的检验？历史的需求能不能继承，我们做了一万个门，能不能留两个门，放他一万年，还能被后人赞赏，这就是历史的需求。

我们要通过这个门继承历史，也要通过这个门看到未来。